TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [H]

Madame [P] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01860 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DKZ

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 7] 67,

[Adresse 1]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [H],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [H],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01860 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DKZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2008, la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 a consenti un bail d’habitation à M. [K] [H] et Mme [P] [H] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.918,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [H] et Mme [P] [H] le 12 février 2024.

Par assignations du 30 janvier 2025, la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résolution judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [H] et Mme [P] [H] avec astreinte de 50 euros par jour de retard, voir statuer sur le sort des biens meubles garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−2.803,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

−2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juin 2025, la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes même si elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avec un versement de 2.500 euros le 07 mai 2025.

La société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 indique que la dette locative, actualisée au 27 mai 2025, s’élève désormais à 3.100,79 euros. Elle précise par ailleurs qu’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a dû être délivré en 2020 et que le preneur ayant réglé l’arriéré locatif, le bailleur avait accepté de se désister de l’instance engagée. Toutefois, les impayés ont repris par la suite.

La société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01860 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DKZ

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [K] [H] et Mme [P] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 16 juin 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 février 2024, pour la somme en principal de 1.918,43 euros. Ce commandement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

S’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que le locataire n’a pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, on relevera qu’il n’existe pas de grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines qui est visé au commandement.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

A défaut de base légale ou contractuelle soutenues à l’audience, la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 sera débouté de sa demande d’astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, M. [K] [H] et Mme [P] [H] lui devaient la somme de 3.100,79 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 2.803,84 euros, suivant décompte arrêté au 30 janvier 2025.

M. [K] [H] et Mme [P] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

+

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [H] et Mme [P] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 juin 2008 entre la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67, d’une part, et M. [K] [H] et Mme [P] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] – à Paris (75005) est résilié depuis le 8 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [H] et Mme [P] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [H] et Mme [P] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [P] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [P] [H] à payer à la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 la somme de 2.803,84 euros (deux mille huit cent trois euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 pour le surplus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [P] [H] à payer à la société SCI AKELIUS [Localité 7] 67 la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [P] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2024 et celui de l’assignations du 30 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025 et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge