TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 JUIN 2025

N° RG 23/04666 – N° Portalis DB22-W-B7H-RK23

Code NAC : 63B

EJ

DEMANDEURS :

1/ La société [15], société d’assurances mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro unique 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

2/ La société [12], société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 440 048 882 dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

3/ Maître [L] [G], Notaire au sein de la SAS [2], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro unique 348 003 997 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Vincent NIDERPRIM, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [V] [J] épouse [R]

née le [Date naissance 1] 1951 en ALGÉRIE,

demeurant [Adresse 8],

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-78646-2023-005259 du 31/08/2023 complétée le 03/10/2023 et accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19],

2/ Monsieur [D] [R]

né le [Date naissance 3] 1946 en ALGÉRIE

demeurant [Adresse 8],

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-78646-2023-005259 du 31/08/2023 complétée le 03/10/2023 et accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19],

représentés par Maître Niels ROLF-PEDERSEN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 02 Août 2023 reçu au greffe le 21 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 21 Janvier 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 27 Mars 2025 prorogé au 05 Juin 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président,

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente.

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] et Mme [V] [R] étaient propriétaires des lots 17,18 et 19 correspondant à trois chambres et 21 à 30 correspondant à des caves au sein d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 17] (93) soumis au statut de la copropriété.

Par acte authentique du 3 mars 2020 reçu par Maître [L] [G] de l’étude 14 PYRAMIDES NOTAIRES, les époux [R] ont vendu leurs lots à la société [18] moyennant un prix d’acquisition de 65.000 euros.

Antérieurement à cette vente immobilière, des difficultés étaient apparues dans le recouvrement des charges de copropriété dues par les époux [R] au titre de leurs lots.

Ainsi, se plaignant de charges impayées, le syndicat des copropriétaires avait par acte du 13 juin 2017 fait assigner M. et Mme [R] devant le tribunal de grande instance de Bobigny.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires avait pris, suivant acte du

13 juin 2017, une hypothèque légale publiée le 2 octobre 2017 en garantie de la somme de 37.571,84 euros.

Par jugement rendu le 9 mai 2018 aujourd’hui définitif, le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné solidairement M. et [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.670,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 mai 2017, appel du 2ème trimestre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2017, 800 euros à titre de dommages-intérêts et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par deux états datés du 24 février 2020, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, le Cabinet [P] de [Localité 10], donné son accord de mainlevée de l’hypothèque légale à l’encontre de M. et Mme [R] contre paiement d’une part de la somme de 11.156,39 euros, d’autre part de la somme de 34.636,28 euros.

Cependant, il résulte de l’acte de vente du 3 mars 2020 et de l’avis de mutation consécutif que l’étude notariale 14 PYRAMIDES NOTAIRES n’a pris en compte au titre des sommes dues au syndicat des copropriétaires que le montant de 11.156,39 euros.

Le syndicat des copropriétaires faisait opposition le 13 mars 2020 pour la somme en principal de 34.636,28 euros outre 120 euros de frais accessoires, 144 euros de dépens et 305,03 euros de coût provisoire de l’acte soit un montant total de 35.205,31 euros.

Cependant, à cette date le reliquat du prix de vente avait déjà été versé à M. et Mme [R] à hauteur de 26.621,80 euros chacun suivant décompte de la vente immobilière établi par l’étude notariale.

Les démarches auprès des époux [R] aux fins de restitution de la somme correspondant au deuxième état daté s’étant avérées infructueuses, l’étude notariale déclarait le sinistre auprès de ses assureurs de responsabilité civile professionnelle, la société [12] et la société [15].

Suivant quittance subrogative du 28 août 2020, le cabinet [P] [Z] représentant le syndicat des copropriétaires reconnaissait recevoir de la société [12] la somme de 33.980,93 euros et de Maître [L] [G] la somme de 1.224,38 euros, et indiquait subroger la [12]/[14] dans ses droits à l’encontre des époux [R] pour la somme de 33.980,93 euros.

Par lettre du 6 août 2021 et du 2 février 2022 adressées à M. [R], la société [11] lui proposait un règlement amiable et au besoin échelonné de la somme de 33.980,93 euros.

Par lettre valant mise en demeure du 5 juillet 2022, les sociétés [12] et [15] demandaient aux époux [R], par l’intermédiaire de leur Avocat, le règlement de la somme de

33.980,93 euros ; cette demande demeurait sans réponse.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du

2 août 2023, Maître [G], Notaire au sein de la société [2] (ci-après Maître [G]), la société [15] et la société [12] (ci-après les [11]) ont fait assigner

M. et Mme [R] devant ce tribunal afin de les voir condamner in solidum à payer la somme de 33.980,93 euros aux sociétés [15] et [12] et la somme de 1.224,38 euros à la société

14 PYRAMIDES NOTAIRES.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 août 2024, Maître [G], Notaire au sein de la société [2], la société [15] et la société [12] demandent au tribunal de :

— JUGER que les requérantes, la SAS [2], la SA [12] et la société [15], sont bien fondées et recevables dans leurs demandes ;

— JUGER que les Sociétés [11] (SA [12] et [15]) sont subrogées dans les droits et actions détenus par le Syndicat des copropriétaires, contre Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] pour le recouvrement de la somme de 33.980,93 euros ;

— JUGER que la SAS [2] est subrogée dans les droits et actions détenus par le Syndicat des copropriétaires, contre Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] pour le recouvrement de la somme de 1.224,38 euros ;

A titre principal,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer aux Sociétés [11] (SA [12] et [15]) la somme de 33.980,93 euros, outre les intérêts aux taux légaux à compter de ladite décision jusqu’au jour du parfait

paiement ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer à la SAS [2] la somme de

1.224,38 euros, outre les intérêts aux taux légaux à compter de ladite décision jusqu’au jour du parfait paiement ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer aux Sociétés [11] (SA [12] et [15]) la somme de 29 315,93 euros, outre les intérêts aux taux légaux à compter de ladite décision jusqu’au jour du parfait

paiement ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer à la SAS [2] la somme de

1.224,38 euros, outre les intérêts aux taux légaux à compter de ladite décision jusqu’au jour du parfait paiement ;

A titre très subsidiaire,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer à la SAS [2] la somme de 35.205,31 euros au titre de la répétition de l’indu, outre les intérêts aux taux légaux à compter de la première lettre de mise en demeure, et jusqu’au jour du parfait paiement ;

A titre infiniment subsidiaire,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer aux Sociétés [11] (SA [12] et [15]) la somme de 33.980,93 euros au titre de l’enrichissement sans cause, outre les intérêts aux taux légaux à compter de la première lettre de mise en demeure, et jusqu’au jour du parfait paiement ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer à la SAS [2] la somme de

1.224,38 euros au titre de l’enrichissement sans cause, outre les intérêts au taux légal à compter de la première lettre de mise en demeure, et jusqu’au jour du parfait paiement ;

En tout état de cause,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

— JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer aux Sociétés [11] (SA [12] et [16] somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [V] [R] à payer à la SAS [2] la somme de

3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024, M. et Mme [R] demandent au tribunal de :

à titre principal,

— DEBOUTER les demanderesses en toutes leurs demandes

à titre subsidiaire,

— ACCORDER de très larges délais à Monsieur et Madame [R] pour s’acquitter des sommes qui viendraient à être mises à leur charge

— REJETER les demandes au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER les sociétés [11] et la SAS [2] aux entiers dépens de la présente instance

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandeurs font valoir à titre principal qu’ils se trouvent subrogés dans les droits et actions détenus par le syndicat des copropriétaires

En réponse aux arguments des époux [R], ils font observer que, comme ceux-ci ont persisté à ne pas payer leurs charges après le jugement du

9 mai 2018, il n’y a rien d’étonnant à ce que le montant de leur dette ait connu une évolution importante.

S’agissant du montant des frais de recouvrement, ils soulignent que ceux-ci ne s’élèvent pas à près de 10.000 euros comme le prétendent les défendeurs mais à 4.665 euros au titre des sommes avancées à compter du 3ème trimestre de l’année 2017.

A titre subsidiaire, ils font valoir sur le fondement de l’action en répétition de l’indu qu’en vertu du versement indu du reliquat du prix de vente, Maître [L] [G] est légitime à agir à l’encontre des vendeurs. Ils invoquent enfin au soutien de leurs demandes la théorie de l’enrichissement sans cause.

M. et Mme [R] émettent toutes réserves quant aux sommes qui pourraient leur être imputées au titre des charges du bien immobilier qu’ils ont cédé en mars 2020, de même que pour les sommes visées dans les

états produits par le syndicat des copropriétaires pour les montants de 11.156,39 euros et 34.636,28 euros.

Ils font valoir qu’il ne ressort pas des pièces produites que le syndicat des copropriétaires ou les demandeurs leur aient notifié les charges qui auraient pu rester à leur charge au delà de la condamnation prononcée par le tribunal de grande instance de Bobigny dans son jugement du 9 mai 2018. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires a adressé un décompte de charges qui ne leur est pas opposable faute d’avoir été porté à leur connaissance et que les demandeurs ne sauraient être jugés bien fondés à réclamer des sommes dont ils n’étaient pas débiteurs. Ils soulignent le caractère exorbitant des frais de recouvrement réclamés à hauteur de 10.000 euros.

Selon eux, les demanderesses échouant à justifier dans quelles proportions et pour quel montant précis elles seraient subrogées dans les droits du syndicat des copropriétaires, elles doivent être intégralement déboutées de leurs demandes.

A titre subsidiaire ils sollicitent l’octroi de larges délais de paiement en invoquant leur bonne foi et leurs revenus cumulés qui en tant que retraités s’élèveraient à 16.000 euros par an.

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 1346 du code cvil :

“La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil :

“La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.”

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment des deux états datés, de l’acte de vente, de l’avis de mutation, de l’acte d’opposition et de la quittance subrogative que les sociétés [11] et Maître [L] [G] ont payé entre les mains du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la créance réclamée par celui-ci au titre des sommes dues par les époux [R].

