Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 JANVIER 2025

N° RG 24/01194 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRVV

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble «Résidence [5]» situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA SEINE OUEST, dont le siège social est situé [Adresse 3],

[Adresse 4] et agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Julien BAOUADI, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [R] [T]

demeurant [Adresse 1],

[Localité 6],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [J] [L]

demeurant [Adresse 1],

[Localité 6],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 20 Février 2024 reçu au greffe le 20 Février 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 14 Novembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Janvier 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [T] et Mme [J] [L] sont copropriétaires indivis des lots n°317 et 367 de la Résidence [5] sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Par un jugement rendu le 4 juin 2021, le Tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a condamné solidairement M. [T] et Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [5] la somme de 3.063,92 euros au titre des charges impayées, appel du 2ème trimestre 2021 inclus et appels de travaux y afférents.

Faisant grief à M. [T] et Mme [L] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [5] leur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice, le 4 avril 2023 une sommation de payer la somme de 9.045,86 euros.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, le cabinet FONCIA SEINE OUEST, a par acte de commissaire de justice en date du

20 février 2024, fait assigner M. [T] et Mme [L] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamnés solidairement avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  11.516,75 euros au titre des charges selon décompte en date du 11 juillet 2023 (art. 10 L. 10-7-1965) et,

—  1.197 euros au titre des frais, ainsi que toutes sommes qui seraient exigibles au jour de l’audience,

avec intérêts au taux légal des particuliers sur les sommes dues, à compter de la sommation de payer en date du 4 avril 2023, (article 1344-1 du code civil),

Ordonner la capitalisation des intérêts; (article 1343-2 du code civil),

Condamner solidairement Mme [L] et M. [T] à régler au requérant une somme de 1.500 euros en vertu de l’article 700 du C.P.C. et 2.000 euros à titre de dommages et intérêts (art. 1231-6 du code civil),

Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

Condamner solidairement Mme [L] et M. [T] en tous les dépens, y compris le coût du commandement de payer (art. 696 du C.P.C.), dont distraction au profit de Maître Julien BAOUADI, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [T] et Mme [L], régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 20 février 2024 n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 28 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024 et a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [T] et Mme [L] pour les lots n°317 et 367,

— un commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le

4 avril 2023 aux défendeurs pour un montant de 9.045,86 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 30 septembre 2021 au

5 septembre 2023 pour un solde débiteur de 11.516,75 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

30 septembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

27 septembre 2021 et 27 septembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et voté la réalisation de divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire ravalement et portes en date du 31 mai 2022,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— le contrat de syndic prenant effet le 27 septembre 2022 et prenant fin le

30 septembre 2023,

— des factures de frais.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.516,75 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er septembre 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus.

M. [T] et Mme [L] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.197 euros correspondant aux prestations suivantes :

— vac. suivi contentieux & recouvr. priv. en date du 15 juin 2022 :

25 euros,

— constitution du dossier transmis à l’huissier en date du 22 mars 2023 :

436 euros,

— constitution du dossier transmis à l’avocat en date du 5 septembre 2023 :

436 euros,

— suivi du dossier transmis à l’avocat en date du 5 septembre 2023 :

300 euros.

Or l’ensemble de ces dépenses relèvent des frais d’administration courante du syndic et ne peuvent donc pas faire l’objet d’un remboursement au titre de l’article 10-1 précité.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation de M. [T] et Mme [L] au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 4 avril 2023.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 4 avril 2023, date de la sommation de payer, pour la somme alors exigible de 9.045,86 euros, et à compter du 20 février 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [T] et Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [T] et Mme [L] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] et Mme [L], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Julien BAOUADI, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [5] sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement M. [R] [T] et Mme [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence

[5] sise [Adresse 2] à [Localité 6]

[Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice,

11.516,75 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au

1er septembre 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023, date de la sommation de

payer, pour la somme alors exigible de 9.045,86 euros, et à compter du

20 février 2024, date de l’assignation, pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne solidairement M. [R] [T] et Mme [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [5] sise [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne solidairement M. [R] [T] et Mme [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [5] sise [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [R] [T] et Mme [J] [L] aux dépens dont distraction au profit de Maître Julien BAOUADI, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [5] sise [Adresse 2] à [Localité 6] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 JANVIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY