TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 OCTOBRE 2025

N° RG 23/07115 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVE2

Code NAC : 71I

DEMANDERESSE :

La société GARTEL, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 433 562 873 dont le siège social est situé [Adresse 9] et prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marie-Sophie LANGERON, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ La société GBIA NOTAIRES, société d’exercice libéral par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 312 909 849, titulaire de l’office notarial domicilié [Adresse 11] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michel RONZEAU, avocat plaidant/postulant au barreau de VAL D’OISE.

2/ Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit [Adresse 12] et 2 sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS [Localité 17] GESTION PM dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Frédéric BOULTE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 15 Novembre 2023 reçu au greffe le 28 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Octobre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique du 04 avril 2023, la société GARTEL a vendu à la société [Adresse 14] les lots 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 82, 108, 112, 116, 117, 119, 128, 132, 135, 136, 138, 151 et 157 au sein d’un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, sis à [Adresse 16], moyennant le paiement d’un prix d’un montant d’un million six cent cinquante mille (1.650.000) euros.

Ladite vente a été instrumentée par Maître [G] [C], Notaire associée de la société par actions simplifiée dénommée GBIA NOTAIRES, titulaire d’un Office Notarial à [Localité 13], [Adresse 8].

Le 3 avril 2023, Maître [G] [C] a établi un décompte vendeur indiquant une retenue d’un montant de 61.110,31 euros au profit du syndic au titre de « frais et charges dus», décompte signé par le gérant de la S.C.I. GARTEL le 4 avril 2023.

Le 7 avril 2023, le notaire adressait au syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit [Adresse 12] et 2 sis [Adresse 7], ci-après dénommé le syndicat, l’avis de mutation prévu aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi

que la notification de transfert de propriété prévue à l’article 6 du décret

du 17 mars 1967.

A la suite de la réception des fonds d’un montant de 61.110,31 euros, le syndic a établi un certificat le 1er juin 2023, conformément à l’article 20 précité, indiquant que la S.C.I. GARTEL était à jour du paiement des charges, provisions et avances.

Par acte d’huissier du 15 novembre 2023, la S.C.I. GARTEL a assigné la SAS GBIA NOTAIRES et le syndicat devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2024, la S.C.I. GARTEL demande au tribunal de :

Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment son article 20), et 19-1,

Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment son article 5-1),

Vu les articles 1240 et 1302 et s. du Code civil,

Vu la jurisprudence,

En tout état de cause et à titre liminaire :

— juger la société GARTEL recevable et bien fondée en sa demande, ses fins et prétentions ;

— juger que, seule une opposition régulière permet la mise en œuvre du privilège visé par l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— juger qu’en conséquence la retenue opérée sur le prix de vente correspondant à une somme d’un montant de 61.110,31 Euros est irrégulière en l’absence de la signification d’une opposition par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GARABEL 1 ET 2 SIS [Adresse 5] sur ledit prix de vente ;

Et ainsi :

▪ A titre principal :

— juger que la société GBIA NOTAIRES prise en la personne de Me [C] a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de la société GARTEL lui causant, par sa faute tenant notamment à la violation des dispositions des articles 19-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, un préjudice financier d’un montant de 61.110,31 Euros ;

En conséquence

— condamner la société GBIA NOTAIRES prise en la personne de Me [C] à payer à la société GARTEL des dommages-intérêts d’un montant de 61.110,31 euros en réparation du préjudice financier que subit cette dernière.

▪ A titre subsidiaire :

— juger qu’en versant la somme litigieuse d’un montant de 61.110,31 Euros au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GARABEL 1 ET 2 SIS [Adresse 5], de surcroît, avant même de notifier à ce dernier l’avis de mutation visé à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, la société GBIA NOTAIRES prise en la personne de Me [C] a privé la société GARTEL de la chance de percevoir ladite somme à l’expiration du délai d’opposition conformément aux dispositions de l’article 20 précité, et que l’absence de signification d’une opposition par ledit SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES rend réelle et sérieuse la perte de chance ci-avant alléguée ;

En conséquence,

— condamner solidairement la société GBIA NOTAIRES prise en la personne de Me [C] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GARABEL 1 ET 2 SIS [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 15] à payer à la société GARTEL une somme d’un montant de 54.999 euros correspondant à 90% de la somme litigieuse de 61.110 Euros.

