TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

31 JUILLET 2025

N° RG 24/01310 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKPB

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 2] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 6] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [E] [Z]

né le 04 Octobre 1974 à [Localité 7] (ROUMANIE),

demeurant [Adresse 5],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [U] [B]

née le 20 Octobre 1986 à [Localité 9] (ROUMANIE),

demeurant [Adresse 5],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 12 MAI 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025 prorogé au

31 Juillet 2025 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [Z] et Mme [U] [B] sont propriétaires des lots n°255 et 265 de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 3] à [Localité 14].

Faisant grief à M. [Z] et Mme [B] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le [Adresse 15] [Localité 12] leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du

4 juillet 2024 par courriers recommandés avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 3] à Sartrouville (78500) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), a, par actes de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 remis à étude, fait assigner M. [Z] et Mme [B] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 31.766 euros avec intérêt légal à compter des mises en demeure du 4 juillet 2024 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1342-2 du code civil,

— les condamner solidairement à 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner solidairement à 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a indiqué que des paiements avaient été effectués postérieurement à l’assignation et a modifié sa demande principale, sollicitant la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 72 euros. Il a maintenu ses autres demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires , il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [Z] et Mme [B], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 13 septembre 2024, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [Z] et Mme [B] pour les lots n°255 et 265,

— une mise en demeure du 4 juillet 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs par courriers recommandés avec accusé

de réception avisés le 10 juillet 2024 et non réclamés, pour un montant de

2.697,51 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 3 juillet 2024 pour un solde débiteur de 33.719,36 euros,

— une position de compte sur la période courant du 31 décembre 2023 au

22 août 2024 pour un solde débiteur de 33.719,36 euros,

— une position de compte sur la période courant du 31 décembre 2023 au

9 mai 2025 pour un solde débiteur de 5.239,44 euros,

— un document mentionnant plusieurs virements pour un total de 31.694 euros effectués par les défendeurs entre le 31 octobre 2024 et le 24 avril 2025, et un solde de 72 euros au 9 mai 2025,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au

30 septembre 2024,

— les régularisations de charges des exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 15 décembre 2022, 12 juin 2023 et 20 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [Z] et Mme [B] une mise en demeure en date du 4 juillet 2024, par lettres recommandées avec accusé de réception avisées le 11 juillet 2024 et non réclamées, d’avoir à payer la somme de 2.697,51 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2023 et 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [Z] et Mme [B] sont redevables de la somme de 72 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er octobre 2024, appel de provisions sur charges et cotisation du fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

M. [Z] et Mme [B], son épouse, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024, date de la mise en demeure.

Les défendeurs n’étant condamnés à verser au syndicat des copropriétaires que la somme de 72 euros, laquelle est inférieure à l’appel de fonds et à la cotisation du fonds travaux du 4ème trimestre 2024, appelés postérieurement à l’assignation, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande, et, partant, de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Si les défendeurs ont réglé la quasi-totalité des charges dues postérieurement à l’assignation, il n’en demeure pas moins que le non-paiement des charges – correspondant en l’espèce pour une grande partie à des travaux votés en assemblée générale – à leur échéance pendant plusieurs mois a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Z] et Mme [B], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Z] et Mme [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Z] et Mme [B] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 3] à [Localité 14], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 72 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024, appel de provisions sur charges et cotisation du fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus,

Condamne in solidum M. [E] [Z] et Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 3] à [Localité 14], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [E] [Z] et Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 3] à [Localité 14], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [E] [Z] et Mme [U] [B] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11] sise [Adresse 4] [Localité 13] [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE