N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025

N° RG 24/00712 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSXK

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [O] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à : M [W]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [O] [W] et M. [F] [W] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés respectivement [Adresse 1] (logement) et [Adresse 6] (parking) [Localité 5] par contrats des 8 mars 2016 et 18 mai 2020, moyennant un loyer mensuel charges comprises qui était en dernier lieu de 587,23€ pour le logement et de 13,30€ pour l’emplacement de stationnement.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1881,06€ a été délivré à Mme [O] [W] et M. [F] [W] le 9 août 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 août 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 20 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 25 novembre 2024, a fait assigner Mme [O] [W] et M. [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation solidaire de Mme [O] [W] et M. [F] [W] à lui payer la somme de 2422,36€ ;Le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire des baux ;L’expulsion de Mme [O] [W] et M. [F] [W] et de tous occupants des lieux de leur chef ;La condamnation solidaire de Mme [O] [W] et M. [F] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation solidaire de Mme [O] [W] et M. [F] [W] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;La condamnation solidaire de Mme [O] [W] et M. [F] [W] à lui payer la somme de 360€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 7 mai 2025 à la somme de 1755,65€, échéance d’avril 2025 incluse. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs.

M. [F] [W] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Il précise avoir effectué un récent versement en date du 14 mai au profit du bailleur du montant du loyer outre 100€, lequel n’apparait pas au dernier décompte. Il travaille en CDI et en intérim pour un salaire de 3000€. Mme [W] est enceinte et en arrêt de travail, elle perçoit des indemnités journalières.

Mme [O] [W], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur autorisation du juge, un décompte locatif actualisé au 27 mai 2025 a été envoyé par le bailleur au tribunal par courriel du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, les baux signés par les parties contiennent chacun une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7 du bail d’habitation et clause page 2/4 du bail de stationnement).

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1881,06€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [O] [W] et M. [F] [W] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux à compter du 10 octobre 2024, conformément au délai de régularisation le plus long (deux mois pour le bail d’habitation), et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [O] [W] et M. [F] [W] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 258,40€ à la date du 27 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [O] [W] et M. [F] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, que M. [F] [W] reconnait à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du Code civil, au paiement de la somme de 258,40€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, du 1er mai 2025, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir les locataires quitter les lieux, d’autant qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [F] [W] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

M. [F] [W] propose de verser 100€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. Les locataires ont en outre repris le paiement intégral du loyer depuis novembre 2024, soit antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, il ressort des débats que le couple est en mesure de régler sa dette locative, ce qui n’est pas contesté, d’autant plus que l’arriéré locatif est désormais fort peu élevé.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande des locataires qui souhaitent rester dans le logement et en accord avec le bailleur.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [O] [W] et M. [F] [W], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme [O] [W] et M. [F] [W] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux à compter du 10 octobre 2024 par le jeu des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [W] et M. [F] [W] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 258,40€ (deux-cent-cinquante-huit euros et quarante centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 27 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [O] [W] et M. [F] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 2 mensualités de 100€ chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [O] [W] et M. [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [O] [W] et M. [F] [W] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [W] et M. [F] [W] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [W] et M. [F] [W] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 juillet 2025.

La Greffière La juge