TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

29 JUILLET 2025

N° RG 23/00330 – N° Portalis DB22-W-B7H-Q766

Code NAC : 63B

DEMANDEURS :

Monsieur [G], [B], [A], [Z] [R]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 14] (78)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [C], [O], [Y], [J] [D]

née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 11] (44)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 678, avocat postulant et M^e David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Maître [W] [E], notaire associé, membre de la SELARL [W] [E] [I] [F] et [H] [T]-[M], NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque C52

ACTE INITIAL du 02 Janvier 2023 reçu au greffe le 16 Janvier 2023.

Copie exécutoire :M^e Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, toque 678, M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque C52

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Mai 2025, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 29 Juillet 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente

Madame DAUCE, Vice-Présidente

Madame MARNAT, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 juin 2009 dressé par Maître [E], notaire au [Localité 7], avec la participation de Maître [X]-[K], notaire à [Localité 15], Monsieur [G] [R] et Madame [C] [D] son épouse ont acquis des consorts [V] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6], figurant au cadastre à la section AA n° [Cadastre 5].

La [Adresse 13], autrefois dénommée [Adresse 12], a été privatisée en 1969, devenant une partie commune de l’ensemble immobilier contigu à la propriété des époux [R]. Elle permet de relier la résidence [10] à la [Adresse 9].

Le 12 janvier 2018, les époux [R] ont signé une promesse de vente avec la Société [8] qui envisageait de réaliser un projet de construction de 27 logements collectifs neufs. Cette promesse de vente était soumise à des conditions suspensives d’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire purgés de tout recours.

Le 31 juillet 2018, une demande de permis de construire a été déposée auprès de la mairie de [Localité 6]. Par courrier en date du 24 août 2018, la mairie a demandé la production de contrats ou décisions judiciaires relatives à l’institution d’une servitude au regard de la situation du bien des époux [R].

Faute de communication des pièces requises, la demande de permis de construire a été rejetée le 7 décembre 2018, rendant la promesse de vente caduque.

Des démarches ont été engagées par le notaire instrumentaire pour voir inscrire la servitude de passage auprès du syndicat des copropriétaires. Elles n’ont pas abouti.

Monsieur [G] [R] et Madame [C] [D] ont introduit une procédure devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’inscription d’une servitude de passage.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2023, Monsieur [G] [R] et Madame [C] [D] ont saisi le tribunal judiciaire de Versailles d’une action en responsabilité civile professionnelle à l’encontre de Maître [E].

Aux termes de leurs conclusions responsives et récapitulatives, signifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, Monsieur [G] [R] et Madame [C] [D] demandent au tribunal de :

« Vu le Code civil et notamment son article 1240

Vu le Code de procédure civile

— Condamner Me [E] à leur payer la somme de 505.000 euros en réparation de leurs préjudices au titre de sa responsabilité professionnelle ;

— Condamner Me [E] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Me [E] aux entiers dépens ;

— Rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir nonobstant appel. »

Ils reprochent à Maître [W] [E] d’avoir commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle en ne les alertant pas sur la situation d’enclave du bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 6] lors de la vente du 15 juin 2009, soutenant qu’il ne pouvait ignorer cet état qui apparaît clairement sur le plan cadastral qu’il devait a minima vérifier. Ils précisent que cette situation d’enclave est indiscutable, malgré l’existence d’un chemin carrossable, dès lors qu’ils ne disposent pas de titre pour accéder à leur propriété. Ils reprochent également au notaire d’avoir minimisé la difficulté et de leur avoir fait perdre du temps en les incitant à ne pas agir en justice pour faire valoir leur droit au titre de la servitude légale.

Ils soutiennent que cette faute a eu pour conséquence d’empêcher la réalisation de la vente au promoteur qui représentait une opération financière attractive et aurait permis de transformer leur propriété en ensemble harmonieux. Ils estiment leur perte financière à la différence entre le prix proposé par le promoteur et l’évaluation de leur bien. Ils ajoutent qu’ils n’ont plus de sollicitation de promoteurs actuellement et que l’impossibilité de vendre leur bien est source de stress. Ils demandent donc la somme de 505.000 euros en indemnisation de leur préjudice financier et moral.

Aux termes de ses conclusions en défense n°2 signifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, Maître [W] [E], notaire associé, membre de la SELARL [W] [E] [I] [F] et [H] [T]-[M], NOTAIRES ASSOCIES, demande au tribunal de:

« Vu les pièces communiquées,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence citée,

DECLARER les Consorts [R]/[D] mal fondés en leurs demandes à l’encontre de Maître [E]

PRONONCER la mise hors de cause de Maître [E]

CONDAMNER les Consorts [R]/[D] à payer à Maître [E] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

CONDAMNER les Consorts [R]/[D] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C ».

Il conteste avoir commis une quelconque faute, susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle, faisant valoir que, lors de la vente du 15 juin 2009, il ne disposait d’aucun élément lui permettant de connaître la situation d’enclave du bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 6], cette situation n’ayant été révélée que lorsque les époux [R] ont souhaité vendre leur bien au promoteur et que celui-ci a déposé une demande de permis de construire en mairie. Il relève n’avoir appris que par les conclusions récapitulatives des demandeurs le motif du rejet de la demande.

Il précise avoir, suite au dépôt de la demande de permis de construire, fait des recherches et avoir découvert, aux termes du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [10] du 24 janvier 1969, non publié au service de la publicité foncière, une “tolérance de passage accordée aux seuls habitants de la commune”. Il ajoute avoir alors établi un projet de constitution de servitude qui devait être présenté et adopté par assemblée générale de copropriété le 18 avril 2019 mais que tel n’a pas été le cas, aucune résolution n’étant soumise au vote du fait que le projet de construction de la société [8] avait été refusé.

Il soutient qu’il est inexact de considérer le bien comme enclavé dès lors que les consorts [R]/[D] peuvent toujours accéder à leur bien via la [Adresse 13], alléguant que la voie publique évoquée à l’article 682 du code civil doit s’entendre des routes mais également de tout terrain sur lequel le public est admis à circuler librement, ce qui est le cas en l’espèce.

Il rappelle que rien ne lui permettait de savoir que la voie était privée et appartenait à la résidence du [10] et que ni les vendeurs [V] qui connaissaient les lieux pour y avoir vécu ni les acquéreurs n’ont attiré son attention sur une éventuelle difficulté d’accès au bien.

Il répond aux demandeurs qui lui reprochent un manque de diligence une fois la difficulté rencontrée qu’il a au contraire fait des recherches pour découvrir le procès-verbal du 24 janvier 1969, qu’il a ensuite établi à la demande des parties un projet d’acte de constitution de servitude qui n’a pas été suivi des effets qu’il attendait puisqu’aucune résolution n’a été mise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il soutient qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les manquements qui lui sont reprochés, et qu’il conteste, et les préjudices allégués, estimant que le bien n’est pas enclavé, relevant notamment que les documents sollicités par la mairie n’étaient en réalité pas obligatoires pour l’obtention du permis de construire et que la décision du maire aurait pu faire l’objet d’une contestation.

Il conteste enfin la réalité du préjudice allégué, soulignant que les demandeurs n’ont pas encore vendu leur bien, de sorte que le préjudice n’est ni né, ni réel, ni certain et rappelant qu’en tout état de cause, le notaire n’est pas tenu au paiement de restitutions auxquelles un contractant est condamné, ces restitutions ne constituant pas par elles-mêmes un préjudice indemnisable. Il ajoute que les consorts [R]-[D] ne justifient nullement que s’ils avaient été mieux informés, ils n’auraient pas acquis leur bien en 2009, rappelant que la tolérance de passage ne posait aucune difficulté et que la difficulté est apparue lorsqu’a été envisagée la création de 27 logements.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 avril 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 12 mai 2025 a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité civile du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Il doit aussi, dans le cadre de ses missions, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information et de conseil.

Pour être retenue, la responsabilité du notaire suppose que soient démontrés par le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

En l’espèce, Monsieur [R] et Madame [D] soutiennent que Maître [E] avait nécessairement connaissance de la situation d’enclavement du bien qu’ils achetaient en 2009 et qu’il aurait dû les informer sur les conséquences de cette situation alors que l’acte authentique est totalement taisant sur cette enclave.

Maître [E], pour sa part, affirme qu’il ignorait cette situation et n’avait aucun moyen d’en avoir connaissance, continuant d’ailleurs à contester l’enclavement de la parcelle au motif qu’il existe une voie pour accéder à la voie publique, peu important selon lui qu’elle soit privée dès lors qu’il existe une tolérance de passage pour le public.

Aux termes de l’article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

En l’espèce, il ressort du plan de situation issu du cadastre que la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 5] située [Adresse 3], propriété de Monsieur [R] et de Madame [D], ne dispose d’aucune issue sur la voie publique puisque l’implantation de la maison à usage d’habitation située sur cette parcelle nécessite un accès par la [Adresse 13], et que cette voie d’accès, permettant de relier la propriété à la [Adresse 9], est une voie privée.

Toutefois, pour connaître cet état d’enclave, il fallait savoir que la [Adresse 13] était une voie privée appartenant à la résidence [10].

Si Monsieur [R] et Madame [D] ont produit en pièce n°2 le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [10] du 24 janvier 1969 qui mentionne que la municipalité a demandé le classement de la voie privée entourant la résidence, il résulte des écritures de Maître [E] que ce sont ses propres recherches en 2019 qui lui ont permis d’obtenir ce procès-verbal.

En réalité, l’extrait cadastral portant sur la section AA060 communiqué par les demandeurs en pièce 1 ne permet d’établir que la [Adresse 13] est privative, en l’absence de tout descriptif de son entendue.

Si les demandeurs ont intégré à leurs écritures un plan avec des délimitations par des traits orange entre les parcelles pour justifier de l’état d’enclave qu’ils allèguent, ils n’indiquent pas l’origine de ce plan, ni s’il existait au moment de leur achat en 2009.

Ils ne communiquent aucun élément permettant de suspecter l’état d’enclave de leur bien qui aurait dû conduire le notaire à investiguer d’avantage. Ils ne produisent pas non plus de document publié permettant d’établir le caractère privatif de la [Adresse 13], l’extrait cadastral n’étant pas probant.

Par ailleurs, il n’est pas exigé du notaire un déplacement sur les lieux et une vérification matérielle et en tout état de cause, il n’est pas établi que s’il s’était déplacé, il aurait constaté que la [Adresse 13] était privative et que le bien objet de l’acquisition était enclavé.

Il en résulte qu’il n’est pas établi que Maître [E] avait la possibilité de relever l’état d’enclavement du bien. Par conséquent, il ne peut lui être reproché de ne pas en avoir fait état dans l’acte authentique de vente du 15 juin 2009.

Monsieur [R] et Madame [D] reprochent également à Maître [E] de leur avoir déconseillé d’agir en justice pour voir établir la servitude. Ils soutiennent avoir perdu un temps précieux.

Toutefois, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir fait diligence dès lors que c’est à l’occasion de la demande de permis de construire présentée par le promoteur qui souhaitait acquérir le bien des demandeurs en 2018 qu’il a découvert la tolérance de passage accordée aux habitants de la commune résultant d’un procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété datant du 24 janvier 1969.

Il a établi un projet d’acte contenant constitution de servitude en 2019 qui devait être présenté à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [10] dès le mois d’avril 2019 et il s’avère que, parce que le projet du promoteur était finalement refusé, ce projet d’acte n’a pas été soumis au vote. Le message qu’il a adressé à Monsieur [R] et Madame [D] leur indiquant qu’une action en justice n’est pas nécessaire est postérieur.

En réalité, il résulte de la chronologie des événements que Monsieur [R] et Madame [D] n’avaient besoin de voir reconnaître la servitude que pour vendre leur bien à un promoteur, afin d’assurer le passage des potentiels occupants des 27 logements qu’ilvisageait de construire. A partir du moment où le promoteur renonçait à son projet, il n’y avait plus d’urgence à agir. Monsieur [R] et Madame [D] ont d’ailleurs finalement exercé cette action en justice, quand bien même ils ne communiquent pas la décision qu’ils ont obtenue, de sorte que la situation est désormais régularisée et qu’ils sont en mesure de vendre leur bien s’ils le souhaitent.

Aucune faute, susceptible de donner lieu à un préjudice, n’est donc caractérisée à l’encontre de Maître [E].

Monsieur [R] et Madame [D] seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [R] et Madame [D] à payer une indemnité de 3.000 euros à Maître [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par Monsieur [R] et Madame [D] sur le même fondement sera rejetée, au regard du sens de la présente décision.

Succombant à l’instance, ils seront condamnés aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [C] [D] de toutes leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] et Madame [C] [D] à verser à Maître [W] [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [C] [D] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] et Madame [C] [D] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 JUILLET 2025 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT