TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 MARS 2025

N° RG 24/01706 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSXR

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. SCI DU [Adresse 1] C/ S.A.S.U. LIBRAIRIE [S]

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1], Société civile au capital de 1.200.000 euros immatriculée au RCS de [Localité 5] numéro 478 823 552, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par sa gérante, la SARL IMMOGLOBAL, ayant son siège social au [Adresse 3], elle même représentée par son gérant Monsieur [G] [T] domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e François MAINETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U 002, M^e Agathe DENIS, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 221

DEFENDERESSE

LIBRAIRIE [S], société par actions simplifiée (à Associé Unique) au capital de 5.000 euros, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 805 049 517, dont le siège social est sis à [Adresse 6], représentée par son Président en exercice, Monsieur [S] [F], en cette qualité domicilié audit siège

représentée par M^e Barbara LE BEL, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 647

Débats tenus à l’audience du : 11 Février 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 janvier 2024, la SCI [Adresse 4] a renouvelé le bail commercial consenti à la société LIBRAIRIE [S] sur les locaux sis [Adresse 2].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 9 décembre 2024, la SCI DU [Adresse 1] a fait assigner en référé la société LIBRAIRIE [S] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 14 octobre 2024,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 39 637,18 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 25 novembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 13 septembre 2024 pour 27 759,99 euros et de la date de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 février 2024, les parties, représentées, actualisent la dette locative à la somme de 45 056,68 euros arrêtée au 4ème trimestre 2024 inclus. La défenderesse sollicite 24 mois de délais de paiement. La demanderesse s’y oppose et à titre subsidiaire sollicite une réduction des délais.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 13 septembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 13 septembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société LIBRAIRIE [S] à payer à la SCI DU [Adresse 1] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société LIBRAIRIE [S] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme provisionnelle de 45 056,68 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 23 janvier 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 14 octobre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société LIBRAIRIE [S] à payer à la SCI DU [Adresse 1] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société LIBRAIRIE [S] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme provisionnelle de 45 056,68 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons que la société LIBRAIRIE [S] pourra s’acquitter de la somme de 45 056,68 euros en 24 mensualités égales et successives de 1877,36 euros, la 24ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer et charges (ou indemnité d’occupation) courants,

Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et/ou d’un seul terme du loyer et charges courants, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,

Condamnons la société LIBRAIRIE [S] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société LIBRAIRIE [S] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY