MINUTE N°

N° RG 24/00062 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGWF

Société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [Z], [Y] [I] épouse [N] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitation à loyer modéré, dont le siège social est situé au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Thérèse PRINSON- MOURLON, avocat au bareau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z], [Y] [I] épouse [N] [C], née le 25 mars 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Madame [Z], [Y] [I] épouse [N] [C]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat prenant effet le 18 mai 2021, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [Z] [N] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 623,91 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [Z] [N] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 février 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [N] [H] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; dire que les meubles laissés pourront être vendus, détruits ou transferés à une association ; et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9.063,27 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 823,62 euros, de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT précise que le loyer courant n’est pas réglé, que les derniers règlements datent d’août et septembre 2024. Elle s’oppose à toute demande de délais et fait valoir que les versements mentionnés par la locataire sont inclus dans le décompte actualisé.

Madame [Z] [N] [H] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative mais conteste le montant, précisant avoir fait un versement de 900 euros en janvier 2025. Elle prétend que même en cas de règlement la dette ne cesse d’augmenter, que les loyers ne correspondent pas à l’état du logement et qu’elle a monté un collectif en ce sens avec d’autres résidents. Elle ne demande pas le maintien dans les lieux, expliquant que son logement a été cambriolé, mais qu’elle n’a pas de solution de relogement pour l’heure. Pour régler le reliquat de la dette, elle propose de verser la somme de 200 euros par mois. S’agissant de sa situation personnelle, elle précise exercer dans la police technique et scientifique, percevoir un salaire mensuel d’environ 2.700 euros, vivre avec ses deux filles à charge, ne pas avoir d’autre dette. Pour expliquer l’existence de la dette, elle précise avoir privilégié les études de sa fille à l’étranger.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Madame [Z] [N] [H] a été autorisée à produire en note en délibéré jusqu’au 18 février 2024 le justificatif du versement de la somme de 900 euros au mois de janvier 2025. Par note en délibéré du 13 février 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT indique n’avoir reçu aucun versement de 900 euros au mois de décembre 2024 et verse un décompte actualisé au 13 février 2025. Par note en délibéré du 18 février 2025, Madame [Z] [N] [H] a produit le justificatif d’un virement de 900 euros réalisé le 23 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 18 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 11 – RESILIATION DU CONTRAT) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 7.266,60 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

Madame [Z] [N] [H] ne sollicitant pas le maintien dans les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [Z] [N] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à vendre, détruire ou transfrérer les meubles laissés sur place à une association, évènements purement hypothétiques à ce stade.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte relevant que Madame [Z] [N] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.063,27 euros à la date du 28 janvier 2025.

Madame [Z] [N] [H], autorisée à produire une note en délibéré, a produit le 18 février 2025 le justificatif d’un virement de 900 euros à l’égard de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, en date du 23 décembre 2024. Si ce versement ne figure pas aux décomptes produits par la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, il existe une contestation sérieuse sur la réclamation du montant de 900 euros au regard de ce justificatif du virement.

Toutefois, si Madame [Z] [N] [H] conteste le montant de l’arriéré locatif en produisant à l’audience les courriers de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de régularisation de charges en date des 12 novembre 2024 et 3 décembre 2024, il convient de souligner que les décomptes produits par la bailleresse portent mention de ces régularisations de charges en faveur de la locataire.

Ainsi, en l’état actuel du dossier, seul le montant de 8.163,27 euros (9.063,27 – 900) n’est pas sérieusement contestable.

Madame [Z] [N] [H] sera donc condamnée à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 8.163,27 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.266,60 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (15 février 2024), sur la somme de 7.430,27 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (1er juillet 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Madame [Z] [N] [H] propose à l’audience de régler l’arriéré locatif par menusalités de 200 euros. Toutefois, pour régler la somme de 8.163,27 euros par échéances de 200 euros, il faudrait allouer à la locataire un délai de paiement sur 41 mois, largement supérieur au délai légal maximum autorisé de 24 mois.

En outre, si Madame [Z] [N] [H] explique vivre avec ses deux filles et avoir privilégié les études de ces dernières, elle n’apporte aucune pièce justificative en ce sens ni pour attester de sa situation personnelle.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [Z] [N] [H].

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [N] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [Z] [N] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 18 mai 2021 entre la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [Z] [N] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [N] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à autoriser la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à vendre, détruire ou tranférés à une association, les meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] [H] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 8.163,27 euros (décompte arrêté au 28 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.266,60 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (15 février 2024), sur la somme de 7.430,27 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (1er juillet 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] [H] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 29 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Madame [Z] [N] [H] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] [H] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,