TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/03710 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHO4

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. EPHESE agissant en la personne de son représentant légal [Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Madame [P] [X] habilitée par le gérant de la société, Monsieur [F] [V]

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 20 décembre 2019, la SCI EPHESE a donné à bail à Monsieur [R] [I] un logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2] à REIMS (51110) et moyennant un loyer mensuel révisable de 420 euros, outre la somme de 30 euros à titre de provision sur charges.

Par exploit en date du 16 octobre 2025, la SCI EPHESE a fait assigner Monsieur [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

— constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers,- ordonner l’expulsion de la locataire et de tout autre occupant de son chef , si besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, – condamner Monsieur [R] [I] au paiement de :- la somme de 2.550 euros au titre des loyers impayés arrêté au 1er septembre 2025,

— l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,

— de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, l’assignation, la notification à la préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI EPHESE a fait valoir que Monsieur [R] [I] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 24 février 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, la SCI EPHESE, dument représentée par Madame [P] [X] habilitée par le gérant de la société, Monsieur [F] [V], maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date de décembre 2025 à la somme de 3.550 euros.

Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de tous délais de paiement, indiquant que si un versement de 650 euros a été effectué en décembre 2025, les loyers des mois d’octobre et novembre 2025, de 450 euros chacun, n’ont pas été réglés.

Monsieur [R] [I], assigné à étude de commissaire de justice, n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture, indiquant que Monsieur [R] [I] n’avait pas donné suite au courrier de mise à disposition de sorte qu’aucun élément ne pouvait être rapporté sur sa situation.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI EPHESE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 février 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédactionissue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 20 décembre 2019 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandement de payer en date du 24 février 2025 pour la somme en principal de 800 euros étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2025.

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est désormais

occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, la SCI EPHESE produit un décompte arrêté au 1er septembre 2025 (terme de septembre 2025 compris) selon lequel Monsieur [R] [I] est redevable de la somme de 2.550 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il est également mentionné sur ce décompte que restent également à régler les loyers d’octobre et novembre 2025, chacun de 450 euros, mais qu’un virement de 650 euros a été régularisé en décembre 2025.

Il reste donc dû la somme de (2.550 + 450 + 450 – 650) 2.800 euros (et non 3.550 euros ) à la date du 1er novembre 2025, terme de novembre 2025 compris.

Monsieur [R] [I], ne comparaissant pas, et qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

La bailleresse indique que le locataire a effectué un règlement en décembre 2025 de 650 euros, couvrant ainsi le loyer de décembre 2025.

Cependant, Monsieur [R] [I] n’avait effectué depuis le mois d’avril 2025 que des règlements inférieures au montant du loyer et de la provision sur charge, à l’exception des mois de juillet et d’aout 2025 et du règlement de 650 euros en décembre 2025.

En outre, le défendeur qui ne comparaît pas, et dont les ressources sont inconnues, n’établit pas qu’il serait en capacité financière de s’acquitter de sa dette locative dans le délai susvisé.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [I] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [R] [I] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Monsieur [R] [I] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 450 euros, pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [I], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI EPHESE, qui ne justifie pas avoir sollicité l’assistance d’un avocat, les frais irrépétibles qu’elle déclare avoir exposés pour faire valoir ses droits.

La SCI EPHESE sera en conséquence déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 20 décembre 2019 entre la SCI EPHESE et Monsieur [R] [I] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à REIMS (51110), sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [I] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI EPHESE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à verser à la SCI EPHESE la somme de 2.800 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de novembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à la SCI EPHESE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2025, soit la somme mensuelle de 450 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI EPHESE de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge