TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

23 JUILLET 2024

N° RG 24/00327 – N° Portalis DB22-W-B7I-R34M

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS LENOTRE, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 302 077 326, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 3] ,(84B07416), prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462, avocat postulant et par M^e Guillaume BLUZET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 581, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

CASAR CENTRE D’AFFAIRES DE SERVICES ET D’ASSISTANCE REGIONAL, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 379 587 280, dont le siège social est [Adresse 2], [Localité 4], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Stéphanie GAUTIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38, avocat postulant et par M^e Georges DEMIDOFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L143, avocat plaidant,

***

Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024, prorogée au 23 Juillet 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL LENOTRE (société de commercialisation de biens immobiliers) est propriétaire à [Localité 4] d’un immeuble composé de plusieurs bâtiments à usage commercial, situé [Adresse 2].

Trois bâtiments ont été progressivement loués à la SARL CENTRE D’AFFAIRES DE SERVICES ET D’ASSITANCE REGIONAL (ci-après dénommée SARL CASAR). Le premier bail portant sur le bâtiment rue consenti le 1er novembre 1990 n’est plus en cours.

Un deuxième bail commercial de 3/6/9 ans portant sur le bâtiment cour droite à effet du 1er janvier 2000 est arrivé à échéance le 30 juin 2023 et se poursuit tacitement ;

Un troisième bail commercial de 3/6//9 ans portant sur le bâtiment cour gauche a été consenti le 29 juillet 2002. Les locaux loués consistent en :

— un bâtiment de bureaux situé au rez-de-chaussée et 1er étage sur cour d’une superficie approximative de 260 mètres carrés environ,

— trois parkings.

Il comprend la jouissance du jardin de l’immeuble.

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement amiable le 29 mars 2022 entre les parties, à effet rétroactif du 1er avril 2021 pour une durée de 3/6/9 ans.

Puis la société CASAR a donné congé des locaux pour le 31 mars 2024 par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er mars 2024, la SARL LENOTRE a fait assigner la SARL CASAR en référé aux fins d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire et sa condamnation à lui régler outre une indemnité d’occupation mensuelle une provision de 40.769,09 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 31 janvier 2023, sauf à parfaire.

La société CASAR a quitté les lieux le 2 avril 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 mai 2024 après un renvoi à l’audience du 2 avril 2024.

A cette date :

La SARL LENOTRE a demandé au juge des référés de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail des locaux loués par la société CASAR, cour gauche située [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du 08 janvier 2024,Condamner la SARL CASAR à lui régler une indemnité d’occupation de 6.500 euros par mois à compter du 8 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux en date du 2 avril 2024Condamner la SARL CASAR au paiement de la somme de 20.870,09 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 31 mars 2024, Rejeter la demande de compensation formulée par la société CASAR avec le dépôt de garantie, acquis au bailleur, Condamner la SARL CASAR par provision au paiement de la somme de 12.651 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie et quote-part des frais de ravalement, Condamner la SARL CASAR aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023 pour 212,44 euros ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que la SARL CASAR qui avait dénoncé son bail pour le 31 mars 2024 avait cessé le règlement des loyers pour les échéances du 30 septembre 2023 et 31 décembre 2023.

Rappelant la délivrance du commandement de payer intervenue le 8 décembre 2023, elle fait valoir que la clause résolutoire était acquise depuis le 8 janvier 2024 faute pour la SARL CASAR d’avoir apuré l’arriéré dans le délai d’un mois et que cette dernière était redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Elle a dénoncé le caractère inopérant du congé délivré par le preneur pour le 31 mars 2024.

La SARL LENOTRE a expliqué que la dette locative s’élevait à 20.870,009 euros que la SARL CASAR contestait seulement la provision pour consommation qui faisait partie des provisions sur charges prévues au bail et a versé aux débats la facture d’octobre 2023 à mai 2024 sur laquelle avait été opéré le compte prorata.

S’agissant de la dette consécutive à la sortie des lieux elle a fait valoir que la somme de 171 euros correspondant à la moitié des frais de constat sur l’état des lieux de sortie du locataire était due en sans contestation sérieuse

Elle a expliqué que la quote-part des frais de ravalement avait été établie en considération de la surface de la façade des locaux restitués par la SARL CASAR soit 65% du devis AMATEC du 28 mars 2024. S’agissant de la détermination de la période de référence elle a rappelé les dispositions du paragraphe 4 du contrat de bail initial repris dans l’acte de renouvellement de bail du 29 mars 2022.

Elle a soutenu que le calcul de la charge de ravalement s’opérait eu vu de l’occupation effective des locaux, que le preneur était dans les lieux depuis le 29 juillet 2003, que le dernier ravalement avait été effectué au mois de janvier 2016 soit après huit années d’occupation effective des locaux par la SARL CASAR.

En défense, la SARL CASAR a demandé au juge des référés de :

Dire qu’elle doit à la SARL LENOTRE la somme de 25.320 euros au titre du solde de la dette locative, Réduire la clause pénale prévue dans le bail à 1 euro, Dire qu’elle a droit à la somme de 31.369,72 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie,Ordonner la compensation des créances, Condamner après compensation des créances la SARL LENOTRE à lui payer la somme de 6.048,79 euros, Condamner la SARL LENOTRE à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que le bailleur a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 6500 euros par mois soit 19.500 euros par trimestre sans démontrer subir un préjudice qui justifierait la fixation d’une indemnité d’occupation au-delà du montant du loyer.

Elle a reconnu devoir la somme de 18.822,43 euros au titre du loyer du premier trimestre 2024, la taxe sur les bureaux à hauteur de 955,05 euros, la taxe foncière2024 à hauteur de 863,45 euros.

Elle a contesté devoir régler :

Les frais de commandement visant la clause résolutoire et de levée d’un état des nantissements s’élevant à la somme de 68,69 euros exposant que ces dépenses étaient liées à une action engagée par un bailleur aux fins d’acquisition de la clause résolutoire non justifiée en l’espèce en raison du congé délivré à sa requête avant qu’elle ne soit engagée, Les frais de postulant (736 euros), d’assignation (105, 33 euros) et d’avocat ( 2.400 euros ) qu’aucune disposition contractuelle ne prévoyait de mettre à sa charge, Les frais de ravalement exposant que le nouveau bail avait été conclu le 1er avril 2021 et que la durée d’occupation devait être de trois ans.

Elle a fait valoir à cet égard que le renouvellement avait mis fin au précédent bail et que toute appréciation contraire supposait une interprétation des clauses du contrat qui excédait les compétences du juge des référés.

Elle a expliqué avoir versé la somme de 31.370,72 euros au titre du dépôt de garantie, et soutenu que la clause mise en avant par le bailleur pour conserver cette somme s’analysait en une clause pénale alors qu’en l’espèce il n’était démontré aucun préjudice par le bailleur de sorte que le montant des sommes dues devait être réduit à un euro.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2204, prorogée au 23 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce dès lors que des loyers sont demeurés impayés et qu’il n’a pas été déféré à un commandement de payer, le bailleur est en droit d’intenter une action aux fins du constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bail stipule dans son article 15, qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 08 décembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 08 décembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 08 janvier 2024.

La fixation de l’indemnité d’occupation à un montant supérieur à celui du loyer relève de l’application d’une clause pénale susceptible de réduction par le juge du fond si elle est qualifiée de manifestement excessive. Or une telle qualification est encourue au regard du congé délivré par la SARL CASAR préalablement à la délivrance du commandement de payer et au départ de la SARL CASAR des lieux loués au 2 avril 2024, à la date annoncée.

Dès lors l’indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel en référé sera égale au montant du loyer. Il sera dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande.

Sur la provision due à la SARL LENOTRE

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce la SARL CASAR reconnaît devoir :

Le terme échu du 1er trimestre 2024 : 18.822,43 eurosLa quote- part de la taxe sur les bureaux 2024 : 955,05 eurosLa quote- part de la taxe foncière 2023 : 863,45 euros.

La facture d’eau du lieu de consommation situé [Adresse 2] produite en pièce 9 par la SARL LENOTRE pour justifier de la somme réclamée au titre de la facture d’eau n’est pas assez précise. En effet la même adresse a donné lieu à trois baux distincts, il n’est pas démontré que la facture concerne les lieux objets des baux et la proratisation effectuée n’est pas détaillée. L’obligation au paiement de la somme est sérieusement contestable.

Aucune stipulation contractuelle n’est mise en avant justifiant que les frais de constat sur l’état des lieux de sortie soient mis à la charge du preneur pour moitié. En outre il ressort de la pièce numéro 8 versée aux débats par la SARL CASAR que cet état des lieux n’a pas été communiqué au preneur. L’obligation au paiement de la moitié de la somme est contestable.

Les frais d’avocat, de postulation et d’assignation ainsi que le coût du commandement de payer et de levée d’un état des nantissements relèvent des dépens et frais irrépétibles. Ils n’ont pas à être inclus dans la provision.

Sur la demande au titre des frais de ravalement

La clause litigieuse figure dans le bail initial et le bail du 29 mars 2022. Elle est ainsi rédigée : « Au cas où, pour quelque cause que ce soit, le preneur venait à vider les lieux avant l’expiration du bail, il serait tenu de régler, dans l’immédiat, une indemnité équivalent à 1/10ème, par année d’occupation, du montant des frais de ravalement, évalués à la date de son départ, soit d’accord entre les parties, soit par un expert désigné par ordonnance de M. le Président du Tribunal de Grande Instance de Versailles ».

Il existe un litige entre les parties qui porte sur la possibilité de tenir compte des années d’occupation en exécution du contrat de bail initial alors que le renouvellement s’analyse en un nouveau bail.

Dès lors que la demande nécessite d’interpréter les clauses du contrat et la volonté des parties, la demande de la SARL LENOTRE se heurte à une contestation sérieuse.

Seule la somme de 4.680 euros sera retenue calculée ainsi que suit :

24.000 (montant du devis) x 0 ,65 ( surface de façade) x 3/10 ( nombre d’année d’occupation depuis le nouveau bail).

La SARL CASAR sera donc condamnée à verser à la SARL LENOTRE la somme provisionnelle de 25.320,93 euros.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande tendant à la conservation du dépôt de garantie à titre forfaitaire s’analyse en l’application d’une clause pénale.

Dès lors que la locataire a quitté les lieux le 2 avril 2024 et que l’action a été engagée alors même que la SARL CASAR avait donné congé des locaux, le montant réclamé au titre de la clauses pénale est susceptible d’être qualifié de manifestement excessif et d’être réduit par le juge du fond étant rappelé qu’il n’entre pas dans les compétences du juge du fond de réduire le montant d’une clause pénale. La provision réclamée à ce titre est contestable et ne saurait être ordonnée.

Sur la compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie et la demande subséquente de condamner la SARL LENOTRE

Le juge des référés n’a pas compétence pour ordonner une telle compensation qui implique qu’une décision au fond ait été rendue sur le montant des créances revendiquées par chacune des parties. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA SARL CASAR sera condamnée aux dépens de l’instance qui incluront les frais du commandement de payer, de l’assignation, de la levée d’un état des nantissements.

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 mars 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 08 janvier 2024,

CONDAMNONS la SARL CASAR à payer à la SARL LENOTRE à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, du 8 janvier 2024 au 2 avril 2024 ;

CONDAMNONS la SARL CASAR à payer à la SARL LENOTRE à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, du 8 janvier 2024 au 2 avril 2024 ;

CONDAMNONS la SARL CASAR à payer à la SARL LENOTRE la somme provisionnelle de 25.320,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SARL LENOTRE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction des sommes réclamées au titre de la clause pénale et de compensation entre le dépôt de garantie et les sommes dues au titre de l’arriéré ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAL CASAR au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la levée d’un état des nantissements.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE

Elodie NINEL Charlotte MASQUART