Rg 24/00061. Jugement du 22 mai 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00061 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SBJS

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du 22 Mai 2025

[B] [O] [M] [X]

c/

[S] [I] [Z] [I]

[U] [I]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M. [B] [O] [M] [X]

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Michelle DERVIEUX

à M. [U] [I]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 22 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 20 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

M. [B] [O] [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant en personne

ET

DEFENDEURS :

M. [S] [I]

Chez Mme [I] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Comparant en personne

Mme [Z] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Comparante en personne

Assistés l’un et l’autre de M^e Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES

M. [U] [I]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Non comparant, ni représenté

À l’audience du 20 mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2018, M. [B] [X] a consenti à M. [U] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 7] à [Localité 13], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 505 euros et une provision sur charges de 45 euros.

Par actes sous seing privé datés du même jour, Mme [Z] [I] et M. [S] [I] se sont portés cautions solidaires de M. [U] [I] pour une durée totale de neuf ans.

Par acte du 7 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.513 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat. Cet acte a été dénoncé aux cautions le 13 novembre 2023.

Par assignation du 13 mars 2024, M. [B] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] et tous occupants de son chef, et obtenir sa condamnation, ainsi que, solidairement, celle de M. [S] [I] et Mme [Z] [I], au paiement des sommes suivantes :

4.612,18 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 16 janvier 2024 ;Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et qui aurait due si le bail s’était poursuivi et jusqu’à libération complète des lieux ;500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2024.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties lors de l’audience du 20 mars 2025.

Initialement appelée à l’audience du 12 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 décembre 2024, puis renvoyée une dernière fois à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, M. [B] [X] comparait en personne et produit des conclusions aux termes desquelles il maintient ses demandes tel qu’aux termes de son acte introductif, en actualisant la dette locative à la somme de 11.120 euros, arrêtée au 20 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

A l’appui de ses prétentions et en réponse aux moyens adverses, il fait valoir pour l’essentiel qu’il n’a été en contact que deux fois avec les cautions ; qu’il ne savaient pas que le paiement des loyers venait d’elles étant donné que les virement apparaissaient au nom de [J] [I], la fille de son locataire, avec qui il était en contact et qui semblait gérer les affaires de son père ; qu’en tout état de cause les paiements étaient spontanés et qu’il ne s’est jamais montré menaçant ; que rien n’empêche juridiquement des cautions de payer spontanément en lieu et place du débiteur principal et que dès lors il n’avait pas à s’en inquiéter ; qu’il n’a par conséquent commis aucune faute ; qu’en revanche les impayés de loyers lui ont causé un préjudice puisqu’il n’a pas pu payer ses charges de copropriété ; que M. [U] [I] a fini par lui écrire qu’il avait quitté les lieux en août 2023 et qu’il avait demandé à son fils [S] [I] de délivrer le congé et de rendre les clefs ce qui n’avait jamais été fait.

A l’audience, M. [S] [I] et Mme [Z] [I], représentés par leur conseil, se réfèrent aux termes de leurs dernières écritures visées à l’audience et demandent au juge des contentieux de la protection de :

— A titre principal, constater la résiliation des actes de caution au 6 octobre 2023, sinon prononcer la résiliation judiciaire des actes de caution de M. [S] [I] et Mme [Z] [I] au 6 octobre 2023 ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. [B] [X] ;

— A titre subsidiaire, limiter l’engagement des cautions à la somme de 1.953 euros et, en tout état de cause, à l’état de la dette locative arrêtée au 13 novembre 2024 ;

— A titre plus subsidiaire, condamner M. [B] [X] à leur payer une somme équivalente à la dette locative revendiquée et ce, à titre de dommages-intérêts :

— En tout état de cause, leur accorder les plus larges délais de paiement ;

— Condamner M. [B] [X] aux entiers dépens ;

— Condamner M. [B] [X] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de leurs demandes, Mme [Z] [I] et M. [S] [I] font valoir pour l’essentiel, sur le fondement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’ils se sont substitués à M. [U] [I] dans le règlement de ses loyers ; que le bailleur ne pouvait l’ignorer et n’a pourtant engagé aucune procédure de résiliation à l’encontre de son locataire ; que le fait de ne pas délivrer un commandement de payer à l’encontre du locataire dans un délai raisonnable est constitutif d’une faute à l’égard de la caution ; que c’est seulement lorsqu’il n’a plus bénéficié de leur paiement spontané que M. [B] [X] a engagé une action contre son locataire ; que ce comportement est constitutif d’une faute justifiant la résiliation des actes de caution au 6 octobre 2023 ; qu’en tout état de cause ils ne peuvent être tenus par leur engagement au-delà du 13 novembre 2024, date à laquelle bail aurait dû prendre fin.

M. [U] [I] n’a pas comparu, ni personne pour le représente.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la non-comparution de M. [U] [I]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la procédure est régulière, Madame [U] [I] ayant été cité régulièrement, selon acte remis à l’étude.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

· Sur la recevabilité

M. [B] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

· Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats concernés a été signifié au locataire le 7 novembre 2023. Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [Z] [I] et M. [S] [I], cautions, par actes du 13 novembre 2023, soit moins de quinze jours après.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.513 euros n’a pas été réglée par M. [U] [I], ni par ses cautions, dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 8 janvier 2024.

M. [U] [I] ne comparaît pas et ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux, étant précisé que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été réglé tel qu’il ressort du décompte produit par le bailleur.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [B] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 33-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de résiliation de l’acte de caution et de limitation d’engagement de la caution

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

S’agissant de la reconduction tacite du bail, le juge du fond doit rechercher la commune intention des parties, le nombre de renouvellements possibles devant être expressément précisé dans l’acte de caution pour considérer que le cautionnement est à durée déterminée.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en outre aux termes de l’article 1.4.3 « cautionnement » de sa notice d’information que « quand une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu’à la date initialement prévue ».

Or, aux termes des actes de caution, il est stipulé « (…) pendant la durée du bail initial et celle de deux reconductions tacites, soit une durée totale de neuf ans ».

Ainsi, les actes de caution prévoient-ils expressément le nombre de renouvellement et même la durée maximum de l’engagement des cautions, à savoir la durée du bail initial et celle de deux reconductions tacites, soit une durée totale de neuf ans.

Il s’agit donc en l’espèce de cautionnements à durée déterminée.

Aussi, le courrier recommandé adressé par le conseil de Mme [Z] [I] et M. [S] [I] à M. [B] [X] ne pouvait en aucun cas avoir pour effet de résilier les actes de caution de ses clients, dans la mesure où la résiliation unilatérale d’un acte n’est possible que lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée.

Il convient donc de débouter Mme [Z] [I] et M. [S] [I] de leur demande tendant à faire constater la résiliation de leurs actes de caution au 6 octobre 2023.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à limiter leur engagement de caution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, selon l’article 2288 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2299 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que le créancier n’est obligé de discuter le débiteur principal que lorsque la caution le requiert sur les premières poursuites dirigées contre elle.

Enfin, l’article 1313 du code civil prévoit que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette et que le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres.

En l’espèce, aux termes des actes de caution du 13 novembre 2018, il est indiqué que Mme [Z] [I] et M. [S] [I] déclarent se porter caution solidaire de M. [U] [I], locataire du logement sis [Adresse 7] à [Localité 12], dont M. [B] [X] est propriétaire et renoncer au bénéfice de discussion et de division, pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation, et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de location conclu le 1er décembre 2018 pour une durée de trois ans. Il est précisé que la durée de cet engagement, à savoir la durée du bail initial et celle de deux reconductions tacites, soit une durée totale de neuf ans.

Dans ces conditions, les cautions étant solidaires et ayant renoncé au bénéfice de discussion, M. [B] [X] pouvait agir directement contre les cautions, sans devoir poursuivre au préalable le locataire, si bien que le fait de ne pas avoir délivré de commandement de payer à M. [C] [I] avant de recevoir paiement des cautions n’est pas constitutif d’une faute. Il est en outre noté que les paiements effectués par Mme [Z] [I] et M. [S] [I] – pour partie via le compte de Mme [J] [I], la fille du locataire – sont des virements qui ont été émis spontanément, ce qui n’est pas contesté.

Au demeurant, les défendeurs comparant, ne démontrent aucunement, contrairement à ce qu’ils affirment l’existence d’une faute par le bailleur dans le fait d’avoir accepté spontanément le versement par les cautions des sommes dont étaient redevables le locataire, alors qu’il est de la substance même du contrat de cautionnement de satisfaire l’obligation à laquelle le débiteur ne satisfait pas lui-même.

Ainsi, les loyers et charges qui ont été payés par Mme [Z] [I] et M. [S] [I] au titre du bail d’habitation conclu par M. [U] [I], étaient bien des sommes dues, solidairement, aussi bien par eux que par M. [U] [I].

Il en est par conséquent de même des arriérés de loyers et de charges.

En l’espèce, M. [B] [X] verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 10 mars 2025, son locataire restait lui devoir la somme de 11.120 euros, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [U] [I], Mme [Z] [I] et M. [S] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 11.120 euros au bailleur au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

Sur la demande de dommages-intérêts

M. [S] [I] et Mme [Z] [I] demandent que M. [B] [X] soit condamné à leur payer, à titre de dommages-intérêts, une somme équivalente au montant de la dette locative qu’il sollicite.

Ils allèguent que le fait d’avoir attendu qu’ils cessent de payer pour engager une action contre M. [U] [I] serait constitutif d’une faute.

Toutefois, dans la mesure où la demande de M. [B] [X] en condamnation solidaire de M. [U] [I], Mme [Z] [I] et M. [S] [I] au paiement de l’arriéré locatif a été accueillie, aucune faute du demandeur n’est caractérisée en l’espèce.

Par conséquent, M. [S] [I] et Mme [Z] [I] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 2292 dispose que le cautionnement doit être exprès et ne peut pas s’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Il appartient aux juges du fond de déterminer, dans l’exercice de leur pouvoir souverain, l’étendue de l’engagement de la caution.

En l’espèce, les actes de caution indiquent que celles-ci s’engagent à payer les loyers dus, ainsi que les charges, « les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure ».

Ainsi, les actes de caution sont parfaitement clairs sur l’étendue de l’engagement de M. [S] [I] et Mme [Z] [I].

En outre, la durée de l’engagement des cautions a été contractuellement fixé à neuf ans, si bien que celles-ci ne pourront être tenues au-delà de la date du 13 novembre 2027.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [X] ou à son mandataire, ce paiement étant toutefois limité pour les cautions au 13 novembre 2027, la durée de leur engagement devant cesser à cette date.

Il convient donc de condamner in solidum M. [U] [I], Mme [Z] [I] et M. [S] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande de délais de paiement formulées par [S] [I] et [Z] [I]

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [Z] [I] et M. [S] [I] sollicitent des délais de paiement sans toutefois indiquer quelles sommes et selon quelles échéances ils seraient en mesure de payer.

Il est en outre précisé que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été réglé tel qu’il ressort du décompte produit par le bailleur

Par conséquent, Mme [Z] [I] et M. [S] [I] seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les défendeurs, condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à verser au demandeur une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Pour rappel, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 novembre 2018 entre M. [B] [X] d’une part et Monsieur [U] [I], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 13], est résilié depuis le 8 janvier 2024,

ORDONNE à M. [U] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [Z] [I] et M. [S] [I] de leur demande tendant à faire constater la résiliation de leurs actes de caution au 6 octobre 2023,

DEBOUTE Mme [Z] [I] et M. [S] [I] de leur demande tendant à limiter leur engagement de caution à la somme de 1953 euros ou à l’état de la dette locative arrêtée au 13 novembre 2024,

CONDAMNE in solidum M. [U] [I], Mme [Z] [I] et M. [S] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, et avec cette limite fixée au 13 novembre 2027 s’agissant de M. [S] [I] et Mme [Z] [I],

CONDAMNE solidairement M. [U] [I], Mme [Z] [I] et M. [S] [I] à payer à M. [B] [X] la somme de 11.120 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, terme de mars 2025 inclus,

DEBOUTE Mme [Z] [I] et M. [S] [I] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum M. [U] [I], Mme [Z] [I] et M. [S] [I] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [U] [I], Mme [Z] [I] et M. [S] [I] à payer à M. [B] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge