Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 MARS 2025

N° RG 23/05829 – N° Portalis DB22-W-B7H-RTSW

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, HELLO SYNDIC, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 828 499 897 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Audrey BENOIS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [Z] [V]

demeurant [Adresse 7],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [Y] [V]

demeurant [Adresse 7],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Octobre 2023 reçu au greffe le 19 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Décembre 2024, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 04 Mars 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [V] et Mme [Z] [V] sont propriétaires indivis des lots n°112 et 273 de la Résidence [Adresse 8] sise [Adresse 4] [Localité 10].

Faisant grief à M. et Mme [V] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le [Adresse 11] [Adresse 8] leur a adressé, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, plusieurs courriers de relance et mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 3 août 2023.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CHEVREFEUILLES (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le Cabinet Hello Syndic, a par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, fait assigner M. et Mme [V] devant le tribunal de céans, sollicitant qu’il :

— le déclare recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamne M. et Mme [V] à lui payer la somme de 19.371,30 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 9 novembre 2023 (en réalité 9 novembre 2022), et sur le surplus à compter de l’assignation,

— condamne M. et Mme [V] à lui payer la somme de 214,84 euros au titre du remboursement des frais,

— condamne M. et Mme [V] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamne M. et Mme [V] à lui payer la somme de 2.589,25 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dise et juger que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de M. et Mme [V],

— condamne M. et Mme [V] aux entiers dépens,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation.

M. et Mme [V], régulièrement assignés, par acte remis à personne physique s’agissant de M. [V] et par acte remis à tiers s’agissant de Mme [V], n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 4 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [V] pour les lots n°112 et 273,

— un courrier de relance sur solde débiteur adressé par le syndic aux défendeurs en date du 7 octobre 2022 pour un montant de 14.192,73 euros,

— un courrier de mise en demeure adressé par le syndic aux défendeurs en date du 21 octobre 2022 pour un montant de 14.222,73 euros dont 30 euros de frais de mise en demeure,

— un courrier de mise en demeure adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 9 novembre 2022 pour un montant de 14.222,73 euros dont 30 euros de frais de mise en demeure,

— une sommation de payer délivrée aux défendeurs le 23 décembre 2022 pour un montant de 14.409,57 euros, dont 186,84 euros de frais d’acte,

— un courrier de relance sur solde débiteur adressé par le syndic aux défendeurs en date du 3 août 2023 pour un montant de 1.658,74 euros,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023 pour un solde débiteur de 19.371,30 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au

1er octobre 2023,

— la répartition individuelle des charges pour l’exercice 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

29 juin 2018, 20 juin 2019, 28 décembre 2020, 28 janvier 2021, 17 janvier 2022, 5 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic prenant effet le 6 juin 2023 et prenant fin le 6 août 2024, – des notes d’honoraires d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires

que sa créance est justifiée pour la période courant du 1er avril 2022

au 1er octobre 2023, pour laquelle sont versés aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales votant les budgets correspondant et les appels de fonds. En revanche, pour la période antérieure au 1er avril 2022, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun appel de fonds ni document comptable. Ainsi, il ne produit pas le document justifiant la régularisation de charges portée au débit de l’extrait de compte des défendeurs le 17 janvier 2022 à hauteur de 11.542,26 euros.

Il en résulte que les charges justifiées sont uniquement celles postérieures au 1er avril 2022, à l’exception de la régularisation de charges 2022 portée au débit de l’extrait de compte des défendeurs le 5 juin 2023 pour un montant de 2.625,74 euros, le document en justifiant n’étant pas versé aux débats.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires n’est certaine, liquide et exigible qu’à hauteur de 3.122,86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

M. et Mme [V] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 9 novembre 2023, en réalité du 9 novembre 2022; sur la somme de 14.222,73 euros.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 9 novembre 2022, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 491,82 euros, et à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 214,84 euros correspondant à des frais de relance d’un montant de 30 euros, en réalité les frais de la mise en demeure du 21 octobre 2022, et aux frais de signification de la sommation de payer du 23 décembre 2022 d’un montant de 184,84 euros.

Il produit à l’appui de sa demande, outre un décompte et la sommation de payer, le contrat de syndic du cabinet Hello Syndic, qui prévoit des frais de 30 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, s’il est justifié que lasommation de payer a effectivement été signifiée à M. [Y] [V], le syndicat des copropriétaires ne produit aucun accusé de réception de nature à démontrer l’envoi effectif de la mise en demeure aux défendeurs.

Dans ces conditions, seuls les frais de signification de la sommation de payer seront retenus et M. et Mme [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 184,84 euros au titre des frais de recouvrement.

S’agissant de la demande tendant à voir juger que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 resteront à la charge exclusive de M. et Mme [V], elle sera rejetée, seul le coût de la sommation de payer étant retenu au titre des frais de l’article 10-1, comme précisé ci-dessus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance pendant plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [V] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [V], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [Y] [V] et Mme [Z] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.122,86 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 491,82 euros, et à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 pour le surplus,

Condamne M. [Y] [V] et Mme [Z] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 184,84 euros euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne M. [Y] [V] et Mme [Z] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 2] à [Localité 10] du surplus de ses demandes,

Condamne M. [Y] [V] et Mme [Z] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 5] ([Adresse 6]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [V] et Mme [Z] [V] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 MARS 2025 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY