TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00167 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UBH

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Septembre 2025

[G] [O]

c/

[M] [L]

Copie délivrée à

M^e Laurence HUYGEVELDE

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Anne lise ESTEVE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [O]

né le 16 Mars 1958 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Anne lise ESTEVE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [L]

née le 11 Juin 1986 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurence HUYGEVELDE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Sarah DELPUECH,

Lors du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 22 juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 26 mars 2021 , à effet au 1er avril 2021, Monsieur [O] [G] a donné à bail à Madame [L] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer initial mensuel de 780 €, outre 60 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [G] , selon acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024 a fait signifier à Madame [L] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré de charges d’un montant de 240€.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 3 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [O] [G] a assigné Madame [L] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [L] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [L] [M] au paiement de la somme de 474,55 euros à valoir sur l’arriéré des charges impayées arrêtées au 5 mars 2025 , en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges , ainsi que de la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Madame [L] [M] a dû démissionner de son emploi car elle ne pouvait plus faire face aux difficultés de santé rencontrées par sa fille. Ses ressources ont chuté considérablement . Un Plan de Rétablissement Personnel a été mis en place le 23 avril 2024 par la commission de surendettement . Madame [L] [M] reconnaît que le montant du loyer n’est plus adapté à ses ressources et cherche à se reloger dans le parc public. Madame [L] [M] souhaite se maintenir dans les lieux en attendant une attribution de logement social. Elle propose un plan d’apurement de sa dette à raison de 28 euros par mois à compter du mois de mai 2025.

A l’audience du 22 juillet 2025 , Monsieur [O] [G], non comparant en personne mais représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 201,75 €, somme arrêtée au 21 juillet 2025.

Non comparante mais représentée à l’audience par son conseil , Madame [L] [M] dépose en dossier . Elle reconnaît le montant de la dette locative et indique avoir commencé à verser 28 euros par mois pour apurer sa dette. Elle demande la suspension de la clause résolutoire au motif que le DPE ne lui pas été communiqué par son bailleur , que le logement , un T5 de 95 mètres carrés est en réalité un T3 auquel a été joint un studio ce qui a vicié son consentement , que le logement, ne serait pas conforme aux normes applicables en termes d’isolation , ce qui expliquerait une consommation excessive d’électricité, qu’elle subirait enfin des infiltrations d’eau et qu’elle n’a plus d’eau chaude depuis le 14 juillet 2025 . Elle demande en conséquence une expertise de son logement . Elle souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions responsives , Monsieur [O] [G] affirme que le DPE a été communiqué à Madame [L] [M] au moment de la signature du bail , qu’en septembre 2018 et octobre 2019 , il a fait procéder au remplacement de toutes les menuiseries , qu’en décembre 2019 il a fait remplacer les volets roulants et installé des stores électriques pour améliorer l’isolation, et qu’en mai 2024 , il a fait remplacer le chauffe-eau. Concernant les infiltrations d’eau et la panne d’eau chaude , il n’était pas au courant. Il rappelle enfin que Madame [L] [M] a bénéficié d’un Plan de Rétablissement Personnel ( PRP ) le 23 avril 2024 et que la commission de surendettement a effacé ses dettes antérieures. Il s’oppose à toute mesure d’expertise ainsi qu’à tout délai de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [L] [M] prétend que le DPE ne lui pas été communiqué par son bailleur mais ce dernier affirme le contraire et force est de constater qu’il aura fallu à Madame [L] [M] près de quatre ans pour le réclamer . Elle estime avoir été trompée sur la composition du bien , en réalité un T3 adjoint d’un studio en lieu et place d’un T5 , ce qui aurait engendré une augmentation des charges locatives alors même qu’elle connaissait dès le départ la surface habitable du bien ( 95 mètres carrés ). Elle invoque la mauvaise isolation thermique du logement , qui serait selon elle responsable d’une consommation électrique excessive alors même que le bailleur démontre factures à l’appui avoir réalisé tous les travaux nécessaires pour renforcer l’isolation , que ce soit en remplaçant les menuiseries , les volets roulants ou en installant des stores électriques . Elle invoque des infiltrations d’eau qui n’avaient pas encore été portées à la connaissance de Monsieur [O] [G] et une panne d’eau chaude survenue le 14 juillet 2025 à laquelle un plombier a remédié , alors même que Monsieur [O] [G] a fait remplacer le chauffe-eau au mois de mai 2024.

Force est donc de constater que la contestation de madame [L] [M] n’est pas sérieuse.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 14 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [O] [G] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 26 mars 2021 , à effet au 1er avril 2021, contient une clause résolutoire (n° XI) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024 pour la somme en principal de 240€.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024 .

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [O] [G] produit un décompte démontrant que Madame [L] [M] reste lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 201,75 € à la date du 21 juillet 2025 .

Madame [L] [M] , représentée à l’audience par son conseil , ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Madame [L] [M] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 201,75€ au titre de l’arriéré des charges .

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers n’a pas cessé et que seules les charges restent dues . Or Madame [L] [M] qui a déjà bénéficié en 2024 d’un effacement de ses dettes locatives par la commission de surendettement reconnaît elle-même que son loyer est trop élevé par rapport à ses ressources et que ses factures d’électricité ( 210 euros par mois en moyenne ) sont beaucoup trop élevées . Sans emploi avec trois enfants à charge , elle n’est pas vraiment en situation de solder sa dette.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [L] [M] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [L] [M] sera enfin condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [O] [G] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande d’expertise du logement

Selon l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 146 du même code précise que «  une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

L’article 232 du même code indique que « le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

En l’espèce , il n’est pas établi que Madame [L] [M] ait entrepris quelque démarche que ce soit pour faire constater l’indécence de son logement par les services d’hygiène compétents, pour enjoindre à son bailleur d’effectuer des travaux d’isolation ou pour lui signaler des infiltrations d’eau . Quant à la panne d’eau chaude constatée le 14 juillet 2025 , la demanderesse admet elle-même que le problème a été réglé dès le 18 juillet .

L’expertise demandée a donc manifestement pour but de suppléer les carences de Madame [L] [M] dans l’administration de la preuve. En conséquence , sa demande d’expertise sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [M] , partie perdante , sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la situation économique fragile de Madame [L] [M] commande de ne pas la condamner de ce chef .

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2021 , à effet au 1er avril 2021, entre Monsieur [O] [G] et Madame [L] [M] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 3 décembre 2024 en raison du non-paiement des charges  ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [L] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [G] pourra , deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [L] [M] à payer à Monsieur [O] [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [L] [M] à verser à Monsieur [O] [G] la somme de 201,75 € arrêtée à la date du 21 juillet 2025 au titre des charges dues  ;

DEBOUTONS Madame [L] [M] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [L] [M] ;

DEBOUTONS Madame [L] [M] de sa demande d’expertise ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 2 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière , Le juge des référés,