Il est constant que ce paiement a eu un effet libératoire à l’égard des époux [R] et que la subrogation est concomitante au paiement. L’intérêt légitime exigé par l’article 1346 du code civil est caractérisé dès lors que l’assureur a indemnisé le syndicat des copropriétaires en application du contrat d’assurance et il en va de même en ce qui concerne le paiement de la franchise due par Maître [L] [G].

Il apparaît donc que les conditions de la subrogation sont remplies tant à l’égard des société [11] que de Maître [L] [G], les premières pouvant même se prévaloir, compte tenu des termes de la quittance établie par le syndic, d’une subrogation conventionnelle au sens de l’article 1346-1 du code civil précité.

Sur la créance

Selon les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur à la date de la vente :

I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

D’autre part, l’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé la créance et ses accessoires à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Par l’effet translatif de la subrogation, la créance du syndicat des copropriétaires est donc transmise aux sociétés [11] ainsi qu’à Maître [L] [G] pour la partie le concernant (franchise).

Il s’ensuit que, par hypothèse, la transmission par voie de subrogation d’un droit au subrogé suppose que le subrogeant soit titulaire de la créance transmise.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir leur créance, les sociétés [11] et Maître [G] versent aux débats :

— le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny,

— les deux états établis par le syndicat des copropriétaires,

— l’acte d’opposition du syndicat des copropriétaires accompagné d’un décompte arrêté au 17 janvier 2020.

Aucun appel de fonds provisionnels et aucun procès-verbal des assemblées générales ayant approuvé les comptes ne sont versés aux débats.

Il convient de relever que le décompte accompagnant l’opposition du syndicat des copropriétaires n’est pas suffisant pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées.

Il en résulte que les charges réclamées pour la période postérieure au

2ème trimestre 2017, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents probants, notamment par les procès-verbaux des assemblées et par les appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ne seront pas retenues.

En revanche, le montant des condamnations portées au jugement du tribunal de grande instance de Bobigny passé en force jugée constitue une créance certaine, liquide et exigible mais, du fait de la subrogation, ledit jugement constitue un titre exécutoire au profit des demandeurs de sorte qu’en vertu du principe “non bis in idem”, il ne saurait être à nouveau prononcé de condamnation à ce titre.

A titre surabondant, bien que les demandeurs n’aient pas explicitement soulevé ce moyen, il ne saurait être considéré qu’ils bénéficient des dispositions prévues par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, rien ne vient établir que l’acte d’opposition signifié à l’étude notariale à la requête du syndicat des copropriétaires l’ait été à M. et Mme [R].

S’agissant du moyen fondé à titre subsidiaire sur l’enrichissement sans cause, il ne saurait prospérer dès lors que :

— il se déduit des développements qui précèdent que les demandeurs

ne justifient pas d’un enrichissement sans justification au-delà du montant auquel sont condamnés les époux [R] sur le fondement du recours subrogatoire ;

— en tout état de cause l’action au titre de l’enrichissement sans cause suppose que l’appauvri ne dispose d’aucune autre action ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les demandeurs disposant de l’action subrogatoire.

Enfin, le moyen subsidiaire formé au titre de la répétition de l’indu doit lui aussi être rejeté dès lors qu’il se déduit des précédents développements que les demandeurs échouent à apporter la démonstration d’un paiement sans dette, celle-ci résidant dans le montant de la vente des lots.

Dans ces conditions, les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Au bénéfice de ces observations, il convient cependant de constater que le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny constitue un titre exécutoire au profit des [11] à concurrence de la somme de 17.589,49 euros, correspondant à la condamnation prononcée par ledit jugement, en ce compris les dommages-intérêts et la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, après déduction de la somme de 11.156,39 euros versée au titre de l’état daté pris en compte lors de la vente des lots d’une part et de la franchise d’autre part.

Le jugement prononcé le 9 mai 2018 constitue aussi un titre exécutoire au profit de Maître [G] pour la somme de 1.224,38 euros au titre de la franchise.

Sur la demande de délais de paiement

En l’absence de condamnation, la demande de M. et Mme [R] à ce titre est sans objet.

Sur les autres demandes

Les demandeurs, qui succombent en ce qui concerne leurs demandes de condamnation, supporteront la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les défendeurs ne forment pas de demande à ce titre et il apparaît conforme à l’équité de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Dit que les sociétés [12] et [13] sont subrogées dans les droits du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 17] (93) à l’encontre de M. [D] et Mme [V] [R] dans la limite de 17.589,49 euros ;

Dit que la société [2] est subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 17] (93) à l’encontre de M. [D] et Mme [V] [R] dans la limite de

1.224,38 euros ;

Constate que le jugement du 9 mai 2018 du tribunal de grande instance

de [Localité 9] (N° RG 17/09055) constitue un titre exécutoire à concurrence de 17.589,49 euros au profit des [12] et [13] et de 1.224,38 euros au profit de la société [2], subrogées dans les droits du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 17] (93);

Déboute Maître [L] [G], Notaire au sein de la société [2], la société [15] et la société [12] de leurs demandes de condamnation ;

Condamne Maître [L] [G], Notaire au sein de la société [2], la société [15] et la société [12] aux dépens de l’instance ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 JUIN 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT