N° RG 25/02060 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/02060 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas ALTEIRAC

Le

Le Greffier

M^e Nicolas ALTEIRAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Madame [S] [H]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 284

DEFENDERESSE :

Madame [T] [I]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/02060 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 18 mai 2022 signé électroniquement avec effet au même jour, Mme [S] [H] représentée par la S.A.S. CENTURY 21 Gestion Brasseurs a donné à bail pour une durée de 3 ans à Mme [T] [I] un logement à usage d’habitation de type 3 de 72 m² habitables, 1er étage et un parking n° 317 niveau 11 sis [Adresse 1] pour un loyer de 751 € et une provision pour charges de 120 € mensuels.

Des loyers et accessoires sont demeurés impayés.

L’état des lieux de sortie était établi le 22 août 2024. Un devis de réparations locatives était établi et son montant réclamé à Mme [T] [I].

Le conciliateur de justice établissait le 23 janvier 2025 un constat de carence.

Mme [S] [H] a fait assigner Mme [T] [I] à l’audience du 6 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 7 février 2025 pour obtenir la condamnation au paiement.

A cette audience, Mme [S] [H] représentée par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance et du dépôt de son dossier de plaidoirie demande de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

En conséquence,

— condamner Mme [T] [I] à lui verser la somme de 6 556 € en réparation des dégradations locatives ;

— la condamner à lui verser la somme de 2 788,06 € au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges ;

— la condamner à lui verser la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— dire que ces sommes viendront se compenser partiellement avec la créance de restitution du dépôt de garantie de 751 € ;

— la condamner à lui verser une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— rappeler le caractère exécutoire de droit du jugement à intervenir..

Mme [T] [I] n’a pas comparu ni ne s’est faire représenter bien que régulièrement assignée par procès-verbal établi en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Mme [S] [H] produit le décompte établissant que Mme [T] [I] restait lui devoir la somme de 2 788,06 € au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires.

Ce décompte doit être expurgé de la somme de 98,75 € sous la rubrique « Huissier commandement de payer »

Mme [T] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 689,31 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2. SUR L’INDEMNISATION DES DÉGRADATIONS LOCATIVES

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi sus-citée, « Le locataire est obligé : …

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. … ; »

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives définit la liste des réparations locatives.

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il est généralement admis que les matériaux et éléments d’équipement ne subissent pas de vétusté avant au moins une année pour la durée la plus courte.

Il est admis que la faute du locataire est supposée acquise : elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée contradictoire du 18 mai 2022 et de sortie du 22 août 2024 en ce qui concerne :

— les plafonds. Ils sont mentionnés comme à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée mais avec des traces autour du luminaire dans le séjour. L’état des lieux de sortie fait également état de ces traces dans l’entrée, la cuisine, le cellier. Il est mentionné comme bon dans les chambres 1 et 2.

Le poste de ce devis comprenant une description des préparation et du nombre de couches (deux) porte sur 142 m² alors que l’appartement est loué pour une surface de 72 m², il intègre le rebouchage et le traitement de fissures dont il n’est pas fait mention dans les états des lieux.

En conséquence, le prix au m² se verra appliquer un abattement de 2/7ème pour la surface habitable réduite forfaitairement de 20 m² au regard de l’état non critiquable des chambres soit 1 225,71 €.

— les murs. Ils sont mentionnés à l’état neuf à l’exception de quelques traces dans l’état des lieux d’entrée. Des traces noires sont mentionnées en sortie dans la plupart des pièces.

En conséquence, s’agissant d’un nettoyage, il sera indemnisé à hauteur de 528 €.

— remplacement de la serrure de la porte et application d’une peinture. Aucun élément de l’état des lieux de sortie ne justifie cette demande.

— nettoyage du balcon. Le sol est mentionné comme bon et aucun constat de salissure nécessitant un nettoyage n’est porté.

— arrachage du balatum. Seul le séjour est mentionné comme revêtu d’un sol « plastique » à l’état neuf. L’état est mentionné en sortie comme moyen avec description de détériorations qui ne relèvent pas toutes de l’usure normale. Déduction faite de l’abattement pour vétusté, le poste sera indemnisé à hauteur de 754,28 €.

Les réparations locatives sont ainsi fondées à hauteur de 2 507,99 €.

Mme [T] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette créance.

Le dépôt de garantie de 751 € sera en compensation déduit.

Aussi Mme [T] [I] sera condamnée à indemniser le préjudice de remise en état de l’appartement loué subi par la bailleresse à hauteur de 1 756,99 €.

3.SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce ni l’abus de droit ni le préjudice ne sont caractérisés.

En conséquence, Mme [S] [H] sera déboutée de sa demande à ce titre.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [I] qui succombe, doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande des demandeurs formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 450 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [T] [I] à payer à Mme [S] [H] la somme de 2 689,31 € (deux-mille-six-cent-quatre-vingt-neuf euros et trente-et-un centimes) au titre des loyers et provisions sur charges impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [I] à payer à Mme [S] [H] la somme de 1 756,99 € (mille-sept-cent-cinquante-six euros et quatre-ving-dix-neuf centimes) au titre de l’indemnisation des dégradations locatives avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [I] à payer à Mme [S] [H] la somme de 450,00 € (quatre-cent-cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN