COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 10/03/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/41

N° RG 23/00729

N° Portalis DB2O-W-B7H-CUK6

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE.

DÉFENDEUR :

S.A.S. GESTION ET SERVICE EN IMMOBILIER (GSI)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Sandra CORDEL, avocate au barreau d’ALBERTVILLE substituée par M^e Zelda JASTRZEB-SENELAS, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

représenté par son syndic FONCIA CIMES DE SAVOIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien CAPDEVILLE, de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Janvier 2026

Délibéré annoncé au : 10 Mars 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MILLIAND, M^e CORDEL et M^e CAPDEVILLE

à

EXPOSE DU LITIGE :

M. [Y] [V] est propriétaire d’un appartement et d’un garage au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 3].

Les travaux d’étanchéité du toit terrasse situé au dessus du garage de M. [Y] [V] ont été réalisés par la société Favario Raymond Etanchéité et ont été réceptionnés le 29 novembre 2005 sans réserve.

Le 11 janvier 2012, une déclaration de sinistre a été faite auprès de la société Generali, assureur dommage ouvrages en raison d’infiltrations d’eau au sein du garage appartenant à M. [Y] [V]. La société Generali a accepté de mobiliser sa garantie et a préfinancé les travaux de reprise qui ont été réalisés par la société Favario Raymond Etanchéité.

Se plaignant toujours d’infiltrations, deux nouvelles déclarations de sinistre ont été faites en 2013 et 2017 pour lesquels la société Generali a refusé de mobiliser sa garantie.

Par ordonnance du 3 décembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville, saisi par M. [Y] [V], a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a commis pour y procéder M. [H] [N].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 30 juin 2020.

Le syndicat des copropriétaires a diligenté une contre-expertise et a mandaté M. [T] [F] qui a rendu son rapport le 2 juin 2021.

Par actes du 6 juin 2023, M. [Y] [V] a fait assigner la société Gestion et Services en Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment d’entendre condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état du toit terrasse et d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

La clôture a été fixée le 10 avril 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, M. [Y] [V] demande au tribunal de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de remise en état de la toiture terrasse située au-dessus de son garage sous trois mois suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard conformément aux préconisations du rapport de visite de M. [T] [F] du 2 juin 2021,

— condamner la société Gestion et Services en Immobilier à prendre en charge l’intégralité du coût des travaux,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Gestion et Services en Immobilier à lui payer :

∙ 2.511,94 euros au titre des travaux de remise en état de son garage, selon devis Savoie Decor du 28 février 2023, réactualisé selon l’indice BT01 à compter de cette date et jusqu’au paiement effectif,

∙ 6.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

∙ 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les défenderesses aux entiers dépens, ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire,

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [V] fait valoir, sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1792 du Code civil et L. 242-1 du Code des assurances que les infiltrations constatées dans son garage trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité du toit terrasse qui est une partie commune, que l’étanchéité du toit terrasse a été réalisée par la société Favario Raymond Etanchéité, que l’assureur dommages ouvrage a accepté de mobiliser sa garantie à la suite de la déclaration de sinistre faite en 2012, que les travaux préfinancés par l’assureur dommages ouvrage qui ont été réalisés par la société Favario Raymond Etanchéité n’ont pas permis de mettre fin aux désordres et que des déclarations de sinistre ont été faites en 2013 et 2017 pour lesquelles l’assureur dommages ouvrage a refusé de mobiliser sa garantie. Il explique que le syndic de copropriété, la société Gestion et Services en Immobilier, aurait dû contester le refus de garantie de l’assureur dommages ouvrages, effectuer des actes interruptifs du délai de forclusion pour engager la responsabilité décennale de la société Favario Raymond Etanchéité au titre des travaux d’origine et agir directement à l’encontre de l’assureur de la société Favario Raymond Etanchéité au titre des travaux de reprise et qu’en conséquence le défaut de diligences de la société Gestion et Services en Immobilier a fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance d’être indemnisé au titre des désordres en lien avec les travaux réalisés par la société Favario Raymond Etanchéité.

M. [Y] [V] expose que le syndicat des copropriétaires a l’obligation de remettre en état le toit terrasse pour faire cesser les infiltrations dans son garage et que les défenderesses doivent être condamnées in solidum à réparer les préjudices subis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter M. [Y] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, condamner in solidum la société Gestion et Service en Immobilier et M. [Y] [V] à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— dans tous les cas, condamner M. [Y] [V] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, avec distraction au profit de la Scp Louchet-Capdeville.

Pour conclure au débouté des demandes de M. [Y] [V], le syndicat des copropriétaires fait valoir que rien n’indique que les désordres persistent, que les propositions réparatoires des deux experts sont différentes et anciennes, que le demandeur s’est systématiquement opposé à la réalisation des travaux préconisés tant par M. [H] [N] que par M. [T] [F], que la réfection complète du garage de celui-ci est disproportionnée et qu’il ne justifie pas le préjudice de jouissance qu’il invoque.

Le syndicat des copropriétaires explique que la société Gestion et Services en Immobilier n’a pas entretenu le toit terrasse en violation de son obligation d’entretien prévue à l’article 18 I.2 de la loi du 10 juillet 1965, que la société Gestion et Services en Immobilier était tenue de l’informer de la nécessité d’engager des travaux d’entretien du toit terrasse ce qu’elle n’a pas fait en violation de son obligation de conseil et que compte tenu de la persistance des désordres et du refus de l’assureur dommages ouvrage de mobiliser sa garantie la société Gestion et Services en Immobilier aurait dû engager une procédure en référé expertise pour déterminer la cause desdits désordres et interrompre les délais de forclusion et de prescription ce qu’elle n’a pas fait privant le syndicat des copropriétaires de recours.

Le syndicat des copropriétaires reproche à M. [Y] [V] d’avoir attendu plus de 7 ans pour solliciter une mesure d’expertise judiciaire, qu’il a ensuite voté pour la désignation d’un autre expert et qu’il s’est ensuite opposé à l’adoption des résolutions relatives à la réalisation des travaux de reprise et qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires a été privé de tout recours.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, la société Gestion et Services en Immobilier demande au tribunal de :

— débouter M. [Y] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à le voir condamné in solidum avec M. [Y] [V] à le garantir contre toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— subsidiairement, appliquer un partage de responsabilité et réduire à de plus justes proportions les demandes de M. [Y] [V],

— en tout état de cause, condamner M. [Y] [V] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Sandra CORDEL.

Au soutien de ses prétentions, la société Gestion et Services en Immobilier fait valoir sur le fondement des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 qu’elle a réalisé de nombreuses démarches depuis la 1ère déclaration de sinistre de 2012, qu’avant le rapport de l’expert judiciaire aucun manquement n’avait été soulevé par les copropriétaires, que pendant près de 10 ans la copropriété a rejeté toute résolution relative à la constitution d’une enveloppe pour menu entretien ou conservation des parties communes, que même après la constitution d’un fonds travaux celui-ci ne pouvait pas être utilisé sans l’autorisation de la copropriété, que les désordres affectant le garage de M. [Y] [V] ne nécessitait pas des travaux urgents, qu’il n’est pas démontré qu’elle a été informé par la société Favario Raymond Etanchéité des modalités d’entretien du toit terrasse et que depuis 2017 un contrat d’entretien des terrasses a été souscrit. Elle explique que la copropriété a systématiquement refusé de faire réaliser les travaux de reprise du toit terrasse tant ceux préconisés par M. [N] que ceux préconisés par M. [F], que M. [Y] [V] ne peut fonder ses demandes sur le rapport de M. [H] [N] qu’il a fermement contesté. Elle expose que M. [Y] [V] ne peut pas obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux rejetés par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle relève que les deux rapports sont contradictoires et qu’il ne peut être retenu que les désordres trouveraient leur origine dans un défaut d’entretien de la toiture terrasse.

La société Gestion et Services en Immobilier affirme qu’elle n’a commis aucune faute.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens il sera renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remise en état du toit terrasse

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”.

En l’espèce, dans son rapport définitif du 30 juin 2020 (pièce n°19 demandeur), l’expert judiciaire, M. [H] [N], a constaté dans le garage du demandeur “des traces de coulures à l’angle Nord-Est et à l’angle Nord-Ouest” et conclut que “les désordres se résument à de légères infiltrations provoqués par l’insuffisance des joints mastic sur solins en tête des relevés d’étanchéité”. Il considère que les infiltrations sont la conséquence de l’inétanchéité du toit terrasse dont les parties reconnaissent qu’il s’agit d’une partie commune. Les conclusions de l’expert judiciaire sont identiques à celles de la société Alfa à savoir “un défaut d’étanchéité au niveau des joints des bandes de solins” qui avait réalisé des investigations en septembre 2018 et avait constaté dans le garage du demandeur “des stigmates d’humidité et des écoulements” (pièce n°11 demandeur). Dans son rapport du 2 juin 2021 (pièce n°21 demandeur), l’expert mandaté par le syndicat des copropriétaires, M. [T] [F], explique que les recherches effectuées ne lui ont pas permis “de déterminer de façon certaine la provenance des infiltrations”. Ceci étant, il ressort de ses investigations que les infiltrations trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité du toit terrasse.

S’il est vrai que M. [Y] [V] ne démontre pas que de nouvelles infiltrations seraient intervenues depuis l’expertise judiciaire confiée à M. [H] [N], il n’en demeure pas moins que les travaux pour remédier à l’inétanchéité du toit terrasse n’ont jamais été réalisés. Le désordre subsiste donc et est susceptible de créer de nouvelles infiltrations dans le garage du demandeur. Le fait que M. [Y] [V] est voté contre la réalisation des travaux préconisés par M. [H] [N] et ceux préconisés par M. [T] [F] lors des assemblées générales des 25 février 2021 (pièce n°19 Gsi) et 27 février 2023 (pièce n°20 demandeur) ne le prive pas de la possibilité d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans la mesure où il subit un dommage ayant son origine dans une partie commune.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de M. [Y] [V] de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état du toit terrasse.

S’agissant de la nature des travaux de remise en état, le demandeur affirme que la remise en état doit être faite selon les préconisations de M. [T] [F]. Dans son rapport du 2 juin 2021 (pièce n°21 demandeur), M. [T] [F] ne propose pas avec certitude des travaux permettant de remédier aux désordres. Il conclut tout d’abord que ses recherches ne lui ont pas permis “de déterminer de façon certaines la provenance des infiltrations” et propose ensuite “d’étancher la partie d’acrotère intérieure” puis si cela n’est pas suffisant “d’envisager l’éventualité d’une réfection complète du complexe d’étanchéité”. Compte tenu des incertitudes dont fait état M. [T] [F], ses préconisations ne peuvent pas être retenues d’autant plus que ses investigations ont été faites à la demande du syndicat des copropriétaires sans véritable contradicteur.

L’expert judiciaire, M. [H] [N], est affirmatif sur la cause des infiltrations, à savoir “l’insuffisance des joints mastic sur solins en tête de relevés d’étanchéité”. Comme cela a été relevé, ci-dessus, les conclusions de l’expert judiciaire sont identiques à celle de la société Alfa. Il préconise les travaux suivants pour remédier aux infiltrations : “- extraction des joints mastic sur solins en place et application de mastic de calfeutrement catégorie 1, – ratissage du gravier, enlèvement des végétaux mis en oeuvre de désherbant agréé” (pièce n°19 demandeur). Il sera donc retenu les préconisations de l’expert judiciaire, son rapport définitif étant d’autant plus probant que l’expertise a été faite au contradictoire de l’assureur dommage ouvrage, de la société Favario Raymond Etanchéité et son assureur la société Allianz Iard.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, M. [H] [N], dans son rapport définitif du 30 juin 2020 à savoir “l’extraction des joints mastic sur solins en place et application de mastic de calfeutrement catégorie 1” et “le ratissage du gravier, enlèvement des végétaux mis en oeuvre de désherbant agrée” dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de la présente décision.

Compte tenu du fait que M. [Y] [V] ne justifie pas d’infiltrations récentes et qu’il s’est opposé systématiquement à la réalisation desdits travaux, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

II. La demande de M. [Y] [V] de condamner la société Gestion et Services en Immobilier à prendre à sa charge l’intégralité du coût des travaux de remise en état

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot”.

En l’espèce, il a été fait droit à la demande de M. [Y] [V] de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remise en état du toit terrasse. Dans la mesure où le demandeur n’a pas supporté le coût de ces travaux, il est mal fondé à demander à ce que le coût soit mis à la charge du syndic de copropriété, seul le syndicat des copropriétaires pouvant faire une telle demande.

En conséquence, M. [Y] [V] sera débouté de sa demande de condamner la société Gestion et Services en Immobilier à prendre à sa charge l’intégralité du coût des travaux de remise en état.

III. La demande de M. [Y] [V] de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Gestion et Services en Immobilier à réparer les préjudices subis

Il convient d’apprécier les fautes qui auraient été commises par le syndicat des copropriétaires (A) et la société Gestion et Services en Immobilier (B) avant de se prononcer sur l’indemnisation des préjudices (C).

A. La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Vu l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité,

En l’espèce, dans son rapport définitif du 30 juin 2020 (pièce n°19 demandeur), l’expert judiciaire, M. [H] [N], conclut que “les responsabilités sont réparties comme suit : – 20% entreprise Favario […] – 80% syndicat des copropriétaires [Adresse 3] […]”. Il affirme que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer que “l’entretien de terrasses revêtues d’étanchéité s’effectuent suivant les règles du D.T.U. 43.1”. Si l’expert mandaté par le syndicat des copropriétaires, M. [T] [F], n’a pas retenu de défaut d’entretien dans son rapport du 2 juin 2021, il a fixé par mail du 10 novembre 2021 un partage des responsabilités incluant un défaut d’entretien des joints de solin (pièce n°29 Gsi).

Le toit terrasse est une partie commune et le syndicat des copropriétaires avait l’obligation d’assurer son entretien. Ce n’est qu’à compter de 2018 que le syndicat des copropriétaires a confié l’entretien du toit terrasse à la société Savoie Elagage (pièce n°11 Gsi).

En n’assurant pas l’entretien du toit terrasse de 2005 à 2017, le syndicat des copropriétaires a commis un manquement à son obligation d’entretien des parties communes permettant à M. [Y] [V] d’engager sa responsabilité.

B. La responsabilité de la société Gestion et Services en Immobilier

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous […] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci […]”.

En l’espèce, M. [Y] [V] reproche à la société Gestion et Services en Immobilier d’avoir commis une faute en n’entretenant pas le toit terrasse et en n’agissant pas à l’encontre des assureurs.

Concernant l’entretien du toit terrasse, il a été démontré, ci-dessus, que l’entretien n’avait pas été fait de 2005 à 2017. Or le syndic doit surveiller le bon état d’entretien des parties communes de l’immeuble. La société Gestion et Services en Immobilier démontre qu’elle a soumis au vote la constitution d’un fonds pour les travaux d’entretien ou de conservation des parties communes dès 2009 (pièce n°4 Gsi). L’ancien syndic de copropriété justifie également que les travaux de remise en état du toit terrasse n’étaient pas urgents en se fondant sur les rapports de la société Eurisk mandataire de la société Generali (pièce n°3 Gsi) et qu’elle a soumis aux votes les travaux préconisés tant par M. [H] [N] que par M. [T] [F] lors des assemblées générales des 25 février 2021 (pièce n°19 Gsi) et 27 février 2023 (pièce n°20 demandeur). Pour autant, ces diligences ne la dispensaient pas, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, d’informer les copropriétaires de la nécessité d’assureur l’entretien du toit terrasse. Dès lors, la société Gestion et Services en Immobilier a commis une faute en ne surveillant pas le bon état d’entretien du toit terrasse.

Concernant les actions à l’encontre des assureurs, il résulte des pièces versées aux débats que M. [Y] [V] s’est plaint pour la première fois d’infiltrations dans son garage en janvier 2012. Par courrier du 11 janvier 2012, la société Gsi a demandé à la société Generali, assureur dommages ouvrage de diligenter une expertise amiable ce qui a été fait (pièce n°2 Gsi). A la suite de cette expertise, la société Generali a accepté de mobiliser sa garantie (pièce n°2 demandeur) et a préfinancé les travaux de reprise qui ont été réalisés par la société Favario Raymond Etanchéité. En mars 2013, M. [Y] [V] a constaté de nouvelles infiltrations dans son garage. Par mail du 20 mars 2013, la société Gestion et Services en Immobilier a demandé à la société Generali de diligenter une nouvelle expertise ce qui a été fait (pièce n°3 Gsi). Par courriers des 27 mai et 14 juin 2013, la société Generali par l’intermédiaire de son mandataire la société Eurisk a informé la société Gsi de son refus de mobiliser sa garantie compte tenu de l’existence du peu d’humidité liée à un manque de ventilation (pièce n°3 demandeur). Courant 2017, M. [Y] [V] a constaté de nouvelles infiltrations dans son garage. Par mail du 21 décembre 2017 (pièce n°6 Gsi), la société Gsi a adressé à la société Generali le rapport établi par la société Texa le 27 juillet 2017 aux termes duquel il est fait état de l’insuffisance des travaux de reprise réalisés par la société Favario Raymond Etanchéité (pièce n°5 demandeur). L’ancien syndic de copropriété ne justifie pas de démarches faites pour engager la responsabilité contractuelle de l’assureur dommages ouvrage pour violation de son obligation de préfinancer des travaux efficaces. Dès lors, la société Gestion et Services en Immobilier a commis une faute en ne recherchant pas la responsabilité de l’assureur dommages ouvrage pour l’insuffisance des travaux préfinancés.

En revanche, il ne peut être reproché à la société Gestion et Services en Immobilier de ne pas avoir effectué les démarches pour bénéficier de la garantie décennale puisqu’elle a obtenu en 2012 de la société Generali la mobilisation de sa garantie et qu’il n’est pas démontré que les désordres affectant le toit terrasse en lien avec les travaux de reprise réalisés par la société Favario Raymond Etanchéité ont un caractère décennal. Bien au contraire, l’expert judiciaire qualifie les désordres de “légères infiltrations” n’affectant pas l’immeuble et ne le rendant pas impropre à sa destination.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société Gestion et Services en Immobilier seront condamnés à l’indemnisation des préjudices subis par M. [Y] [V] du fait de l’inétanchéité du toit terrasse. Ils y seront tenus in solidum leurs fautes respectives ayant concouru à la réalisation du dommage.

C. L’indemnisation des préjudices subis par M. [Y] [V] du fait de l’inétanchéité du toit terrasse

S’agissant du préjudice matériel, M. [Y] [V] produit un devis de la société Savoie Decor du 28 février 2023 d’un montant de 2.511,94 euros TTC (pièce n°22 demandeur). Ce devis mentionne des prestations de remise en état des murs et du plafond pour un montant de 1.610 euros HT correspondant à une surface de 71,180 m². La superficie retenue apparaît bien plus importante que les zones impactées par les infiltrations dans la mesure où l’expert judiciaire a constaté “des traces de coulures à l’angle Nord-Est et à l’angle Nord-Ouest” (pièce n°19 demandeur). M. [T] [F] n’a fait aucune constatation dans le garage du demandeur (pièce n°21 demandeur). Il sera donc retenu une somme de 500 euros HT pour les prestations de remise en état des murs et du plafond. Le devis mentionne des prestations de remise en état du sol pour un montant de 673,49 euros HT correspondant à une surface de 24,20 m². Il n’a jamais été fait état de dégradations du sol, les prestations afférentes ne seront donc pas retenus. Dès lors, le coût de la remise en état du garage sera arrêté à la somme de 600 euros TTC. Cette somme ne sera pas actualisée en fonction de l’indice BT01 dans la mesure où le demandeur avait la possibilité de produire un devis actualisé.

S’agissant du préjudice de jouissance, M. [Y] [V] se contente de simples allégations et ne produit aucune pièce pour étayer le préjudice dont il demande la réparation. Il sera rappelé que l’expert judiciaire, M. [H] [N], a considéré que les désordres se résument à de “légères infiltrations” et n’a pas relevé de troubles dans la jouissance du garage. L’expert M. [T] [F] n’a fait aucune constatation dans le garage. Le demandeur est donc défaillant dans la démonstration d’une privation dans l’usage du garage. Dès lors, il sera débouté de sa demande de ce chef.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société Gestion et Services en Immobilier seront condamnés in solidum à payer à M. [Y] [V] la somme de 600 euros TTC au titre des travaux de remise en état du garage. M. [Y] [V] sera débouté de sa demande de réparation au titre du préjudice de jouissance.

IV. La demande du syndicat des copropriétaires de condamner in solidum la société Gestion et Services en Immobilier et M. [Y] [V] à le relever et garantir

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 ancien et 1240 à 1242 nouveaux du Code civil.

En l’espèce, il a été fait droit à la demande de M. [Y] [V] de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remise en état du toit terrasse dans la mesure où l’inétanchéité de celui-ci est la cause des infiltrations constatées dans son garage. M. [Y] [V] n’est pas responsable des désordres affectant le toit terrasse. Si le demandeur a voté contre la réalisation des travaux préconisés par M. [H] [N] et ceux préconisés par M. [T] [F] lors des assemblées générales des 25 février 2021 (pièce n°19 Gsi) et 27 février 2023 (pièce n°20 demandeur) cela ne le prive pas de la possibilité d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans la mesure où il subit un dommage ayant son origine dans une partie commune. Le syndicat des copropriétaires est donc défaillant à démontrer la faute qui aurait été commise par le demandeur.

Il a été démontré, ci-dessus, que le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété avaient chacun commis des fautes. Eu égard aux fautes commises et au fait que la société Gestion et Services en Immobilier est un professionnel de l’immobilier, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit : 80 % pour la société Gestion et Services en Immobilier et 20% pour le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner la société Gestion et Services en Immobilier à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80% et le syndicat des copropriétaires à garantir la société Gestion et Services en Immobilier des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 20%.

V. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Le syndicat des copropriétaires et la société Gestion et Services en Immobilier, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

∙ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires et la société Gestion et Services en Immobilier, parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La charge finale des dépens et des frais irrépétibles seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

En conséquence, il convient de condamner la société Gestion et Services en Immobilier à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 80% et le syndicat des copropriétaires à garantir la société Gestion et Services en Immobilier des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 20%.

∙ La dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont l’application est d’ordre public, les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, il a été fait droit en partie aux demandes de M. [Y] [V].

En conséquence, M. [Y] [V] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, M. [H] [N], dans son rapport définitif du 30 juin 2020 à savoir “l’extraction des joints mastic sur solins en place et application de mastic de calfeutrement catégorie 1” et “le ratissage du gravier, enlèvement des végétaux mis en oeuvre de désherbant agrée” dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de la présente décision.

DEBOUTE M. [Y] [V] de ses demandes d’astreinte, de mettre le coût des travaux de remise en état du toit terrasse à la charge de la société Gestion et Services en Immobilier, d’actualiser le préjudice matériel en fonction de l’indice BT01 et de réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Gestion et Services en Immobilier à payer à M. [Y] [V] la somme de 600 euros TTC au titre des travaux de remise en état du garage,

FIXE le partage de responsabilité comme suit : 80% pour la société Gestion et Services en Immobilier et 20% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à garantir la société Gestion et Services en Immobilier des condamnations prononcées à son encontre y compris celles au titres des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 20% et la société Gestion et Services en Immobilier à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre y compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 80%,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Gestion et Services en Immobilier aux dépens,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Gestion et Services en Immobilier à payer M. [Y] [V] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civil seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Gestion et Service en Immobilier de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Ainsi jugé et prononcé, le 10 mars 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président