TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/00044 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBCB

JUGEMENT

Du : 10 Décembre 2024

OFFICE PUBLIC DE L’ HABITAT [Localité 11] HABITAT

C/

[V] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 8]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [M]

Minute : /2024

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’ HABITAT [Localité 11] HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [V] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Comparante

A l’audience du 10 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2012, l’Office Public d'[Adresse 9] [Localité 11] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [M] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer principal de 481,75 euros outre des provisions pour charges.

Par jugement en date du 27 janvier 2022, l’Office Public d'[Adresse 9] [Localité 11] HABITAT s’est désistée de son instance introduite à l’encontre de Madame [V] [M].

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.066,14 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance visant à couvrir les risques locatifs.

La caisse des affaires familiales a été informée de la situation de Madame [V] [M] le 20 septembre 2023.

Par assignation du 15 mars 2024, l’Office Public d’HLM VERSAILLES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité journalière d’occupation à compter du 1er mars 2024 égale au montant du loyer hors charges, augmentée des charges locatives, et ce jusqu’à la libération complète des lieux,3.337,39€ euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er mars 2024, loyer de février 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la date de l’audience.

À l’audience du 10 octobre 2024, l’Office Public d'[Adresse 9] [Localité 11] HABITAT, au 7 octobre 2024, s’élève désormais à la somme de 4128,79 euros, terme de septembre 2024 inclus. Elle indique ne pas s’opposer aux délais de paiement sous réserve d’un solde total de la dette à la 36ème mensualité, et au maintien dans les lieux dans ces conditions.

Madame [V] [M] comparait en personne. Elle ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif et souhaiterait pouvoir se maintenir dans les lieux. En outre, elle déclare qu’elle perçoit une indemnité chômage d’un montant de 1178 euros et qu’elle a fait l’objet d’une retenue de 147 euros par la caisse des allocations familiales. Etant mère de six enfants et ne bénéficiant pas de pension alimentaire de la part du père, elle expose qu’elle n’est pas en capacité d’assumer des délais de paiement sur 36 mois comme l’aurait souhaité l’Office Public d’HLM [Localité 11] HABITAT et elle propose ainsi de verser une somme de 50 euros par mois en plus du paiement du loyer et charges courants. Elle ajoute qu’elle n’a pas de procédure de surendettement en cours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

• Sur la recevabilité

L’Office Public d'[Adresse 9] [Localité 11] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir informé la caisse des affaires familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

• Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, d’après l’historique des versements, la somme de 3.066,14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 6 février 2024.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [V] [M] souhaite s’acquitter de sa dette par mensualité de 50 euros tandis que le bailleur serait favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 106 euros par mois.

Ainsi, compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale de l’intéressée, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [V] [M] à se libérer de la dette locative par mensualités de 70 euros par mois en plus du loyer courant afin de lui permettre le respect des échéances sur la durée et favoriser le maintien de la locataire dans les lieux.

En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause de résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’Office Public d’HLM [Localité 11] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024, Madame [V] [M] restait lui devoir la somme de 4 128,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [V] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [V] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [V] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 décembre 2012 entre l’Office Public d’HLM [Localité 11] HABITAT, d’une part, et Madame [V] [M], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], est résilié depuis le 6 février 2024,

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à l’Office Public d’HLM [Localité 11] HABITAT la somme de 4128,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

AUTORISE Madame [V] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [V] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

§ le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 février 2024,

§ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

§ la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

§ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

§ Madame [V] [M] sera condamnée à verser à l’Office Public d’HLM [Localité 11] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’Office Public d'[Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [M] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge