/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00190 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEVX

JUGEMENT

DU : 26 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[O] [H], [U], [C] [I]

DEFENDEUR(S) :

[V] [D] [J] [P], [B] épouse [J] [P]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 26 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 26 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [O], [H], [U], [C] [I]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [V] [D] [J] [P]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Mme [B] épouse [J] [P]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparants, représentés par M^e DRAME Charles-Amadou, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier présent lors de la mise à disposition ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2023, Monsieur [O] [I] a donné à bail à Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 735 euros, et 95 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, Monsieur [O] [I] a fait signifier à Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 490 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 décembre 2023 Monsieur [O] [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, Monsieur [O] [I] a fait assigner Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner solidairement Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 650 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 avril 2024, la somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,la somme de 164,41 euros pour la délivrance de l’acte de commandement de payer, les dépens,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 6 juin 2024.

À l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [O] [I], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 811,87 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P], représentés, contestent l’acquisition de la clause résolutoire, faisant valoir à titre principal que les causes du commandement de payer ont été intégralement réglées dans les deux mois suivant sa délivrance. A titre subsidiaire, ils demandent le bénéfice de délais de paiement à raison de 36 mensualités sur le montant total de la dette en plus des loyers et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 octobre 2024, l’avocat de Monsieur [O] [I] a transmis un décompte en date du 2 octobre 2024 tenant compte du dernier virement effectué par Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [O] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 juin 2023, du commandement de payer délivré le 15 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé à la somme de 4 911,87 euros à fin septembre 2024, transmis par note en délibéré le 3 octobre 2024, que Monsieur [O] [I] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 383 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 4 528,87 euros, au titre des sommes dues à fin septembre 2024, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 15 décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. En effet, si un virement de 1 660 euros du 3 janvier 2024 a bien été réceptionné par le bailleur, le chèque de 1 000 euros du 15 février 2024 a été refusé par la banque du bailleur pour défaut ou insuffisance de provision (pièce 7 du demandeur) de sorte que la somme de 830 euros restait à régler deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 15 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 juin 2023 à compter du 16 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils exposent avoir deux enfants en bas âge et précisent que Monsieur [V] [N] [P] a retrouvé un emploi en tant qu’électricien. Ils justifient de leur situation financière, produisant leurs derniers bulletins de paie, et sont en mesure de régler la dette locative.

Il ressort par ailleurs des éléments communiqués, notamment de la note en délibéré transmise le 3 octobre 2024, que Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 février 2024, Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] à son paiement à compter de 16 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [O] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 juin 2023 entre Monsieur [O] [I] d’une part, et Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 février 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 4 528,87 euros au titre des loyers et charges arrêtés à fin septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ACCORDE un délai à Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] à payer à Monsieur [O] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [N] [P] et Madame [X] [B] épouse [N] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 décembre 2023.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG