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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00100 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZTT

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

DEFENDEUR(S) :

[B] [F]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 16 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 21 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître CHAUMANET

ET :

DEFENDEUR :

Mme [B] [F]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière faisant fonction lors des débats : Habiba MANET

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé 28 juillet 2023, la SCI ASAH Immobilier a donné à bail à Mme [F] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à Mantes-la-Jolie (78200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros outre une provision mensuelle pour charges d’un montant de 20 euros.

Par acte séparé en date du 10 juillet 2023, la S.A.S Action Logement Services, s’est portée caution des engagements de Mme [F] [B] dans le cadre du dispositif VISALE (contrat n°A10281993970).

La S.A.S Action Logement Services ayant été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par Mme [F] [B], au titre des loyers et charges a fait signifier à Mme [F] [B], par exploit d’huissier du 12 janvier 2024, un commandement de payer pour une somme principale de 1 260 euros visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

La S.A.S Action Logement Services a fait assigner Mme [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie par un acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025 aux fins de :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;Ordonner l’expulsion de Mme [F] [B] et de tous occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 10] Publique ;Condamner Mme [F] [B] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 9 498,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024 sur la somme de 1 260 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;Condamner Mme [F] [B] à payer à la S.A.S Action Logement Services lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;Condamner Mme [F] [B] à payer à la S.A.S Action Logement Services une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025 et aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 21 mars 2025, la S.A.S Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise ses demandes financières en fixant la demande de condamnation à la somme de 10 640,53 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [F] [B] ayant comparu à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette. Elle indique avoir donné congé à son bailleur dont le préavis se termine le 10 avril 2025, avoir ses quatre petits frères à charge et sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement à hauteur de 295 euros par mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

— Sur la qualité à agir de la S.A.S Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat de bail et au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 10 juillet 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, la S.A.S Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par Mme [F] [B] au titre du contrat de bail conclu le 28 juillet 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie de la S.A.S Action Logement Service.

Par quittance subrogative en date du 12 décembre 2024, le bailleur reconnaît avoir reçu la somme totale de 9 658,53 euros de la part de la S.A.S Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis aux débats.

En conséquence, il y a lieu de dire que la S.A.S Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure à l’encontre de Mme [F] [B], étant subrogée dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

— Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La partie demanderesse justifie de cette notification au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025.

Par ailleurs, la S.A.S Action Logement Services justifie avoir notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 12 janvier 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action introduite est en conséquence recevable.

— Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son « article X. » qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [F] [B] par commissaire de justice en date du 12 janvier 2024 pour la somme en principal de 1 260 euros arrêtée au terme du mois de décembre 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2023 à compter du 13 mars 2024.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes des articles 1346 et suivants du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une autre personne qui le paye est légale ou conventionnelle.

L’article 1346 du même Code précise que lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits actions et privilèges contre le débiteur, cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

De surcroît, et conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé pour le compte du débiteur qu’elle garantit dispose d’un recours en paiement pour les montants qu’elle a payés à ce titre.

En l’espèce, la S.A.S Action Logement Services verse aux débats :

— Le contrat de bail conclu entre la SCI ASAH Immobilier et Mme [F] [B] le 28 juillet 2023,

— Le contrat de cautionnement VISALE (n° A10281993970) aux termes duquel la S.A.S Action Logement Service, s’est porté caution simple du paiement des loyers en cas de défaillance d locataire en date du 10 juillet 2023,

— La quittance subrogative émise le 12 décembre 2024, pour un montant total de 9 658,53 euros et correspondant aux paiements en lieu et place du défendeur d’échéances locatives des mois de novembre 2023, à novembre 2024,

— Un décompte daté du 14 février 2025 portant sur une créance en principal de 10 640,53 euros.

Mme [F] [B] qui ne justifie pour sa part d’aucun paiement libératoire, reste ainsi redevable envers la demanderesse d’un montant de 10 640,53 euros au titre des loyers, impayés selon décompte.

En conséquence, Mme [F] [B] doit être condamnée à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 10 640,53 euros majorés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024 sur la somme de 1 260 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, la S.A.S Action Logement Services est subrogée dans les droits de la SCI ASAH Immobilier, bailleur, aux termes de l’acte de cautionnement établi le 10 juillet 2023. L’acte de cautionnement s’étend expressément au paiement de l’indemnité d’occupation.

Mme [F] [B] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 13 mars 2024.

Par conséquent, Mme [F] [B] devra indemniser le préjudice subi par la S.A.S Action Logement Services, si celle-ci justifie de ses paiements à la bailleresse par une quittance subrogative, résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et ce, à compter du 13 mars 2024, date de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à libération définitive des lieux, en application de l’article 1240 du code civil.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [F] [B] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et expose sa situation personnelle et financière, faisant valoir qu’elle réside avec ses petits frères suivis par l’aide sociale à l’enfance et dont elle a la charge.

Il convient cependant de relever qu’elle ne justifie d’aucun élément à l’audience et qu’aucune reprise du loyer n’est intervenue avant l’audience outre que la situation d’impayé perdure depuis novembre 2023.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [B], succombant en la présente instance en supporter les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 12 janvier 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits. Un montant de 250 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que condamné à lui payer.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la S.A.S Action Logement Services en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de la SCI ASAH Immobilier ;

DÉCLARE recevables les demandes de la S.A.S Action Logement Services à l’encontre de Madame [F] [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2023 entre la SCI ASAH Immobilier d’une part, et Madame [F] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à Mantes-la-Jolie (78200), sont réunies à la date du 13 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susvisé à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [B] à compter du 13 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 10 640,53 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation impayées selon quittance subrogative et décompte au 14 février 2025 échéance de février 2025 incluse, augmentée des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024 sur la somme de 1 260 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SAS Action Logement Services l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 février 2025, échéance de mars, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur, sur justification d’une quittance subrogative.

CONDAMNE Madame [F] [B] aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 12 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG