MINUTE N°

N° RG 24/00731 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQQJ

S.A. d’HLM VILOGIA

C/

Madame [K] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM VILOGIA, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] Metropole sous le numéro 475 680 815 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Sophie ACQUERE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [G] – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K] [G]

RAPPEL DES FAITS

La société OSICA, aux droits de laquelle est venue la société VILOGIA, a donné à bail à Madame [K] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] par contrat en date du 05 juin 2012, pour un loyer mensuel de 316,90 €, hors charges.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société VILOGIA a fait signifier à Madame [K] [G] un commandement de payer, le 7 août 2024, pour le montant principal de 18 286,91 €. Ce commandement a été infructueux.

Elle a ensuite fait assigner Madame [K] [G] le 30 octobre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

— Condamner Madame [G] à payer la somme de 25 861,80 € ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— Subsidiairement, prononcer sa résiliation judiciaire ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [G] et des occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire qu’à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la résiliation judiciaire et jusqu’à son départ définitif, la citée devra mensuellement à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement majoré de 50% sans préjudice des charges et, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— Condamner la citée au paiement d’une astreinte définitive de 8 € par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir ;

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la citée, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la citée à payer la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner la citée aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin, la société VILOGIA a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 7 351,42 €, arrêtée à la date du 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse et hors frais de procédure. La société VILOGIA a précisé que Madame [G] s’était vue appliquer des suppléments de loyer solidarité pour ne pas avoir répondu à l’enquête destinée à établir le montant de son loyer à partir de février 2024, mais que la situation a été régularisée d’où la diminution de la dette locative entre les jours de l’assignation et de l’audience. La société VILOGIA a indiqué qu’elle aurait pu accepter l’octroi de délais de paiement si Madame [G] avait été présente à l’audience, mais qu’en raison de son absence, elle a demandé qu’il n’en soit pas accordé.

Dans l’impossibilité de receuillir des informations sur la situation de la débitrice en raison de son absence, le Magistrat présidant l’audience n’a pas soulevé d’office l’octroi de délais de paiement.

Bien que citée en l’étude du commissaire de justice, Madame [K] [G] n’a été ni présente, ni représentée.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I.SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DE LA DEFENDERESSE :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [G], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société VILOGIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par voie électronique le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le contrat de bail conclu le 05 juin 2012 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales du contrat de bail) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 octobre 2024 et que le contrat de bail est résilié à cette date.

En conséquence, l’expulsion des lieux de Madame [G] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

La locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

La dette locative sur laquelle il sera statué ci-après incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 incluse, Madame [G] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par les contrats de bail.

La bailleresse sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu, le 1er jour du mois suivant, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société VILOGIA a produit un décompte, arrêté à la date du 10 juin 2025, aux termes duquel Madame [G] reste devoir la somme de 7 890,24 €, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, la société VILOGIA a indiqué que, hors frais de procédure, la dette locative s’élève à 7 351,42 €, échéance de mai 2025 incluse, soit un montant de frais de 538,82 €.

Bien que Madame [G] n’ait pas été présente à l’audience du 24 juin 2025, la dette locative sera calculée sur la base du montant actualisé communiqué par la société VILOGIA qui est favorable à la débitrice.

En conséquence, Madame [G] sera donc condamnée à payer la somme de 7 351,42 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement..

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société VILOGIA, Madame [G] sera condamnée à lui payer la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société VILOGIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 juin 2012 entre la société OSICA, aux droits de laquelle est venue la société VILOGIA, et Madame [K] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 8 octobre 2024 et qu’en conséquence, ledit contrat de bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [G] à verser à la société VILOGIA la somme de 7 351,42 €, échéance de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [K] [G] à verser à la société VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivis, à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [K] [G] à payer la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DEBOUTE la société VILOGIA de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,