N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 06 Mai 2025

N° RG 24/00447 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLRQ

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Madame [D] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 5][Adresse 8]

[Localité 7]

comparante

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 5][Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e LEMONNIER

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [O]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Selon un contrat prenant effet au 27 février 2023, M. [U] [G], représenté par l’agence CENTURY 21 LES DEUX RIVES, a donné à bail à M. [Z] [N] et Mme [D] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 750€, outre 220€ de provision sur charges.

Dans le cadre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ALS) s’est engagée le même jour à garantir le bon remboursement du loyer en qualité de caution et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Faisant valoir qu’elle a été contrainte d’exécuter son engagement, ALS a, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, délivré à M. [Z] [N] et Mme [D] [O] un commandement de payer la somme de 2936,23€ au titre de l’arriéré locatif. Cet acte visait la clause résolutoire insérée dans le bail.

N’obtenant pas satisfaction, ALS a, par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, assigné M. [Z] [N] et Mme [D] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du tribunal de proximité de POISSY, aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [Z] [N] et Mme [D] [O] ainsi que de tous occupants et tous biens de leur chef et si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— en toute hypothèse :

* condamner solidairement M. [Z] [N] et Mme [D] [O] à payer à ALS la somme de 5924,92€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2024 sur la somme de 2936,23€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

* condamner solidairement M. [Z] [N] et Mme [D] [O] à payer lesdites indemnités d’occupation à ALS, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* condamner solidairement M. [Z] [N] et Mme [D] [O] à payer à ALS la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

* condamner solidairement M. [Z] [N] et Mme [D] [O] aux dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

ALS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, portant le montant de sa créance actualisée au 3 mars 2025 à la somme de 12.898,53€, échéance de février 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs compte tenu de l’absence de reprise du paiement des loyers. Elle relève qu’ils ne produisent aucun élément justifiant une quelconque insalubrité du logement.

Mme [D] [O] comparait en personne et reconnait la dette locative, qu’elle explique par l’insalubrité du logement (punaises de lit) qui les a conduits à arrêter de payer les loyers. Elle précise que M. [Z] [N] a déjà quitté les lieux avec leur enfant. Elle-même est encore dans le logement mais ne s’oppose pas à son expulsion. Elle sollicite des délais de paiement, précisant ne plus avoir d’emploi et ne plus percevoir aucune ressource, tandis que M. [N] perçoit le RSA. Elle s’engage à retrouver un emploi sous trois mois.

M. [Z] [N], régulièrement assigné, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (paragraphe 8).

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, ALS, substituée dans les droits du bailleur, a fait commandement de payer la somme de 2936,23€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne ressort pas des décomptes produits que les causes du commandement ont été régularisées par M. [Z] [N] et Mme [D] [O] entre les mains d’ALS dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

ALS produit un décompte en date du 3 mars 2025 et une quittance subrogative n°11 en date du 20 février 2025, laquelle laisse apparaître qu’elle a dû verser au mandataire du bailleur la somme de 12.898,53€ en exécution de son engagement de caution, au titre des loyers et charges impayés par M. [Z] [N] et Mme [D] [O] entre les mois de décembre 2023 et février 2025.

Mme [D] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, M. [Z] [N] et Mme [D] [O] seront donc condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (paragraphe 7), à rembourser à ASL la somme de 12.898,53€ au titre des loyers et charges impayées, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2936,23€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 14 mai 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront en outre condamnés solidairement à compter de la résiliation du bail au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux, sur présentation d’une quittance subrogative par ALS.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [D] [O] sollicite des délais de paiement.

ALS s’y oppose.

Toutefois, il ressort des déclarations de Mme [D] [O] à l’audience qu’elle est actuellement sans emploi et sans ressource, tandis que M. [N] ne perçoit que le RSA. Elle s’engage à retrouver un emploi sous trois mois, mais ne produit aucun justificatif quant à une amélioration prévisible de sa situation financière. Force est de constater que les défendeurs n’apparaissent pas en l’état en mesure de régler leur dette locative dans le délai légal de 24 mois, lequel les obligerait à verser la somme mensuelle minimale de 530€ à ALS.

Mme [D] [O] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [Z] [N] et Mme [D] [O], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’ALS au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [Z] [N] et Mme [D] [O] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [Z] [N] et Mme [D] [O] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [N] et Mme [D] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une somme de 12.898,53€ (Douze-mille-huit-cent-quatre-vingt-dix-huit euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 3 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2936,23€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 14 mai 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [N] et Mme [D] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative pour chaque mensualité compensée, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE Mme [D] [O] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [N] et Mme [D] [O] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 6 mai 2025.

La Greffière La juge