TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 7]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00241 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQFR

MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 28 Janvier 2025

contradictoire

premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[M] [X]

DEFENDEUR(S) :

[I] [U]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e BRUMM

copies délivrées le

à M^e BRUMM

à M. [U]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 28 Janvier :

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 26 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 13/07/2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection et exerçant au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [M] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5],

représenté par la SPE BRUMM ET ASSSOCIES, avocats au barreau de LYON,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [I] [U]

[Adresse 4]

[Localité 6]),

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2017, Monsieur [M] [X] représenté par la société NEXITY LAMY a donné en location à Monsieur [I] [U] un logement comprenant en outre, une cave et un parking, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 645 euros, outre 45 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [X] a fait délivrer à Monsieur [I] [U] un commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 3 011,05 euros le 7 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024 signifié à l’étude, Monsieur [M] [X] a assigné Monsieur [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail concernant les locaux situés [Adresse 2], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des locaux avec si besoin est le concours de la force publique ;Le condamner au paiement de la somme de 4 541,29 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;Le condamner au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais d’exécution à venir.

A l’audience du 26 novembre 2024, Monsieur [M] [X] représenté par son avocat, actualise le montant de la dette à 4 868,94 euros et maintient les demandes exposées dans son assignation. Le locataire ayant repris le paiement intégral des loyers courants, il s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [U] comparait. Il expose sa situation personnelle et sollicite des délais de paiement sur 36 mois. Il propose de régler le loyer augmenté de 135 euros par mois. Il souhaite que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant le cours des délais afin de conserver son logement.

Le greffe ayant reçu un rapport de diagnostic social et financier concernant Monsieur [I] [U] avant l’audience, il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Monsieur [M] [X] justifie avoir avoir signalé le commandement de payer à la CCAPEX par la voie électronique via la plateforme Exploc le 8 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu le 3 juillet 2017 contient une clause résolutoire à l’article VII – « Clause résolutoire ». De plus, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2024, pour la somme en principal de 3 011,05 euros.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail se sont trouvées réunies à la date du 7 mai 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

Monsieur [M] [X] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [U] reste lui devoir, après déduction des frais de poursuites et de rejets de paiement, la somme de 4 262,19 euros à la date du 12 novembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise.

Monsieur [I] [U] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 262,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [M] [X], qui ne le conteste d’ailleurs pas, que Monsieur [I] [U] avait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

D’autre part, il ressort des déclarations de ce dernier à l’audience et du rapport de diagnostic social et financier que la dette locative a été causée par le vol des roues de son véhicule, le privant momentanément de son outil de travail. Monsieur [I] [U] prévoit de reprendre son travail de VTC ainsi qu’un second emploi dans un restaurant. En attendant, il a trouvé un travail salarié.

Monsieur [I] [U] n’a par ailleurs pas attendu l’audience pour se rapprocher de son bailleur et réduire le montant de sa dette en effectuant des règlements supérieurs au montant du loyer et des charges. Il a ainsi effectué un règlement de 1 500 euros en juin 2024 et 1 000 euros en août 2024 et depuis, il règle l’intégralité du loyer et des charges.

Monsieur [I] [U] fait remarquer qu’il occupe le logement depuis 2017 et expose qu’il n’a jamais connu d’autre difficulté de paiement de ses loyers.

Les conditions des paragraphes V et VII de l’article 24 précités étant réunies, il convient d’autoriser Monsieur [I] [U] à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des échéances dues au titre de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [X], Monsieur [I] [U] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause figurant au bail conclu le 3 juillet 2017 entre Monsieur [M] [X] et Monsieur [I] [U] concernant les locaux situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 4 262,19 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant l’échéance de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [I] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 119 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifieront :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [X] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [U] soit condamné à verser à Monsieur [M] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 28 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire, et par M^me Edeline EYRAUD, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE