MINUTE N°25/02815

DOSSIER N° RG 25/00104 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4J4

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

3F NORMANVIE

139 rue GRANDE

BP 203

27100 VAL DE REUIL

Représenté par Maître Jean-marie MALBESIN de la SCP LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN plaidant par Maître NICOLLE

DEFENDEUR :

M. [D] [I]

29 b Rue du Président Kennedy

N Poussin Logt 20

76490 RIVES EN SEINE

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2021, la S.A IMMOBILIERE BASSE SEINE a donné à bail à Monsieur [D] [I] et Madame [M] [O] un appartement situé 29 Rue du Président Kennedy N. Poussin, appartement n°20, CAUDEBEC EN CAUX, 76490 RIVES EN SEINE, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 336,29 euros, outre une provision sur charges.

Madame [M] [O] a donné congé au bailleur par courrier reçu le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la S.A 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a fait signifier à Monsieur [D] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, la somme de 2.938,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25 septembre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mai 2024, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a saisi la caisse d’allocations familiales de la Seine-Maritime de la situation d’impayés du locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 21 janvier 2025, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a fait assigner Monsieur [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion du défendeur, tant de sa personne que ses biens, et toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner le défendeur en paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.685,35€ au titre des loyers et charges impayés et échus au 10 décembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire et ce, jusqu’à libération effective du logement,

— la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, le procès-verbal de saisie-conservatoire, l’assignation, ainsi que des actes de procédures qui suivront,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même irrécouvrable.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 22 janvier 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.342,66€ selon décompte arrêté au 3 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [D] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur:

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [D] [I] cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 22 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. 3F NORMANVIE le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 1er octobre 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 octobre 2021 à compter du 2 décembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I] et de tout occupant de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 décembre 2024, Monsieur [D] [I] est sans droit ni titre depuis cette date et cause un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, soit le 2 décembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 12 octobre 2021, une copie des avis d’échéance du 1er novembre 2023 au 30 juin 2025, et un dernier décompte faisant état à la date du 3 juillet 2025 d’une dette de 4.342,66 euros.

Il ressort des avis d’échéances et du décompte actualisé que le solde total comprend des frais et charges injustifiés et qu’il y a lieu de soustraire de l’arriéré locatif:

— les frais de pénalités OPS facturés du 29 février 2024 au 30 juin 2024 pour un montant total de 38,10€ ( 5x7,62€),

— la régularisation d’eau facturée du 29 février 2024 au 30 avril 2024, pour un montant total de 225,36€ ( 3x75,12€),

— les frais de dossier SLS du 31 janvier 2025, pour un montant de 25€

— les frais de procédure du 30 avril 2024 pour un montant de 127,73€,

— les frais de procédure du 31 octobre 2024 pour un montant de 22,45€,

— les frais de procédure du 28 février 2025 au titre de l’assignation et sa notification à la préfecture pour un montant de 155,73€, compris dans les dépens,

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 3.748,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, arrêtée au 3 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er octobre 2024, soit 150,18 euros, de l’assignation du 21 janvier 2025 et sa notification à la préfecture de la Seine-Maritime le 22 janvier 2025, soit 155,73 euros.

Il convient également de condamner Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 octobre 2021 entre la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE d’une part, et Monsieur [D] [I] d’autre part, concernant les locaux situés 29 Rue du Président Kennedy N. Poussin, appartement n°20, CAUDEBEC EN CAUX, 76490 RIVES EN SEINE, sont réunies à la date du 2 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE la libération des lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [I] à compter du 2 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 3.748,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 3 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025, soit l’échéance du mois de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er octobre 2024, le coût de l’assignation du 21 janvier 2025 et sa notification à la préfecture le 22 janvier 2025,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE