TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

20 JANVIER 2025

N° RG 24/00785 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDLB

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. COMMERCE DES YVELINES C/ S.A.R.L. LE [B], [E] [K] [B]

DEMANDERESSE

SOCIETE COMMERCE DES YVELINES, société civile immobilière au capital de 15.000,00 euros, dont le siège est à [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 838 797 181 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sophie LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7, M^e Claire DE NICOLAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0025

DEFENDEURS

SOCIETE LE [B], société à responsabilité limitée au capital de 8.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 374 832, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

défaillante

Monsieur [E] [K] [B], né le 24 novembre 1962 à [Localité 6], de nationalité française, domicilié [Adresse 2]

défaillant

Débats tenus à l’audience du : 28 Novembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 4 avril 1996, la SCPI BUROBOUTIC 2 a donné à bail à Mme [R] [Z] des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 4].

A la suite de cessions successives de fonds de commerce, le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 10 mars 2006 conclu par la SCPI BUROBOUTIC, venant aux droits de la SCPI BUROBOUTIC 2, et M. [N] [T], et s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation.

Par acte sous seing privé du 24 juin 2006, la SARL LE [B] est venue aux droits de M. [N] [T] par cession de fonds de commerce. Par acte sous seing privé du 24 juin 2006, M. [E] [K] [B] a consenti un cautionnement solidaire au bénéfice de la SARL LE [B] en garantie de l’exécution du bail commercial.

Par acte authentique de vente du 14 juin 2018, la SCI COMMERCE DES YVELINES est venue aux droits de la SCPI BUROBOUTIC.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, la SCI COMMERCE DES YVELINES a fait assigner en référé la SARL LE [B] et M. [E] [K] [B] afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner solidairement la locataire et M. [E] [K] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 19.281,74 euros au titre des loyers, charges, frais, indemnité résultant de la clause pénale prévue au bail, dus, arrêtés au 27 avril 2024,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer à compter de la date d’effet de la résiliation jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner solidairement la locataire et M. [E] [K] [B] à lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 5 septembre 2024, la SCI COMMERCE DES YVELINES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Bien qu’assignés par actes respectivement remis à étude et à personne morale, M. [E] [K] [B] et la SARL LE [B] n’étaient pas représentés.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge des référés a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 novembre 2024,

— ordonné à la SCI COMMERCE DES YVELINES de communiquer au tribunal la preuve de la signification du commandement du 27 mars 2024 à la SARL LE [B] et à M. [E] [K] [B] (dernières pages de l’acte),

— dit que la pièce devra être signifiée à la SARL LE [B] et à M. [E] [K] [B], parties non constituées, et qu’il devra en être justifié.

Dans l’attente,

— réservé les demandes.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SCI COMMERCE DES YVELINES a communiqué le commandement de payer du 27 mars 2024 régulièrement signifié à la SARL LE [B] et à M. [B] par actes remis à étude le 27 mars 2024. Elle a justifié avoir communiqué cette pièce n°11 aux parties défaillantes et elle a produit un extrait de compte pour actualiser sa créance à la date du 25 novembre 2024 à la somme de 2.438,22 euros, au vu des réglements intervenus en cours de procédure. Elle maintient ses demandes.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’absence des parties défenderesses

Il résulte des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Le bail stipule dans son article “clause résolutoire”, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges ou provision à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse produit un commandement de payer du 27 mars 2024 et un décompte actualisé au 25 novembre 2024 pour démontrer que la locataire n’est pas à jour de ses loyers.

La pièce n°11 produite à l’occasion de la reprise des débats permet d’établir la régularité du commandement de payer.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du Code de commerce le 27 mars 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 28 avril 2024 à 00 heure, malgré les réglements intervenus postérieurement.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce n°8 et actualisé à l’audience.

Il y a lieu donc lieu de condamner la SARL LE [B], locataire, à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES, bailleresse, la somme provisionnelle de 1.935,66 euros, correspondant à 2.438,22 euros dont il convient de soustraire 20 euros de frais de mise en demeure du 1er janvier 2024, 175,53 euros de frais de commandement de payer du 10 janvier 2024, 144,03 euros de frais de commandement de payer du 15 février 2024, 79,23 euros de frais de commandement de payer du 27 mars 2024 outre la TVA de 20% sur ces sommes (4+35,11+28,81+15,85), cette somme correspondant ainsi aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 25 novembre 2024 (échéance du 4e trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Au vu de l’acte de caution solidaire communiqué en pièce n°5, monsieur [E] [K] [B] sera condamné solidairement au paiement de cette somme de 1.935,66 euros.

Par ailleurs, il convient de condamner la société LE [B] à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la SARL LE [B] et monsieur [B], parties succombantes, à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL LE [B] et monsieur [B], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 mars 2024.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de ce bail à la date du 28 avril 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL LE [B] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 5],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons solidairement la SARL LE [B] et monsieur [E] [K] [B] à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES la somme provisionnelle de 1.935,66 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2024 (échéance du 4e trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamnons la SARL LE [B] à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons solidairement la SARL LE [B] et monsieur [E] [K] [B] à payer à la SCI COMMERCE DES YVELINES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons solidairement la SARL LE [B] et monsieur [E] [K] [B] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 mars 2024,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Béatrice LE BIDEAU