TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00028

N° RG 25/00605 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EE2I

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

COMMUNAUTE DE COMMUNES DE [Localité 2] en la personne de son représentant légal Monsieur [Y] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Muriel BOINOT, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [F] [I]

né le 21 Février 1990 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

Madame [A] [D] épouse [I]

née le 15 Février 1987 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BOINOT

Copie certifiée conforme à M. Et Mme [I] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2024, la communauté de communes de l'[Localité 6] a donné à bail à Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le 15 mars 2024, pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 483,39 €, outre 20,21 € de provisions pour charges.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 483,39 €.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la communauté de communes de [Localité 7] a fait signifier à Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 963,04 €.

Par notification électronique du 9 juillet 2025, la communauté de communes de [Localité 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, la communauté de communes de l'[Localité 6] a fait assigner Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins d’expulsion et de paiement.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 16 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réalisé le 6 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 décembre 2025, la communauté de communes de [Localité 7] a sollicité du juge des contentieux de la protection de :

▸constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2024 entre Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] d’une part, et la communauté de communes de [Localité 7], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] – [Localité 5],sont réunies ;

▸condamner Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] à payer à la communauté de communes de [Localité 7] la somme de 4 302,34 €, au titre des loyers et charges impayés, selon les modalités décrites dans le plan d’apurement signé le 13 novembre 2025 ;

▸suspendre les effets de ladite clause résolutoire pendant deux ans à compter de la notification de la présente décision ;

▸dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

▸dire qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet et dans ce cas ordonner l’expulsion des locataires et le paiement d’une indemnité d’occupation ;

▸condamner monsieur et madame [I] à lui payer la somme de 500 €, à titre de dommages et intérêts ;

▸condamner monsieur et madame [I] à lui payer la somme de 1 000 €, au titre des frais irrépétibles ;

▸condamner monsieur et madame [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; qu’un plan d’apurement a été signé avec 100 euros par mois.

Madame [I], à l’audience, a exprimé son accord pour l’échelonnement de la dette à hauteur de 100 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans. Elle a précisé qu’elle pouvait aller jusqu’à 120 € si nécessaire ; qu’ils avaient 4 enfants de 14,12, 10 ans et 10 mois ; que monsieur ne travaillait plus en raison d’un arrêt depuis deux ans et demi ; qu’elle percevait 1 450 € par mois ; qu’ils souhaitaient rester dans leur logement.

Monsieur [I], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, sans être représenté.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [I] assigné à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 16 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la communauté de communes de [Localité 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 9 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la communauté de communes de [Localité 7] est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si le contrat de bail prévoit une durée plus longue.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de 2 mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D], le 8 juillet 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies 2 mois après le commandement de payer infructueux, soit le 09 septembre 2025.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09 septembre 2025, de sorte que Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] se trouvent sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 09 septembre 2025 au 30 Novembre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 530,24 € par mois, correspondant au montant du loyer de septembre 2025, à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D], les locataires, pour un loyer de 483,39 €, actualisé à hauteur de 530,24 €. Il ressort du commandement de payer du 8 juillet 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de Novembre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 4 302,34 €. Cette somme n’est, par ailleurs, pas contestée par madame [I].

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] à payer ces sommes, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Néanmoins, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, auxquelles le juge est lié. Ainsi, si les parties ont un accord qui dépasse le délai légal de trois ans, le juge ne peut, de ce seul fait, refuser l’octroi de ce qui est demandé.

En l’espèce, il ressort des débats que madame [I] et la commune de [Localité 7] sont d’accord sur les modalités d’octroi de délais de paiement et il conviendra d’entériner cet accord tel que demandé par les parties. Si monsieur [I] n’a pas pu confirmer son accord, n’étant pas présent à l’audience, il ne peut qu’être constaté que cet accord est dans l’intérêt des époux [I], prévoyant des délais de paiement dépassant le délai légal maximal de 3 ans.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant trois ans ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, au bout de trois ans.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la communauté de communes de [Localité 7] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

V. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, monsieur et madame [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la communauté de communes de [Localité 7] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail conclu le 28 février 2024 entre Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] d’une part, et la communauté de communes de [Localité 7], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 09 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] à payer à la communauté de communes de [Localité 7] la somme de 4 302,34 € (quatre mille trois cent deux euros et trente quatre centimes) au titre de la dette locative, selon les modalités décrites dans le plan d’apurement signé le 13 novembre 2025 ;

AUTORISE, conformément au plan d’apurement conclu entre les parties, Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] à s’acquitter de la dette en 43 mensualités de 100 € (cent euros), et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir selon les modalités fixées dans le plan d’apurement signé le 13 novembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de trois ans à compter de la notification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés pendant les trois ans, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, selon les modalités prévues par le plan d’apurement conclu entre les parties, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D], à compter du 09 septembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 530,24 € (cinq cent trente euros et vingt-quatre centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] à verser à la communauté de communes de [Localité 7] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la communauté de communes de [Localité 7] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la communauté de communes de [Localité 7] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], née [D] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la communauté de communes de [Localité 7] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE