COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)

JUGEMENT : S.D.C. LE STELLAMONTE / [O]

N° RG 24/00104 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P365

N° 25/00118

Du 22 Mai 2025

Grosse délivrée

M^e HARRAR

Expédition délivrée

M^e HARRAR

M^e PARRAVICINI

Le 22 Mai 2025

Mentions :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE STELLAMONTE sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI dont le siège social est sis [Adresse 11] représenté par son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

représentée par Maître Gaëlle HARRAR de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, vestiaire : 501

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [P] [O]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 20] (IRAN)

demeurant [Adresse 19]

et encore [Adresse 14] [Localité 16] – FLORIDE ( Etats Unis)

marié avec Madame [G] [R] sans contrat de mariage préalable à leur union célébrée le [Date mariage 5] à [Localité 17]

représenté par Maître Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PARTIE SAISIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur MELHEM, Vice-Président

GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l’audience du 27 Mars 2025, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 22 Mai 2025 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du vingt deux Mai deux mil vingt cinq, signé par Monsieur MELHEM, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière :

— signifié le 16 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile par le Syndicat des corpropriétaires LE STELLAMONTE à M. [F] [O] à son adresse [Adresse 4], pour le paiement de la somme totale de 11.729,21 € arrêtée à la date du 2 mai 2024,

— signifié 11 juin 2024 par le Syndicat des corpropriétaires LE STELLAMONTE à M. [F] [O] à son adresse [Adresse 7], pour le paiement de la somme totale de 11.729,21 € arrêtée à la date du 2 mai 2024 ;

Vu la publication le 19 juin 2024 du commandement signifié le 16 mai 2024, au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 18],( volume 2024 S n° 114) ;

Vu le courrier RAR versé aux débats en pièce 7 du demandeur, adressé à M. [F] [O] le 17 mai 2024 et revenu avec la mention Pli avisé et non réclamé ;

Vu le retour de l’autorité étrangère en date du 29 juin 2024 suite à la signification du 11 juin 2024, attestant du non-accomplissement de la formalité et localisant M. [F] [B] à une autre adresse possible : [Adresse 10] ;

Vu la signification du commandement de payer valant saisie immobilière le 6 août 2024 en application de l’article 687-1 du Code de procédure civile ;

Vu l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation :

— signifiée le 29 juillet 2024 à M. [F] [O] à son adresse [Adresse 7],

— signifiée le 29 juillet 2024 à M. [F] [O] à son adresse [Adresse 10] ;

Vu le retour de l’autorité requise suite à ces assignations datés respectivement des 30 août 2024 et 27 août 2024 attestant du non-accomplissement de la formalité ;

Vu la signification de l’assignation en application de l’article 687-1 du Code de procédure civile en dates respectivement des 27 septembre 2024 et 10 septembre 2024 ;

Vu les dernières conclusions du Syndicat des corpropriétaires LE STELLAMONTE visées le 27 mars 2025 par lesquelles il conclut au débouté du défendeur de ses prétentions, demandant à la juridiction de valider la saisie pour la somme de 9.845 euros au 2 mai 2024 et donnant sa position sur la détermination des modalités de la vente ;

Vu les dernières conclusions de M. [F] [O] visées le 27 mars 2025 par lesquelles il demande à la juridiction :

— d’annuler les commandements du 16 mai et du 11 juin 2024,

— d’annuler la procédure,

— d’ordonner la radiation du commandement du 16 mai 2024,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— de lui accorder à titre subsidiaire un délai de 24 mois pour solder la dette et de suspendre la procédure de saisie immobilière,

— de juger plus subisidiairement que la mise à prix est insuffisante et de fixer une mise à prix à 150.000 euros,

— d’autoriser à titre très subsidiaire la vente amiable pour un prix plancher de 150.000 euros,

— de condamner le demandeur à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Vu les dernières conclusions des parties mentionnées ci-dessus auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de procédure civile pour connaître leurs moyens et prétentions ;

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

Le Syndicat des corpropriétaires [Adresse 15] sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens saisis qui se trouvent dans la commune de [Localité 18], dans un immeuble dénommé [Adresse 15], sis [Adresse 2] (lot n° 26, lot n° 27, lot n° 10 et lot n° 11).

Sur la nullité du commandement de payer du 16 mai 2024

Aux termes de l’article 659 du Code de procédure civile, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.

M. [F] [O] conteste la validité de la signification du commandement litigieux.

Il rappelle les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile et soutient que l’huissier n’a pas épuisé tous les moyens mis à sa disposition avant d’établir un procès-verbal de vaines recherches.

Il ajoute que le procès-verbal de signification sera annulé tout comme le commandement qui n’a pas été valablement signifié.

Les explications de M. [O] n’emportent pas la conviction de la juridiction.

En effet, il ressort des éléments du dossier que les adresses de M. [O], [Adresse 4] et [Adresse 6], USA figuraient sur l’arrêt du 16 mars 2023.

L’adresse [Adresse 4] figure également sur les dernières conclusions de M. [O] visées le 27 mars 2025, de sorte que le commissaire de justice a valablement fait signifier le commandement au [Adresse 2].

Il ne saurait lui être reproché d’avoir dressé un procès-verbal de recherches infructueuses alors que tel était le cas, décidant par la suite de signifier à l’adresse connue de l’intéressé aux Etats-Unis.

Contrairement aux affirmations de M. [O], le courrier RAR prévu par l’article 659 du Code de procédure civile a été adressé à M. [F] [O] le 17 mai 2024 et revenu avec la mention Pli avisé et non réclamé.

Le commandement litigieux, régulièrement signifié conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, a été publié à la Publicité Foncière le 19 juin 2024, dans le délai légal.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande relative à la nullité dudit commandement.

Sur la nullité du commandement de payer du 11 juin 2024

M. [O] soulève la nullité du deuxième commandement, qui a été signifié aux Etats-Unis et qui a été infructueux.

Il ajoute qu’il n’a pas été publié.

Sa demande à ce titre sera également rejetée.

En effet, suite au retour de l’autorité étrangère en date du 29 juin 2024 après la signification du 11 juin 2024,le créancier poursuivant a été informé du non-accomplissement de la formalité et de la localisation de M. [F] [B] à une autre adresse possible : [Adresse 9] USA.

Il a dans ces conditions procédé à une signification du commandement de payer valant saisie immobilière le 6 août 2024 en application de l’article 687-1 du Code de procédure civile.

Compte tenu de la publication du premier commandement régulièrement signifié conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires n’avait pas à publier le deuxième commandement.

Sur la caducité du commandement

Aux termes de l’article R322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation.

L’assignation est délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience.

En l’espèce, M. [O] rappelle les dispositions de ce texte et souligne que le Syndicat des Copropriétaires a renoncé à le poursuivre à son adresse à [Localité 18].

Il ajoute qu’il n’a pas été touché dans les deux mois et ce n’est que le 10 septembre 2024 que le processus a été complété, soit plus de deux mois après la publication du commandement du 19 juin 2024.

Ses explications n’emportent pas la conviction de la juridiction.

En effet, le créancier poursuivant n’avait plus aucune raison d’assigner au [Adresse 4], alors qu’un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé lors de la signification du commandement à cette adresse.

Dans ces conditions, l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation a valablement été signifiée aux adresses connues aux Etats-Unis :

— le 29 juillet 2024 à M. [F] [O] à son adresse [Adresse 7],

— le 29 juillet 2024 à M. [F] [O] à son adresse [Adresse 10],

moins de deux mois après la publication du commandement le 19 juin 2024, de sorte qu’aucune caducité du commandement n’est encourue à ce titre, pour assignation tardive.

Le retour de l’autorité requise suite à ces assignations est intervenu le 30 août 2024 pour la signification au [Adresse 6], USA et le 27 août 2024 pour la signification au [Adresse 8], MIAMIFLORIDE USA.

Le créancier poursuivant a procédé par la suite à l’assignation en application de l’article 687-1 du Code de procédure civile en dates respectivement des 27 septembre 2024 et 10 septembre 2024 de sorte qu’il a accompli les diligences nécessaires.

En conséquence, M. [O] sera débouté de sa demande à ce titre, étant rappelé à titre surabondant que celui-ci est parfaitement informé de la procédure et qu’il a constitué avocat devant la présente juridiction pour faire valoir ses moyens.

Eu égard aux développements ci-dessus, M. [F] [O] sera débouté de ses demandes au titre de l’annulation des commandements des 16 mai et 11 juin 2024, de la caducité du commandement et de l’annulation de la procédure, dont le bien fondé n’est pas établi.

Il y a lieu dès lors de dire n’y avoir lieu à radiation du commandement.

Sur le titre

A l’appui de sa demande, le créancier poursuivant produit :

— un jugement contradictoire en premier ressort rendu le 16 juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NICE,

— un arrêt rendu le 16 mars 2023 par la Cour d’Appel d'[Localité 13] condamnant notamment M. [F] [O] à payer 12.415,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2022 inclus outre les intérêts au taux légal à compter 22 mai 2017 sur la somme de 7.562,46 euros et à compter de l’arrêt sur le surplus, condamnant par ailleurs M. [O] aux dépens de première instance et d’appel,

— un certificat de non-pourvoi en date du 20 juin 2024.

Le créancier dispose donc d’un titre exécutoire au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution lui permettant de procéder à la présente saisie immobilière.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la procédure

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article 510 du Code de procédure civile, sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution.

En cas d’urgence, la même faculté appartient au juge des référés.

Après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.

L’octroi du délai doit être motivé.

En l’espèce, M. [F] [O] sollicite un délai de 24 mois pour solder sa dette.

Il ne verse cependant aux débats aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que la juridiction ne peut pas apprécier sa capacité à rembourser dans le délai sollicité.

Il sera dès lors débouté de sa demande de délai, étant souligné qu’il a déjà bénéficié dans les faits d’un délai d’une année depuis le commandement du 16 mai 2024.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension de la procédure dont le bien fondé n’est pas établi.

Sur la modification de la mise à prix en cas de vente forcée

Aux termes de l’article L322-6 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

Le débiteur saisi sollicite en cas de vente forcée, la fixation de la mise à prix à 150.000 euros.

Malgré ses explications, celui-ci ne démontre pas que la mise à prix de 30.000 euros est manifestement insuffisante au regard des dispositions de l’article L322-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

De plus, la mise à prix doit être attractive, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [F] [O] de sa demande de modification de la mise à prix en cas de vente forcée.

Sur le montant de la créance

Compte tenu des éléments soumis à l’appréciation de la juridiction, il convient de fixer la créance du Syndicat des copropriétaires à la somme de 4.542,21 euros, arrêtée au 15 novembre 2024 :

— principal 12.415,51 euros

— intérêts à compter 22 mai 2017 sur la somme de 7.562,46 euros : 2.327,23 euros

— intérêts du 16 mars 2023 sur le surplus : 535,28 euros

— dépens et frais d’exécution : 667,31 euros

déduction faite des versements effectués au 15 novembre 2024 : – 11.403,12 euros

Sur l’orientation de la procédure

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Malgré l’opposition du demandeur, il sera fait droit à la demande eu égard à la modicité de la créance.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 130.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les autres demandes

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 5.302,95 euros, conformément à l’état de frais produit.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il serait équitable de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner M. [F] [O] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés et de dire que les dépens pourront être recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de dire n’y avoir lieu de statuer sur le surplus des demandes portant sur la vente forcée, eu égard à l’autorisation de vente amiable.

Par ces motifs,

Le juge de l’exécution, statuant en matière d’exécution immobilière, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

Déboute M. [F] [O] de ses demandes au titre de l’annulation des commandements des 16 mai et 11 juin 2024, de la caducité du commandement et de l’annulation de la procédure ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la radiation du commandement publié le 19 juin 2024 ;

Valide la procédure de saisie pour la somme de 4.542,21 euros, arrêtée au 15 novembre 2024 ;

Déboute M. [F] [O] de ses demandes de délai de paiement et de suspension de la procédure ;

Déboute M. [F] [O] de sa demande de modification de la mise à prix en cas de vente forcée ;

Vu les articles R 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

Autorise la vente amiable des biens saisis ;

Fixe à la somme de 130.000 €, (cent trente mille euros), net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 5.302,95 euros ;

Dit que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience 18 septembre 2025, à 09h00 ;

Rappelle que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme , ainsi que le justificatif du paiement des frais de poursuite à hauteur de 5.302,95 euros ;

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [O] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

Dit que les dépens pourront être recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur le surplus des demandes, portant sur la vente forcée.

La greffière Le juge de l’exécution