▪ A titre infiniment subsidiaire :

— juger que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GARABEL 1 ET 2 SIS [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 15] a reçu par erreur ce qui ne lui était pas dû, soit la somme de 61.110,31 Euros étant défaillant à démontrer la recevabilité et le bien fondé de la créance dont il se prétend titulaire à l’encontre de la société GARTEL ;

— ordonner la restitution de la somme litigieuse à la société GBIA NOTAIRES prise en la personne de Me [C]

Et partant,

— ordonner que la société GBIA NOTAIRES prise en la personne de Me [C] libère et verse la somme d’un montant total de 61.110,31 Euros à la société GARTEL, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, aucune opposition n’ayant été signifiée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et le délai pour se faire étant, à ce jour, expiré.

▪ En tout état de cause,

— rappeler ou ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner la société GBIA NOTAIRES et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GARABEL 1 ET 2 SIS [Adresse 5] à payer chacun à la société GARTEL la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner solidairement la société GBIA NOTAIRES et le SYNDYCAT DES COPROPRIÉTAIRES GARABEL 1 ET 2 SIS [Adresse 5] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— en application des dispositions de l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965, lors d’une mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété, et si le copropriétaire cédant n’est pas, au jour de la vente, libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires, il appartient au notaire de notifier au syndic ès qualité, par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété, un avis de ladite mutation,

— à compter de la réception de la notification de l’avis de mutation précité, le syndic dispose d’un délai de quinze jours pour former, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds aux fins d’obtenir le paiement des sommes qu’il a indiquées au notaire comme dues,

— aucune opposition ne semble avoir été signifiée, ni même adressée au notaire malgré la notification de l’avis de mutation reçu par le syndic le 13 avril 2023,

— le délai de 15 jours dont disposait le syndicat pour signifier une telle opposition est, à ce jour, expiré de sorte que ce dernier ne peut plus, à peine de forclusion, tenter de mettre en œuvre le privilège de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le décompte vendeur excipé et – même à considérer celui-ci valablement signé – ne peut valoir autorisation de libérer la somme litigieuse au profit du syndicat ou renonciation aux dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 par la société GARTEL,

— a fortiori, compte tenu des incertitudes inhérentes à la somme prétendument due par celle-ci et dès lors que le syndic n’est lui-même, a priori, pas en mesure d’en préciser les éléments essentiels (raison pour laquelle, certainement, aucune action en recouvrement des charges n’a jamais été initiée à l’encontre de la SCI GARTEL), GBIA NOTAIRES ne pouvait se dispenser d’un accord entre le vendeur et le syndicat qui soit univoque et expresse quant au principe et au montant dû en vue de la libération de la somme litigieuse,

— le syndicat est défaillant à rapporter la preuve de la recevabilité et du bien-fondé de sa prétendue créance,

— la créance dont se prétend titulaire le syndicat semble correspondre à un solde antérieur non détaillé et non ventilé,

— rien ne permet d’établir l’existence d’une inscription d’hypothèque ou de privilège au profit du syndicat,

— le notaire ne rapporte pas plus la preuve de l’information régulière délivrée au gérant de la SCI GARTEL, qu’il ne produit pas un décompte, signé par la société GARTEL, qui mentionnerait la remise des fonds au syndicat,

— le notaire ne rapporte pas, non plus, la preuve d’un accord distinct du décompte litigieux, entre le vendeur et le syndicat, l’autorisant à libérer les fonds, conformément à l’acte authentique instrumenté par Me [C],

— le silence gardé le jour de la vente ne peut valoir acceptation et une telle acceptation ne saurait être tacite,

— le versement des fonds au syndicat permet de caractériser l’existence d’une faute imputable au notaire,

— elle présente un dommage matériel à hauteur de la somme retenue,

— le virement a été fait avant même la réception de l’avis de mutation,

— il a commis également une faute en versant pas les sommes à l’expiration du délai d’opposition,

— il n’est pas plus justifié des diligences, en amont, que le notaire aurait accomplies pour vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires,

— à titre subsidiaire, il est sollicité que soit considéré à tout le moins, qu’elle a été privée de la possibilité de contester devant les tribunaux, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, une opposition qui aurait été signifiée au notaire,

— à titre infiniment subsidiaire, le syndicat a reçu de manière indue le paiement de la somme de 61.110,31 euros ne rapportant pas la preuve d’une créance idoine qu’il détiendrait à l’encontre de la société GARTEL.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, la SAS GBIA NOTAIRES demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— juger que Maître [C] et, a fortiori, la SAS GBIA NOTARES n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles à l’égard

de la SCI GARTEL à l’occasion de la signature de l’acte authentique du

4 avril 2023,

— juger la SCI GARTEL irrecevable et mal fondée en l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS GBIA NOTAIRES,

— juger que la SCI GARTEL succombe dans la charge de la preuve lui incombant s’agissant de l’existence d’un préjudice né, réel et certain et d’un lien de causalité direct.

En conséquence,

— débouter la SCI GARTEL de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS GBIA NOTAIRES,

— condamner la SCI GARTEL, et tout succombant, à payer à la SAS GBIA NOTAIRES une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la SCI GARTEL aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile,

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle fait valoir que :

— malgré l’information de la S.C.I. GARTEL concernant la somme indiquée par le syndic, elle n’a pas cru devoir indiquer au notaire qu’elle contestait cette somme,

— le jour de la réitération de l’acte authentique, Monsieur [B] a signé un décompte établi par l’étude mentionnant spécifiquement et précisément que la somme de 61.110,31 € avait été déduite du prix de vente reçu par le vendeur au titre des frais et charges dus au syndicat ,

— ce décompte vendeur signé de la main du gérant de la société vaut bien autorisation de libérer la somme litigieuse au profit du syndicat,

— le notaire n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle,

— l’éventuelle faute du notaire qui serait retenue à son encontre n’entretient aucun lien de causalité avec le prétendu préjudice allégué par la SCI GARTEL,

— le préjudice prétendument subi par la SCI GARTEL réside uniquement dans le fait qu’elle n’a pas payé ses charges de copropriété et que potentiellement, le syndicat des copropriétaires aurait trop perçu,

— le préjudice allégué par la SCI GARTEL n’existe pas puisqu’il n’est nullement démontré que la somme versée au syndicat des copropriétaires ne lui était pas due,

— elle ne démontre pas avoir tenté de mettre en œuvre une quelconque action de contestation à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— la perte de chance est inexistante, puisque si le syndicat des copropriétaires n’avait pas été désintéressé, il est évident que le syndic aurait formé opposition.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, le syndicat demande au tribunal de :

Vu l’article 31 du CPC,

Vu l’article 1342 du Code civil,

Vu l’article 1353 al. 1 er du Code civil,

— débouter la SCI GARTEL de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit [Adresse 12] et 2 sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS SAINT QUENTIN GESTION PM comme étant irrecevables et dans tous les cas mal-fondées ;

— condamner la SCI GARTEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit [Adresse 12] et 2 sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS SAINT QUENTIN GESTION PM, la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— condamner la SCI GARTEL aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— tant la SCI GARABEL que son acquéreur ont eu parfaitement connaissance de la situation de dette vis-à-vis du syndicat, mais n’ont émis aucune observation sur ce point, reconnaissant que cette dette était bien due,

— en signant le décompte vendeur établi par le Notaire le 03 avril 2023, avant la vente portant expressément en langage simple compréhensible par le commun des mortels, la SCI GARTEL a donné son accord pour que le notaire prélève sur le prix de vente le montant correspondant aux charges de copropriété dues au syndicat des copropriétaires,

— son paiement vaut reconnaissance de la créance et l’éteint,

— ayant reçu le paiement de sa créance, le syndicat n’avait pas lieu de former une opposition au prix de vente.

MOTIFS

Sur le versement des fonds litigieux au syndicat

— sur le respect de la procédure prévue à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965

Il résulte de ce texte que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Il se déduit de ce texte qu’à tout moment y compris préalablement à l’envoi de l’avis de mutation, le notaire peut libérer les fonds détenus entre les mains du syndic dès lors que celui-ci et le vendeur donnent leur accord.

Toutefois, il convient de caractériser l’existence d’un accord exprès du vendeur en ce sens.

En l’espèce, la simple signature du décompte du 3 avril 2023 qui n’est précédée d’aucune mention manifestant l’accord du signataire ne saurait avoir pour effet que de démontrer l’information faite ainsi à la S.C.I. GARTEL sans établir son accord expressément exprimé par écrit, a fortiori, dès lors que la procédure prévue à l’article 20 précité et rappelée à la page 75 de l’acte de vente n’avait pas encore été mise en œuvre. En outre, la SAS GBIA NOTAIRES a établi le 7 avril 2023, un avis de mutation conformément à l’article 20 précité ce qui démontre qu’elle avait parfaitement conscience qu’elle n’avait pas recueilli à cette date l’accord des parties pour libérer les fonds nonobstant le fait qu’il résulte du relevé de compte du 5 décembre 2023 qu’elle ait le même jour finalement décidé de libérer ces fonds au profit du syndic en contradiction avec l’avis de mutation établi à la même date.

En transférant immédiatement les fonds au syndic, le notaire instrumentaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

— sur le préjudice de la S.C.I. GARTEL

Sur ce point, il y a lieu de rappeler que l’absence de protestation du vendeur n’est pas de nature à priver son préjudice de son caractère actuel et certain résultant de l’absence de respect par le notaire des dispositions de l’article 20 précité (Cass. 1re civ., 12 juin 2012, n° 11-18.100).

Il en résulte donc un préjudice financier pour le vendeur du simple fait qu’il a été privé d’une partie du prix de vente sans respecter les dispositions précitées occasionnant une perte financière dépourvue de fondement juridique pour le vendeur nonobstant les éventuels recours ultérieurs entre les parties au titre de la répétition de l’indu ou le paiement de charges restant dues.

Le préjudice financier ainsi réalisé résulte directement de la faute du notaire dépositaire des fonds.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SAS GBIA NOTAIRES à payer

à la S.C.I. GARTEL au titre de son préjudice financier la somme

de 61.110,31 euros.

Sur les autres demandes

La SAS GBIA NOTAIRES qui succombe, au principal, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs, elle devra verser à la S.C.I. GARTEL une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, le syndicat n’étant pas condamné au principal, il y a lieu de débouter la S.C.I. GARTEL de ses demandes à son encontre à ce titre.

Réciproquement, il n’y a pas lieu de faire application de ce texte au profit de la SAS GBIA NOTAIRES qui succombe et au profit du syndicat dès lors que la S.C.I. GARTEL ne succombe pas au principal.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun motif ne justifie qu’il soit fait exception au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la SAS GBIA NOTAIRES à payer à la S.C.I. GARTEL la somme de 61.110,31 euros ;

Condamne la SAS GBIA NOTAIRES à payer à la S.C.I. GARTEL la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SAS GBIA NOTAIRES aux dépens ;

Déboute la S.C.I. GARTEL, la SAS GBIA NOTAIRES et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit [Adresse 12] et 2 sis [Adresse 3] du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT