RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00427 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6D2

MINUTE N° :

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

PROROGE AU 26 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A., [Localité 1],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Représentée par Maître BALADINE, avocat ua barrea ude PAris

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [D], [X],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 09 décembre 2021, la SA d’HLM, [Localité 1] a consenti à Madame, [D], [X] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 5]) à, [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 309,98 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 93,30 €.

Par acte du 9 décembre 2021, la SA d’HLM, [Localité 1] a consenti à Madame, [D], [X] un bail portant sur un garage sis à la même adresse, emplacement n°328871, contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 48,81 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 5,43 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 9 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 000,28 € en principal.

En outre, une mise en demeure a été adressée le 12 juin 2025 par la SA d’HLM, [Localité 1] à Madame, [D], [X] pour obtenir paiement des loyers de garage impayés.

Par exploit du 31 octobre 2025 signifié à étude, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame, [D], [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 5 janvier 2026, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation et du bail de garage par l’effet de la clause résolutoire à titre principal ;

— le prononcé de la résiliation du bail d’habitation et du bail de garage pour manquement à l’obligation de payer régulièrement les loyers, à titre subsidiaire ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 365,21 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 25 septembre 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé, [Adresse 6] (bât 1, esc 79, 1er étage, porte 112) à, [Localité 4] et du garage, emplacement n°328871 ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025.

À l’audience, la SA d’HLM, [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2 495,35 €, arrêtée au 23 décembre 2025, terme de décembre inclus. Elle s’en rapporte à justice sur la demande de délais de paiement formulée à l’audience. Il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de ses motifs.

En défense, Madame, [D], [X], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 20 € par mois en sus du loyer courant et des charges, puis 82 € par mois par la suite.

Elle fait valoir qu’elle attend une décision statuant sur la recevabilité de sa demande de surendettement, déposée en novembre 2025, qu’elle a repris le paiement des loyers courants depuis le mois d’octobre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, puis prorogée au 26 mars 2026.

Par courrier reçu au greffe de la juridiction le 25 février 2026, Madame, [D], [X] a transmis à la juridiction la décision de la commission de surendettement des particuliers du Val-d’Oise la déclarant recevable au bénéfice du surendettement, en date du 17 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 17 novembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SA d’HLM, [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 23 décembre 2025, terme de décembre inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-9 et R. 441-26 du même code, que :

— d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ;

— d’autre part, pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement, à ce jour fixé à 25 € par l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA d’HLM, [Localité 1], qui a appliqué un supplément de loyer de solidarité pour l’année 2025, ne démontre pas qu’elle a adressé une mise en demeure à Madame, [D], [X] de justifier de ses ressources, à laquelle la locataire n’aurait pas répondu. Dans ces conditions le supplément de loyer de solidarité n’est pas justifié et il sera déduit des sommes sollicitées.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM, [Localité 1], et Madame, [D], [X] sera condamnée au paiement de la somme de 1 841,35 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 23 décembre 2025, terme de décembre inclus, et déduction faite des frais de contentieux qui ne constituent pas l’arriéré de loyer.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame, [D], [X] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 23 décembre 2025, décembre inclus, porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 9 juillet 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 000,28 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 10 septembre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la résiliation du bail de garage :

Le bail du 9 décembre 2021 portant location du garage, [Adresse 6], emplacement n°328871, à, [Localité 4] comporte une clause prévoyant que le bail serait résilié de plein droit huit jours après commandement de payer, en cas de défaut de paiement d’une échéance de loyer.

La mise en demeure adressée le 12 juin 2025 à Madame, [D], [X] portait sur au moins un mois de loyer, et n’a pas été fructueuse. Il convient de constater la résiliation du bail à compter du 20 juin 2025, par application des termes du bail.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame, [D], [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à la SA d’HLM, [Localité 1], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 10 septembre 2025 au 23 décembre 2025, terme de décembre inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Le paragraphe VI du même article précise que par dérogation, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

« 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement ; […] ».

En l’espèce, le décompte locatif établit la reprise intégrale du paiement des loyers courants avec charges depuis le mois d’août 2025. En outre, Madame, [D], [X] justifie de la décision de la commission de surendettement du Val-d’Oise qui a prononcé la recevabilité de sa demande le 17 février 2026.

Dans ces conditions, il appartient au présent juge d’octroyer des délais à Madame, [D], [X], et ceci jusqu’à la prochaine décision prise en matière de surendettement à son égard. Compte tenu de ses ressources établies par le diagnostic social et financier, il lui sera octroyé des délais de paiement de la dette à raison de 82 € par mois, suspensifs de l’expulsion.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame, [D], [X] y sera condamnée.

En équité, compte tenu des situations financières respectives des parties, la demande de condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Madame, [D], [X] à payer, en deniers ou quittances, à la SA d’HLM, [Localité 1] la somme de 1 841,35 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 10 septembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail de garage sont réunies au 20 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame, [D], [X] à payer à la SA d’HLM, [Localité 1], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 10 septembre 2025 pour le bail d’habitation et à compter du 25 juin 2025 pour le bail de garage, ceci jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de la somme de 1 841,35 €, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre des indemnités d’occupation pour la période du 25 juin 2025 au 23 décembre 2025, terme de décembre inclus ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

CONSTATE la décision de recevabilité au surendettement de la situation de Madame, [D], [X] en date du 17 février 2026 ;

OCTROIE à Madame, [D], [X] des délais de paiement de la dette, à compter de l’échéance suivant le prononcé de la présente décision et jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou le jugement d’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement ;

DIT que Madame, [D], [X] doit s’acquitter de mensualités de 82 € en règlement de sa dette locative, et que les mensualités doivent être payées en plus des loyers courants avec charges, en même temps qu’eux ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires au bail d’habitation et au bail de garage, durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 Les clauses résolutoires retrouveront leurs entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Madame, [D], [X] d’avoir libéré les lieux d’habitation situés, [Adresse 5]) à, [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 À défaut par Madame, [D], [X] d’avoir libéré l’emplacement de garage n°328871 situé, [Adresse 6] ,([Adresse 7]) à, [Localité 4], à première sollicitation du bailleur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  5 Madame, [D], [X] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame, [D], [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION