TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03369

N° Portalis DBZS-W-B7I-YFZL

N° de Minute : L 24/00632

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

Association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT

C/

[K] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 3369/24 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 décembre 2021, prenant effet au 15 janvier 2022, l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT, locataire de la S.A. d’HLM NOREVIE, a donné en sous-location à Monsieur [K] [T] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 467,22 euros, toutes charges comprises, pour une durée de 1 an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [T] un commandement de payer la somme principale de 1287,26 euros et de justifier de son assurance contre les risques locatifs, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 12 octobre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 18 mars 2024, l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail consenti par l’association, par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée pour impayés de loyers ;Ordonner l’expulsion immédiate de [T] [K], des lieux précédemment donnés à bail et situés à [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants du chef de [T] [K], si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;Condamner solidairement à payer à l’association, à compter de la date de la résiliation, une indemnité d’occupation, fixée à un montant égal au loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi ;Condamner solidairement à verser à l’association, à titre provisionnel pour les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de la présente assignation, la somme de 2678,05 euros HORS DEPENS, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1287,26 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente assignation ;Condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et au paiement au profit de l’association de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 19 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 octobre 2024. L’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 25 septembre 2024 à la somme de 4242,62 euros. Elle s’oppose aux délais de paiement.

Monsieur [K] [T] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement, souhaitant rester dans les lieux, et indique pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 118 euros en règlement de sa dette. Il indique avoir perdu son CDI du fait de l’absence de renouvellement de son titre de séjour mais déclare avoir recommencé à travailler depuis septembre 2024. Il précise percevoir 1960 euros de revenus mensuels et qu’il va reprendre le paiement du loyer à la fin du mois. Il déclare avoir une autre dette locative de 850 euros. Enfin, il indique souhaiter changer de logement du fait de la présence d’insectes dans celui qu’il occupe actuellement.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

Par note en délibéré, Monsieur [K] [T] a produit la confirmation de son règlement du loyer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [K] [T] ayant comparu, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Il convient de relever que le présent contrat de sous-location est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans les conditions prévues par l’article 40-III, aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions de la convention Etat – bailleur. En conséquence, les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables audit logement.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 12 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 19 mars 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 14 décembre 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 10 octobre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [K] [T] reste devoir à l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT la somme de 4242,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [K] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [T] à payer à l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT la somme de 4242,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1287,26 euros, à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1390,79 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 10 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1287,26 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [K] [T].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2023.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [K] [T] perçoit des revenus mensuels de 1960 euros et qu’il n’a pas pu payer son loyer pendant les mois précédents du fait de sa situation administrative, désormais régularisée.

Il propose de verser la somme de 118 euros par mois en remboursement de la dette locative et justifie avoir réglé son loyer courant.

L’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Cependant, Monsieur [K] [T] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 118 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement lui seront accordés.

Monsieur [K] [T] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette par 36 mensualités successives d’un montant de 118 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [K] [T] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [K] [T] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 22 novembre 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT la somme de 4242,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1287,26 euros, à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1390,79 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT et Monsieur [K] [T], portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 11] sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Monsieur [K] [T] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

ACCORDE à Monsieur [K] [T] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 118 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 118 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à l’association Office national pour le logement étudiant – FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 22 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [K] [T] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 10] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR