Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 11 juillet 2025, n° 23/00964

TJ Nice 11 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a constaté que certains désordres étaient effectivement d'origine commune et a retenu une somme pour les travaux nécessaires.
Accepté
Utilité de l'expertise judiciaire
La cour a reconnu que l'expertise a permis d'apporter des éléments utiles à la résolution du litige.
Accepté
Préjudice d'ordre esthétique et de jouissance
La cour a reconnu un préjudice de jouissance, bien que partiellement imputable à la demanderesse.
Rejeté
Stress et affres de la procédure
La cour a estimé que le stress n'était pas démontré et que la demanderesse avait contribué à la situation.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au titre des frais exposés.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, conformément à la règle de la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 11 juil. 2025, n° 23/00964
Numéro(s) :	23/00964
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Martine WOLFFOlivier CASTELLACCI
Parties :	Communauté COMMUNAUTE IMMOBILIERE REGARD SUR LA [ Localité 5 ], son syndic en exercice GTS IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [K] c/ Communauté COMMUNAUTE IMMOBILIERE REGARD SUR LA [Localité 5]

N°25/437

Du 11 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/00964 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYCO

Grosse délivrée à:M^e Martine WOLFF

expédition délivrée à: M^e Olivier CASTELLACCI

le 11/07/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du onze Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [F] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Martine WOLFF, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Communauté COMMUNAUTE IMMOBILIERE REGARD SUR LA [Localité 5] prise en la personne de son syndic en exercice GTS IMMOBILIER

[Adresse 6], prise en la personne de sa gérante en exercice Madame [D] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 3 mars 2023, Mme [F] [K] a fait assigner la communauté immobilière REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, prise en la personne de son syndic en exercice GTS IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [K] demande au Tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

juger que les désordres subis par Madame [K] dans son appartement ont leur origine dans les parties communes ;juger que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité du fait des désordres subis par Madame [K] ;par conséquent, condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [K] la somme de 2453,88 euros TTC au titre des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres dans l’appartement de Madame [K] ;condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [K] la somme de 9.678,36 euros au titre des frais d’expertise judiciaire ;condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [K] la somme de 9.012 euros au titre de son préjudice de jouissance ;condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [K] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [K] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de Maître Martine WOLFF sous sa due affirmation de droit ;juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er août 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la communauté immobilière REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, représentée par son syndic en exercice la société GTS IMMOBILIER, demande au Tribunal, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1353 du code civil, de :

débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;condamner Mme [K] au paiement d’une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 14 janvier 2025 par ordonnance du 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, in fine, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au titre des travaux

En l’espèce, Mme [K] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété REGARD SUR LA BAIE DES ANGES. Exposant avoir subi plusieurs sinistres relatifs à des infiltrations d’eau, elle sollicite la somme de 2 453,88 € au titre des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres.

L’appartement de Mme [K] a subi trois sinistres : le 20 janvier 2014 (fuite sur une canalisation), le 29 juillet 2014 (infiltrations par l’appartement sus-jacent provenant du réseau d’arrosage, affectant le séjour et une chambre) et le 6 septembre 2015 (canalisation bouchée au niveau du sol du balcon).

Il ressort de l’expertise judiciaire que des désordres subsistent en plafond du séjour et en plafond de la chambre de l’appartement. La peinture de la façade de la gaine technique n’est pas achevée et la trappe est à mettre en jeu. Des traces d’infiltrations sont visibles au droit de la fissure et au sol carrelé, à la sous-face du balcon/terrasse l’appartement du dessus.

Le sinistre du 20 janvier 2014 (ou 29 janvier 2014 selon les conclusions du syndicat des copropriétaires) provient d’une canalisation commune d’eau, ce point n’est pas contesté. Il trouve en conséquence son origine dans les parties communes. Les réparations des causes ont été réalisées mais les réparations des dommages restent à achever. La trappe de la gaine est inachevée, tout comme la peinture de la cloison de la gaine.

Le sinistre du 29 juillet 2014 a été causé par le système d’arrosage de l’appartement sus-jacent. L’expert relève que certaines investigations auraient permis de déterminer plus précisément la cause de ce sinistre mais elles n’ont pas été mises en œuvre. Il relève néanmoins que le sinistre a pour seule origine l’appartement de l’étage du dessus et que la porosité du balcon/terrasse de l’appartement du dessus paraît plus que probable. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires a pris le parti d’y remédier en faisant des travaux d’étanchéité sur l’ensemble des balcons/terrasses du bâtiment. L’expert a pu observer qu’en conséquence de ce sinistre, la peinture en plafond de l’appartement de Mme [K] est fissurée et écaillée dans le séjour, et écaillée dans une chambre.

Le sinistre du 6 septembre 2015 provient de l’obstruction de la canalisation au sol du balcon de Mme [K]. Le fils de Mme [K] a cassé le carrelage en urgence pour déboucher la canalisation en tôle située en dessous, l’eau de pluie ne s’écoulant plus lors de fortes précipitations en raison de la présence de végétaux et morceaux de tôle corrodés empêchant l’évacuation de l’eau.

Il en résulte un caniveau détérioré ainsi qu’un carrelage détérioré au droit du caniveau.

L’expert a estimé les travaux à réaliser :

à 227 € HT concernant le premier sinistre ;1453,80 € HT concernant le deuxième sinistre ;550 € HT concernant le troisième sinistre.

Mme [K] sollicite ces sommes, soit un total de 2453,88 € TTC.

S’agissant du premier sinistre, le syndicat des copropriétaires estime que ce n’est qu’en raison de la carence de Mme [K] qui ne permettait pas à la société de se rendre sur place que les travaux n’ont pas pu être achevés. Toutefois, cet élément n’est pas de nature à modifier son droit à indemnisation. La somme de 227 € HT sera retenue.

S’agissant du deuxième sinistre, l’expert indique à plusieurs reprises que la cause ne peut être déterminée avec précision. Il conclut que la porosité du balcon/terrasse de l’appartement du dessus paraît plus que probable. Toutefois il est nécessaire de démontrer la responsabilité du syndicat des copropriétaires et une probabilité ne peut entraîner une condamnation judiciaire. En conséquence, la demande formulée au titre du deuxième sinistre ne pourra prospérer.

S’agissant du troisième sinistre, comme le relève l’expert à juste titre, même si les carrelages sont considérés comme des parties privatives, la démolition du carrelage en l’espèce a été rendue nécessaire pour accéder à la canalisation obstruée. Or les canalisations sont des parties communes. Les désordres relatifs à ce sinistre trouvent donc bien leur origine dans les parties communes et entraînent la responsabilité du syndicat des copropriétaires. La somme de 550 € HT sera retenue.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à verser à Mme [K] la somme de 777 € HT, soit 854,70 € TTC.

Au titre de l’expertise judiciaire

Mme [K] sollicite la somme de 9.678,36 € à ce titre, ce montant étant démontré.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, au motif que c’est le caractère procédurier de Mme [K] qui aurait conduit à l’existence d’une expertise judiciaire.

Cette expertise a toutefois permis de réaliser des investigations techniques dans un cadre contradictoire, permettant ainsi d’apporter des éléments utiles à la résolution du litige.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de Mme [K].

Au titre du préjudice de jouissance

Mme [K] sollicite la somme de 9 012 €. Cette demande tient toutefois compte du deuxième sinistre pour lequel la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a pas été retenue.

L’expert relève qu’il existe un préjudice d’ordre esthétique compte tenu des désordres observés, l’appartement a néanmoins toujours été habitable et habité. Par ailleurs les travaux ne nécessitent pas d’évacuer l’appartement, ils créent néanmoins un préjudice durant le temps de leur mise en œuvre.

Toutefois, les échanges produits par le syndicat des copropriétaires démontrent que l’accès à l’appartement de Mme [K] n’a pas été aisé, la demanderesse ne répondant pas aux sociétés ou n’étant pas présente lors de leurs venues. La durée du préjudice allégué par Mme [K] lui est donc en partie imputable.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance sera indemnisé à hauteur de 1 500 €.

Au titre du préjudice moral

Mme [K] sollicite la somme de 2 000 €. Elle expose avoir subi les affres d’une procédure judiciaire du fait de l’inertie du syndicat des copropriétaires et un réel stress inhérent aux désordres eux-mêmes.

D’une part, l’inertie du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée, d’autant plus qu’il ressort des échanges produits par le défendeur que Mme [K] elle-même a contribué à faire perdurer les désordres en ne permettant pas un accès aisé à son appartement en vue de la réalisation des travaux.

D’autre part, le stress invoqué n’est pas démontré, et là encore il doit être pris en compte la difficulté d’accès susmentionnée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Martine WOLFF, concernant ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Sur la participation aux frais

Il convient de préciser qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires demandeurs qui, à l’issue de l’instance judiciaire les opposant au syndicat des copropriétaires, ont vu leurs prétentions déclarées fondées, sont dispensés, même en l’absence de demande de leur part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la communauté immobilière REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, représentée par son syndic en exercice la société GTS IMMOBILIER, à verser à Mme [F] [K] les sommes suivantes :

854,70 € au titre des travaux de reprise ; 9.678,36 € au titre des frais d’expertise judiciaire ; 1 500 € au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande formulée au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la communauté immobilière REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, représentée par son syndic en exercice la société GTS IMMOBILIER, à verser à Mme [F] [K] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la communauté immobilière REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, représentée par son syndic en exercice la société GTS IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la communauté immobilière REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, représentée par son syndic en exercice la société GTS IMMOBILIER, aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Martine WOLFF, avocat, à recouvrer directement contre la communauté immobilière REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, représentée par son syndic en exercice la société GTS IMMOBILIER, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [F] [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT