TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00037 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5AE

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 4]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Monsieur [C] [Z] [K] [H], né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Adresse 6] ([Adresse 5]).

PARTIE SAISIE

Comparante en personne, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT pour les débats et Aude JOUX pour la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 28 mai 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE délivré le 24 décembre 2024 à Monsieur [H] en recouvrement de la somme de 57.417,93 euros arrêtée au 2 décembre 2024,

Vu la publication du commandement de payer le 13 février 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 10] 2 (volume 2025 S numéro 20),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 24 mars 2025 pour l’audience du 7 mai 2025, renvoyée à l’audience du 28 mai 2025,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 26 mars 2025 au greffe de la juridiction,

Monsieur [H], régulièrement convoqué a comparu à l’audience du 28 mai 2025 et sollicite lors de l’audience, l’autorisation de vendre amiablement le bien au prix minimum de 65.000 euros.

Le créancier poursuivant indique à l’audience ne pas être opposé à la vente amiable au prix minimum de 65.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Par note en délibéré du 16 juin 2025, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fourni les conditions générales du prêt qui n’étaient pas jointes au dossier de plaidoirie.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 7] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 21 octobre 2005, par lequel la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à Monsieur [H] un « nouveau prêt à 0% » n°4041189 d’un montant en principal de 14.400 euros, sur une durée de 264 mois, au taux hors assurance de 0,00 % l’an et d’un prêt « foncier génération I » n°4041190 d’un montant en principal de 72.600 euros, sur une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 3,60 % l’an.

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 4 décembre 2023 à Monsieur [H] et étant retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 6.467,29 euros avant le 2 janvier 2024 sous peine de déchéance du terme.

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 21 octobre 2024 à Monsieur [H] et étant retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme.

La clause de déchéance du terme contenu dans le contrat de prêt indique que : « Les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit dans l’un des cas suivants : défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque de prêts, objet de la présent offre ».

Monsieur [H] ne conteste pas le principe de la créance et n’a pas fait d’observations sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Le créancier indique, dans sa note du 28 mai 2025, que Monsieur [H] a été mis en demeure d’avoir à régulariser sa situation avant le 2 janvier 2024 par courrier du 4 décembre 2023, la déchéance du terme étant prononcée le 21 octobre 2024. Il ajoute que les échéances impayées, hors cotisations, s’élèvent à la somme de 11.611,93 euros au 12 mai 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir aucun délai.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance de Monsieur [H] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 11.611,93 euros, somme non contestée par le débiteur.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 11.611,93 euros principal, frais et intérêts, arrêtée au 12 mai 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors que le débiteur indique qu’une estimation du bien a été réalisée il y a deux ans à hauteur d’environ 80.000 euros et que le créancier ne s’y oppose pas.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 65.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2.722,63 euros déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des courriers et des sommes sans justificatifs produits.

Les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Les prestations postérieures à la vente sont tarifées et donc taxables, mais pas par le juge de l’exécution. Elles ne le sont qu’au titre de la procédure ordinaire de taxation relevant de l’article 704 et suivant du code de procédure civile et ressortissent donc des seuls dépens. En effet, les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce, sont calculés sur « l’intérêt du litige » soit le prix de vente qui est nécessairement inconnu lors de la taxation, conformément à l’article A444-188 du code de commerce. Cet émolument naît donc postérieurement à la taxe du juge de l’exécution qu’il ne compose donc pas. Etant généré dans le cadre d’une procédure d’exécution, il compose les dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile qui incombent à celui qui y est condamné.

Sur les frais irrépétibles

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

RÉPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme (CAS D’EXIGIBILITE §1 alinéa 1) contenue dans l’acte notarié du 21 octobre 2005 ;

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution,

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 11.611,93 euros arrêtée au 12 mai 2025 ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 65.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.722,63 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 05 NOVEMBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

DÉBOUTE la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] aux entiers dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 10], le 11 juillet 2025.

Le Greffier Le Président

Aude JOUX Elodie LANOË