TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 24/00521 – N° Portalis DB22-W-B7I-SK4U

JUGEMENT

Du : 13 Février 2025

S.A. ANTIN RESIDENCES

C/

[K] [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LACROIX

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [S]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Février 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [K] [S]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Comparante

A l’audience du 12 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2017, la société ANTIN RESIDENCES a consenti à Madame [K] [S] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer principal de 364,83 euros outre des provisions pour charges de 84,52 euros.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2017, la société ANTIN RESIDENCES a consenti à Madame [K] [S] un box de stationnement n°35 situé au sous-sol de la même adresse moyennant le paiement d’un loyer de 58,69 euros, provisions pour charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9912 euros au titre de l’arriéré locatif, visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [K] [S] le 21 février 2023.

Par assignation du 1er juillet 2024, la société ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires du contrat de bail du logement et concernant le box de stationnement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [K] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité journalière d’occupation à compter du 1er mars 2024 égale au montant du loyer hors charges, augmentée des charges locatives, et ce, à compter de la clause résolutoire soit le 22 avril 2023 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, 9.088,82 € euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 6 mai 2023, terme d’avril 2023 incluses, avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2023, 410 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 21 février 2023.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024. Il a été donné connaissance des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

À l’audience du 12 décembre 2024, la société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, précise que la dette locative, arrêtée au 2 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, s’élève désormais à la somme de 9349,16 euros. Elle indique que la défenderesse a repris le paiement des loyers et qu’elle ne s’oppose donc pas à l’éventuel octroi de délais de paiement dans une limite de 36 mois ainsi qu’au maintien dans les lieux de la locataire.

Madame [K] [S] comparaît en personne. Elle conteste le montant de la dette en faisant valoir qu’elle s’élève à la somme de 8000 euros. Elle explique en outre qu’elle a procédé à deux règlements le mois dernier et qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux. Elle déclare avoir subi des troubles de voisinage et qu’un jugement a été rendu le 12 novembre 2023 en ce sens, dans lequel elle a été mise hors de cause. Elle expose qu’en tant qu’aide-soignante, elle perçoit une rémunération mensuelle de 2200 euros. Elle s’estime en capacité de régler une somme de 250 euros par mois en sus du paiement du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

• Sur la recevabilité de la demande

La société ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

• Sur la résiliation du contrat de bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de location a été signifié à la locataire le 21 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9912 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu des clauses résolutoires, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de ces clauses sont réunies depuis le 22 avril 2023.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [K] [S] s’est acquittée du versement des derniers loyers courants avant la date de l’audience. En outre, cette dernière a souhaité s’acquitter de sa dette par mensualité de 250 euros, ce à quoi le bailleur ne s’est pas opposé dans la limite de 36 mois.

Ainsi, compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale de l’intéressée, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [K] [S] à se libérer de leur dette locative par mensualités de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de leur permettre le respect des échéances sur la durée et favoriser leur maintien de la locataire dans les lieux.

En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition des clauses résolutoires de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 2 décembre 2024, Madame [K] [S] restait lui devoir la somme de 9349,16 euros.

Malgré la contestation relative au montant de la dette, [K] [S] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, de sorte qu’elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets des clauses résolutoires évoquées ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [K] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [K] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 1er juin 2017 entre la société ANTIN RESIDENCES, d’une part, et Madame [K] [S] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] et le box de stationnement n°35, situé au sous-sol de la même adresse sont résiliés depuis le 22 avril 2023,

CONDAMNE Madame [K] [S] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 9349,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

AUTORISE Madame [K] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [K] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

§ les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 22 avril 2023,

§ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

§ la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

§ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

§ Madame [K] [S] sera condamnée à verser à la société ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ANTIN RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [S] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge