TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/02434 – N° Portalis DB22-W-B7H-RITL

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 4] représenté par son syndic, l’AGENCE [Localité 9], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Anne-Lise ROY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [L] [P]

né le 03 Septembre 1964 à [Localité 13] (93),

demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 26 Avril 2023 reçu au greffe le 27 Avril 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Septembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [L] [P] était propriétaire des lots n°20 et 44 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 8]).

Aux termes d’un acte notarié en date du 17 décembre 2019, M. [L] [P] a procédé à la vente de ces lots par l’intermédiaire de la SCP [O] & [O], notaire à Versailles.

Par acte d’huissier en date du 10 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a fait opposition au paiement du prix de vente entre les mains du notaire pour un montant total (erroné) de 67.967,96 euros.

Constatant une erreur dans le montant des sommes figurant à l’opposition de cet acte d’huissier initial du 10 janvier, le syndic a fait régulariser une nouvelle opposition à hauteur du montant réel de la créance exigible à cette date, à savoir 22.492,58 euros.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 20 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, saisi par M. [L] [P], a :

— dit que l’opposition du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], tardive, était irrégulière ;

— condamné M. [L] [P] à payer la somme de 10.200,27 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie supporterait la charge de ses propres dépens.

Aux termes d’un arrêt rendu le 2 juin 2022, la cour d’appel de [Localité 10] a :

— infirmé l’ordonnance du 20 août 2021 en ce qu’elle avait condamné M. [C] [L] [P] à payer la somme de 10.200,27 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 10] ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’Agence [Localité 9] ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’Agence [Localité 9], à verser à M. [C] [L] [P] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Dit que le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’Agence [Localité 9], supporterait les dépens d’appel.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 7]) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, l’Agence Saint Simon, a, par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023, fait assigner M. [L] [P] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10.1 et 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 14-1, 14-2 et 19-2 du Décret du 17 mars 1967, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— Condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 9.704 euros au titre des charges de copropriété (appels de fonds et appels de fonds travaux) selon l’extrait de compte consolidé en date du 4 août 2021 avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sauf à parfaire,

— Condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 80 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la Loi du 10 juillet1965 selon le décompte arrêté à la date du 21 décembre 2021 avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée dans le règlement des charges de copropriété et travaux,

— Condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. [L] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût de délivrance de l’assignation,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Versailles représenté par son syndic, l’Agence [Localité 9], demande au tribunal, au visa des articles 10, 10.1 et 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 14-1, 14-2 et 19-2 du Décret du 17 mars 1967, de :

— le déclarer, recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— Condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 9.523,49 euros au titre des charges de copropriété (appels de fonds et appels de fonds travaux) avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 80 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la loi du 10.07.1965 avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée dans le règlement des charges de copropriété et travaux,

— Débouter M. [L] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. [L] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût de délivrance de l’assignation,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le

27 novembre 2024, M. [L] [P] demande au tribunal, au visa des articles 9, 16, 514 et suivants, et 700 du code de procédure civile, 1343-5 et 1353 du code civil, de :

A titre principal,

— juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Agence [Localité 9], ne justifie d’aucune créance certaine, liquide et exigible à son encontre ;

En conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 11], représenté par son syndic la SAS Agence [Localité 9] de sa demande visant à le voir condamné à lui verser une somme de 9.523,49 euros au titre des charges de copropriété ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 11], représenté par son syndic la SAS Agence [Localité 9] de sa demande visant à le voir condamné à lui verser une somme de 80 euros au titre des frais de contentieux ;

A titre subsidiaire,

— lui octroyer les plus amples délais de grâce dans la limite de 24 mois ;

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic la SAS Agence [Localité 9] de sa demande visant à le voir condamné à lui verser une somme de 5.000 euros au titre d’une prétendue résistance abusive ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Agence [Localité 9] de sa demande visant à le voir condamné à lui verser une somme de 5.000 euros au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 10], représenté par son syndic la SAS Agence [Localité 9] à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bien-fondé des demandes

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— l’avis de mutation en date du 24 décembre 2019 adressé par le notaire du défendeur au syndic et l’informant de la vente des lots n°20 et 44 par M. [L] [P] aux époux [K] [Y] ;

— un jugement rendu le 16 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles condamnant notamment M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 29.833,95 euros au titre des charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 10 décembre 2013, 4ème trimestre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12.491,37 euros et à compter du jugement pour le surplus, la somme de 281,99 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le demandeur, la somme de

2.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 15 mars 2018 pour un montant de 22.729,48 euros, dont 40 euros de frais de relance ;

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 25 juillet 2019 pour un montant de 12.251,25 euros, dont 40 euros de frais de relance ;

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2017

au 21 décembre 2021 pour un solde débiteur de 496,51 euros ;

— un extrait de compte sur la période courant du 10 décembre 2013

au 2 août 2022 pour un solde débiteur de 10.200,27 euros ;

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2014 au

31 décembre 2019,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

19 mai 2014, 26 février 2015, 17 mai 2016, 8 mars 2017, 28 juin 2018,

15 mai 2019 et 30 septembre 2020 ayant approuvé les comptes des exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019, voté les budgets prévisionnels des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non recours afférentes à ces assemblées générales ;

— le contrat de syndic conclu le15 mai 2019 ;

— un rapport rédigé à la demande du syndic par M. [Z] [U],

expert-comptable retenant un solde débiteur à hauteur de 9.603,49 euros au

31 décembre 2022 pour le défendeur.

Si M. [L] [P] soutient que le dernier décompte fourni par le syndicat des copropriétaires se fonde sur un solde débiteur initial de

30.115,94 euros au 30 décembre 2013 alors qu’il aurait dû retracer l’origine des sommes mises au débit et au crédit du compte depuis l’origine, il convient de relever que ce solde correspond aux condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Versailles dans son jugement du 16 octobre 2014, à savoir 29.833,95 euros au titre des charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 10 décembre 2013 et 281,99 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le demandeur.

Il ne saurait donc être reproché au syndicat des copropriétaires de faire débuter son décompte par cette somme.

De même, si M. [L] [P] soutient que le syndicat des copropriétaires aurait dû reporter au crédit du compte le remboursement de “frais non justifiés” à hauteur de 4.556,64 euros, il convient de relever que ces frais sont déjà déduits de la condamnation du tribunal et que M. [L] [P] ne justifie pas les avoir indûment réglés avant ladite condamnation.

Néanmoins, le défendeur soutient également que les décomptes versés

aux débats par le syndicat des copropriétaires sont incohérents, de

nombreuses opérations comptables n’apparaissant pas sur le décompte

du 21 décembre 2021 et de nombreuses modifications de lignes comptables étant visibles entre ce décompte et celui du 2 août 2022.

Il ajoute que le dernier décompte versé par le demandeur, à savoir celui du

2 août 2022, fait état d’un solde débiteur de 10.200,27 euros, tandis que le rapport de M. [U] – lequel n’a pas été établi contradictoirement – conclut à un solde de 9.603,49 euros.

M. [L] [P] soutient enfin que les décomptes litigieux n’apparaissent pas dans les pièces examinées par M. [U], ce qui démontre qu’ils ne lui ont pas été communiqués, de sorte que ce dernier n’a pas pu prendre connaissance des incohérences notables qu’il soulevait.

Il convient de rappeler qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de ses prétentions et de justifier d’un calcul précis et qu’il n’appartient pas au tribunal de pallier la carence des parties.

Or en l’espèce, comme le soutient M. [L] [P], les décomptes versés aux débats par le syndicat des copropriétaires présentent de nombreuses incohérences, et le dernier décompte indique un solde débiteur distinct de celui retenu par M. [U], expert-comptable sollicité par le syndicat des copropriétaires, dans son rapport, dont il convient de relever qu’il n’est pas contradictoire. En outre, il apparaît que M. [U] n’a pas eu connaissance des décomptes litigieux.

Dans ces conditions, il sera retenu que les documents sur lesquels le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement n’établissent pas de manière certaine le quantum qu’ il réclame.

La créance n’est donc pas certaine et il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement et corrélativement de ses demandes au titre des frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 11], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12][Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [C] [L] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 11] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 NOVEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE