TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00221 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEWA

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

9 avril 2025

SA [Adresse 8]

c/

[W] [N], [R] [C] [I]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Aude LACROIX

à M. [W] [N]

à Mme [R] [C] [I]

Minute : /202

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 09 Avril 2025;

Sous la Présidence de [C] BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 23 janvier 2025 , le jugement suivant a été rendu par mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDEUR :

SA D’HLM ANTIN RESIDENCES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

M. [W] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Mme [R] [C] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

À l’audience du 23 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 aux heures d’ouverture au public. Le délibéré a été prorogé au 09 avril 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2009, la société ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [R] [C] [I] et Monsieur [E] [B], pour une durée de trois mois renouvelable, un appartement à usage d’habitation type F4 sis [Adresse 11] pour un loyer principal mensuel de 399,04 euros, outre des provisions pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2009, la société ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [R] [C] [I] et Monsieur [E] [B], pour une durée de trois mois renouvelable, une place de stationnement sis [Adresse 12], pour un loyer principal mensuel de 40,34 euros, outre des provisions pour charges.

Monsieur [E] [B] a donné congé du bail.

Par la suite, Madame [R] [C] [I] a épousé Monsieur [W] [N] qui est venu vivre avec elle dans le logement.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 mai 2024, la société ANTIN RESIDENCES a fait assigner Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans les deux contrats de bail et visée dans le commandement de payer, délivré le 2 janvier 2024,

constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 10], et ce à compter du 13 février 2024,

prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement sis n°34 au premier sous-sol du même immeuble,

en conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [W] [N] et Madame [R] [C] [I] et de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance du Commissaire de police et de la force public et d’un serrurier, s’il y a lieu,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [N] et Madame [R] [C] [I],

condamner solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [R] [C] [I] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 4 228,93 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail d’habitation et relatif à l’emplacement de stationnement, échéance de février 2024 incluse, selon décompte arrêté au 6 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 2 janvier 2024,

condamner solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [R] [C] [I] une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et au titre de l’emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

condamner solidairement Madame [W] [N] et Madame [R] [C] [I] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 410 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2024.

La société ANTIN RESIDENCES représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes. Elle indique que la dette s’élève désormais à la somme de 34 664,42 euros. Elle explique n’avoir aucune nouvelle des locataires et s’oppose aux délais de paiement, le règlement du loyer n’ayant pas été repris. Elle expose qu’aucune procédure de surendettement n’a été ouverte à l’égard des débiteurs.

Bien que régulièrement cités à domicile, pour Monsieur [W] [N], et à personne, pour Madame [R] [C] [I], ces derniers n’étaient ni présents ni représentés.

Une réouverture des débats a été ordonnée par le Juge des contentieux de la protection pour production par le demandeur d’un acte d’état civil de la locataire ou d’un acte de mariage permettant de constater la cotitularité du bail et la qualité de Monsieur [W] [N].

Les parties ont été convoquées à l’audience du 23 janvier 2025. La société ANTIN RESIDENCES a comparu, représentée par son conseil. Elle ne fournit pas l’acte de mariage des défendeurs mais explique qu’ils se sont mariés le 6 mars 2016. Elle maintient ses demandes et formule, à titre subsidiaire, des demandes distinctes à l’égard de chacun des débiteurs. Elle produit un décompte actualisé.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, prorogé au 9 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 22 mai 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF le 2 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

2- Sur la solidarité

L’article 220 du code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ; toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

En l’espèce, il ressort de l’enquête d’occupation des logements sociaux 2022 versée aux débats que la locataire a mentionné son nom comme étant « [N] [I]» et a déclaré que [J] [N] née le 17/02/2015 et [T] [S] né le 27/09/2000 vivaient avec elle. Elle a précisé être séparée depuis le 7/08/2018.

Le document produit par la société ANTIN RESIDENCES concernant le compte client de Madame [R] [C] [I] mentionne également la présence de Monsieur [W] [N] dans les lieux loués depuis le 22 mars 2016.

Les défendeurs n’ont pas comparu et n’ont présenté aucun élément pour contredire la réalité de leur mariage qui a été déclaré par Madame [R] [C] [I] à son bailleur.

En conséquence, il convient de considérer que Madame [R] [C] [I] est mariée et non divorcée de Monsieur [W] [N] et de dire que les condamnations seront donc solidaires entre les époux.

3- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs si un surloyer peut être réclamé, le bailleur doit démontrer avoir respecté la procédure permettant son application.

Un surloyer peut être réclamé par le bailleur social si le total des revenus annuels des personnes habitant le logement dépasse d’au moins 20% les revenus maximums pour l’attribution d’un logement social du même type que celui occupé.

Pour déterminer si le locataire est redevable d’un surloyer le bailleur doit réaliser une enquête de ressources.

Aux termes des articles L. 441-9 et L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation, à défaut de réponse dans un délai d’un mois, le bailleur doit adresser au locataire une mise en demeure. En l’absence de réaction dans un délai de 15 jours, il serait fondé à appliquer un surloyer d’un montant plus élevé et à réclamer pénalités mensuelles de 7,62 €.

En l’espèce, il résulte du décompté produit par la société ANTIN RESIDENCES qu’un surloyer pour défaut de réponse à l’enquête de ressources a été appliqué à Monsieur [W] [N] et Madame [R] [C] [I].

La société ANTIN RESIDENCES produit la copie de la relance de l’enquête SLS envoyée à Monsieur [W] [N] et Madame [R] [C] [I] le 29 novembre 2023, le courrier informant les locataires des pièces obligatoires manquantes, à savoir leurs avis d’imposition sur les revenus de 2022, ainsi qu’une mise en demeure de retourner les documents précités. Dès lors, un surloyer peut être comptabilisé dans la mesure où la bailleresse prouve le respect de la procédure lui permettant de l’appliquer.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats arrêté au 10 janvier 2025 que la dette locative s’élève à la somme 45 401,21 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 45 401,21 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 janvier 2024.

Il appartiendra à Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] d’apporter la preuve de ses ressources à la société ANTIN RESIDENCES afin d’être exonérée du paiement du surloyer appliqué et de percevoir le remboursement du trop-perçu.

4 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 juin 2019 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, l’article 8° du contrat de bail de stationnement conclu le 18 juin 2009, dispose qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat sera résilié de plein droit après une simple mise en demeure restée sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] par acte d’huissier le 2 janvier 2024 pour un montant de 2 362,98 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail de l’appartement au profit de la société ANTIN RESIDENCES à la date du 2 mars 2024 et celle du bail concernant l’emplacement de stationnement sis [Adresse 11].

5 – Sur l’expulsion

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, la dette étant stable.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

6 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 2 mars 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner solidairement Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 3 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

7- Sur les autres demandes

Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser la demanderesse supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 2 mars 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 45 401,21 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 janvier 2024,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 11], il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] à payer à la société ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 3 mars 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Madame [R] [C] [I] et Monsieur [W] [N] in solidum à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente