TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 AVRIL 2025

N° RG 25/00085 – N° Portalis DB22-W-B7J-SUGS

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. MIB C/ S.A.S.U. EPILHOUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. MIB, société civile immobilière, au capital social de 1 500,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 831 070 511, ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sophie Porcherot, avocat au barreau de Versailles, M^e Servanne Roustan, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P139

DEFENDERESSE

S.A.S.U. EPILHOUSE, société par actions simplifiée à associé unique, au capital social de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 909 212 789, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du 6 mars 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2022, la société Capiforce Pierre a consenti à la société Epilhouse un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 5] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 25 juillet 2022 moyennant un loyer annuel de 26 160,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte notarié du 28 mars 2024, la société SCI MIB a acquis le bien immobilier objet du bail.

Le 12 septembre 2024, la société SCI MIB a fait signifier à la société Epilhouse un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 18 132,86 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la société SCI MIB a fait assigner la société Epilhouse devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 6 mars 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SCI MIB demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial du 7 juillet 2022, par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, au 13 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Epilhouse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la société Epilhouse à lui payer la somme de 27 165,56 € au titre des échéances de loyers et charges impayées au 12 décembre 2024 ;

— condamner la société Epilhouse à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel, majoré de 50 %, charges et taxes en sus, à compter du 13 octobre 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

— condamner la société Epilhouse à lui payer la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement et de l’assignation.

Assignée à personne morale, la société Epilhouse n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Epilhouse :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juillet 2022 entre la société SCI MIB et la société Epilhouse comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 12 septembre 2024 à la société Epilhouse vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 18 132,86 € terme du 3ème trimestre 2024 inclus.

Il ressort d’un décompte au 12 décembre 2024 produit par la demanderesse que la société Epilhouse ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 octobre 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Epilhouse selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SCI MIB à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SCI MIB verse aux débats un extrait du compte de la société Epilhouse arrêté à la somme de 27 165,56 € au 12 décembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

L’obligation de la société Epilhouse n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SCI MIB.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 18 132,86 €, et à compter du 2 janvier 2025, date de délivrance de l’assignation, sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société SCI MIB au titre d’une majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société Epilhouse, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024.

L’équité commande de condamner la société Epilhouse à payer à la société SCI MIB la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 7 juillet 2022 entre la société SCI MIB et la société Epilhouse portant sur les locaux situés [Adresse 3], à Mantes-la-Jolie (Yvelines), avec effet au 12 octobre 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Epilhouse pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Epilhouse, immatriculée sous le numéro 909 212 789 RCS Bobigny, à payer à la société SCI MIB une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Epilhouse à payer à la société SCI MIB la somme provisionnelle de 27 165,56 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 12 décembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur un montant de 18 132,86 € et à compter du 2 janvier 2025 sur le surplus ;

Condamnons la société Epilhouse à payer à la société SCI MIB la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Epilhouse aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre