TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

07 MAI 2025

N° RG 21/02423 – N° Portalis DB22-W-B7F-P7GG

Code NAC : 54G

DEMANDEURS :

Monsieur [L], [R], [T] [S]

né le 28 Janvier 1966 à [Localité 14] (PAYS BAS)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [E], [I], [P] [K] épouse [S]

née le 07 Décembre 1963 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Gwenahel THIREL de la SELARL THIREL SOLUTIONS, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidant, Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [B] [Y] [J]

né le 31 Août 1961 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Madame [O] [M] [N] épouse [J]

née le 24 Janvier 1952 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentés par M^e Claire LEMBLE-BAILLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Lionel harry SAMANDJEU NANA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

CE à Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN,, Maître Alain CLAVIER,Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA CCC à l’origninal à M^e Lionel harry SAMANDJEU NANA

délivrée le

S.A. MAAF ASSURANCES

immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Niort sous le numéro B 542 073 580

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Maître [B] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Maître [W] [A]

membre de la SAS [A] [C] CHABLE GIUDICELLI Notaires, immatriculée au RCS DE [Localité 21] sous le N° 350 344 040, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 21 Avril 2021 reçu au greffe le 29 Avril 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Février 2025, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :

Madame GAVACHE

PROCÉDURE

Monsieur [F] [J] et son épouse Madame [O] [N] étaient propriétaires d’une maison sise [Adresse 3] à [Localité 5], dans laquelle ils ont entrepris des travaux d’extension qui auraient été confiés à l’entreprise Rambolitain Maconnerie Platrerie (RMP [Localité 19]) et auraient démarré en juin 2008.

La société RMP [Localité 19] aurait abandonné le chantier, avant d’avoir intégralement terminé les travaux en raison d’une procédure de liquidation judiciaire et aucun procès-verbal de réception n’a été établi.

Par acte authentique signé le 29 janvier 2010, les époux [J] ont vendu leur bien à Monsieur [L] [S] et à son épouse Madame [E] [I] [K].

Entre le 1er janvier et le 30 septembre 2017, la Commune de [Localité 16] a connu un épisode de sécheresse, reconnu catastrophe naturelle par arrêté publié au Journal Officiel en date du 20 octobre 2018. Un second épisode de sécheresse est intervenu entre le 1er octobre et le 31 décembre 2018.

Les nouveaux propriétaires ont déclaré le sinistre d’apparition de fissure sur l’extension de la maison en septembre 2017 à leur assurance multi-risques habitation qui a décliné sa garantie le 30 novembre 2018 au motif que le désordre était de nature décennale.

Le 16 novembre 2018 ils déclaraient le même sinistre à leurs vendeurs.

Par ordonnance du 11 avril 2019, Monsieur et Madame [S] ont obtenu la désignation de Monsieur [G] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 13 avril 2021. Par ordonnance rendue le 12 mars 2021, les époux [J] ont été déboutés de leur demande de voir rendre les opérations communes à Maître [A], notaire, qui était mise hors de cause.

Par exploit délivré en date du 21 avril 2021, les consorts [S] ont assigné les seuls consorts [J] devant le Tribunal de céans afin de constater que leur garantie décennale est applicable et les condamner sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, à les indemniser du coût des travaux de reprise, du rapport de sol et de la maîtrise d’oeuvre, assortis des intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre 6.000 € pour les frais irrépétibles.

Les époux [S] ont assigné en intervention forcée, procédure enregistrée sous le numéro 21-6687, leur assureur MAAF ainsi que les notaires Maître [A] et Maître [X] aux fins de leur rendre le jugement opposable.

Le juge de la mise en état a, selon ordonnance du 27 mai 2022, rejeté la demande visant à voir fixer la réception tacite au 30 septembre 2008, déclaré recevable l’action des époux [S], dit qu’il ne lui appartient pas de mettre hors de cause les défendeurs et renvoyé le dossier à la mise en état.

Les deux dossiers ont été joints par décision du 28 juin suivant.

Par une nouvelle décision du juge de la mise en état datée du 12 janvier 2024 les demandes reconventionnelles des époux [J] contre Maître [A] ont été déclarées recevables.

Le 5 janvier 2023 les époux [S] ont échangé leurs dernières conclusions fondées sur les articles 1792 et 1792-1 du Code civil visant à

— faire droit en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter les époux [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— ordonner que la garantie décennale de Monsieur et Madame [J] est applicable;

— condamner Monsieur et Madame [J] au paiement des réparations :

76.156,30 euros au titre des travaux selon le devis PRCC

2.400 euros au titre du rapport de sol d’UNISOL

9.350 euros au titre de la maîtrise d’oeuvre CREATEC

soit un total de 87.906,30 € assortis des intéréts au taux legal à compter de la présente assignation et assortis de 1'indice BT01 à compter de la date d’émission des devis;outre 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La MAAF, assureur MRH des demandeurs, a conclu le 3 mai 2024. La compagnie se fonde sur l’article L 125-1 du Code des Assurances pour voir débouter l’ensemble des parties de toutes les demandes qu’elles pourraient être amenées à faire à son encontre et condamner la partie qui succombe à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur et Madame [J] sollicitent, au terme de leurs dernières écritures échangées le 18 mars 2024,

A titre principal, visant l’article L.125-1 du Code des assurances, de

— juger que les désordres sont survenus consécutivement aux épisodes de sécheresse reconnus catastrophe naturelle, survenus en 2017 et 2018,

— juger que les épisodes de sécheresse sont une cause étrangère, exonératoire de responsabilité des constructeurs et dès lors, pour les consorts [J],

— condamner la MAAF à indemniser les consorts [S] au titre de la garantie catastrophe naturelle,

— les mettre hors de cause,

A titre subsidiaire, vu les articles 2224 et 1240 du Code civil et l’Ordonnance du

2 novembre 1945 relative au statut du notariat

— juger leurs demandes à l’encontre de Maître [A] recevables comme étant non prescrites,

— juger que Maître [W] [A] a, en sa qualité de notaire, commis des fautes dans l’exercice de sa mission de rédactrice de l’acte authentique de vente, signé entre les consorts [S] et [J], à l’origine d’un préjudice pour eux,

— condamner Maître [W] [A] à les garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre,

En tout état de cause,

— débouter toute partie de ses demandes de condamnationbau titre des frais irrépétibles et dépens,

— condamner les consorts [S] ou tout succombant à leur verser une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer dans ce litige,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Le 30 avril 2024 Maître [W] [A], membre de la SAS [A] [C] Chable Giudicelli notaires, et Maître [B] [X], Notaire, demandent au Tribunal de :

— constater que les demandeurs principaux ne formulent aucune demande à leur encontre

— constater que les consorts [J] ne formulent aucune demande indemnitaire à leur encontre, mais seulement une demande en garantie;

— débouter les consorts [J] de l’intégralité de leurs demandes en garantie, fins et conclusions dirigées à leur encontre

— condamner solidairement les consorts [J] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000€ à chacun d’eux, par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner les mêmes avec la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Delorme Muniglia, membre de la SCP Courtaigne avocats, avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience tenue le 13 février 2025 par la formation collégiale qui a mis sa décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la procédure

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir 'juger’ ou ‘constater’ ne constituent pas des demandes en justice visant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif de la présente décision.

— sur la demande principale des époux [S] tournée contre les époux [J]

sur l’origine des désordres

— Les époux [S] recherchent la responsabilité décennale des époux [J], leurs vendeurs, qui ont fait agrandir le maison qu’ils leur ont cédée sans étude de sol ni étude de structure avant la construction et sans joint de dilatation de construction entre la maison principale et l’extension. Les demandeurs font valoir que la commune de [Localité 15] a été frappée par un nouvel arrêté de catastrophe naturelle pour sécheresse sur la période du 1er juillet au 30 septembre 2017, selon arrêté publié le 20 octobre 2018. A la suite ils ont fait venir la société Unisol qui a constaté la présence d’argiles à meulière et l’expert de leur assureur, le cabinet CET IRD, qui a diagnostiqué une insuffisance de profondeur des fondations de l’extension qui n’étaient pas hors gel.

Au visa également du rapport d’expertise judiciaire les demandeurs ajoutent que les fondations sont de type superficiel et de profondeur insuffisante dans les argiles pour s’affranchir des risques liés au retrait gonflement des argiles.

Ils plaident que selon l’article 1792-1 du code civil toute personne qui vend après achèvement un ouvrage est réputé constructeur, qu’elle ait ou non réalisé elle- même les travaux. A partir du moment où l’ouvrage présente des désordres du fait d’un défaut constructif, le vendeur est responsable de plein droit au titre de la garantie décennale.

Ils répondent à leurs vendeurs que la présomption de responsabilité décennale de l’article 1792 du code civil ne peut être écartée par une cause étrangère que si elle revêt les caractères de la force majeure. Ils considèrent que la sécheresse, ayant fait l’objet de l’arrêté de catastrophe naturelle, a effectivement joué un rôle dans l’apparition des désordres mais n’a fait que révéler les insuffisances constructives présentes sur l’extension. De plus elle n’est pas en elle-même un événement irrésistible et imprévisible puisque la commune a été reconnue de nombreuses fois en catastrophe naturelle et que plusieurs précautions auraient permis d’éviter son impact, les constructeurs devant la faire entrer dans leurs prévisions par une conception adaptée de l’ouvrage.

Ils répliquent ensuite que la garantie décennale prime sur la garantie catastrophe naturelle surtout lorsque les moyens usuels doivent avoir été mis en oeuvre par le constructeur. Or en l’espèce les fondations n’étaient pas hors gel ni conformes à ce qui est usuellement mis en oeuvre, comme l’a montré l’expert judiciaire.

Selon eux les constructeurs ont l’obligation de vérifier la nature du sol, sa compatibilité entre les fondations et la structure, faire une étude de sol et des travaux conformes à celle-ci et enfin connaître ce qui se pratique dans le département.

A l’argument relatif à la mauvaise qualité de la prestation réalisée par le professionnel, les acquéreurs répondent qu’il appartenait aux maîtres de l’ouvrage de s’assurer que la société était assurée pour la garantie décennale et de souscrire eux-mêmes une assurance dommages-ouvrage. En acceptant de terminer les travaux, leurs vendeurs ont accepté d’en endosser la responsabilité qu’ils doivent supporter.

Dans la mesure où la réception date du 4 janvier 2010 selon les mentions de l’acte de vente et où les désordres ont été dénoncés dans le délai de 10 ans, la garantie décennale n’est pas éteinte et prime sur l’assurance catastrophe naturelle.

— Les époux [J] entendent être mis hors de cause. Ils affirment que la société chargée des travaux d’extension a démarré les travaux en juin 2008, a abandonné le chantier en août 2008, contraignant M. [J] à terminer les finitions fin août-début septembre 2008. Lors de la vente du bien en janvier 2010 ces circonstances ont été portées à la connaissance des acquéreurs et eux-mêmes ont découvert que la société était dépourvue d’assurance de responsabilité civile décennale.

Relativement à l’insuffisante profondeur des fondations, les maîtres de l’ouvrage notent qu’aucun sinistre n’a été déploré entre la construction en 2008 et les deux épisodes de sécheresse survenus en 2017 et 2018, montrant que l’ouvrage a parfaitement rempli l’exigence de solidité dans le délai d’épreuve de 10 ans : en l’absence d’événement naturel aucun défaut n’aurait affecté l’extension dans ce délai.

Ils en déduisent que la non-conformité des fondations ne saurait être la cause directe du sinistre, s’appuyant sur le phénomène de va-et-vient pointé par l’expert pouvant s’expliquer par le phénomène de dessiccation-retrait-gonflement du terrain argileux. Ils soutiennent que, contrairement aux conclusions de l’expert, une insuffisance de profondeur des fondations n’aurait pu avoir pour conséquence qu’une désolidarisation de l’extension, s’aggravant et s’accélérant avec les années et non un phénomène de va et vient de l’extension et d’ouverture-fermeture du phénomène de fissuration.

Ils considèrent comme parfaitement inéquitable et injustifié de les condamner à financer les conséquences d’un défaut dont ils ne sont pas responsables alors qu’ils sont victimes d’un constructeur peu scrupuleux non assuré dont le gérant est introuvable ; il appartenait à ce professionnel de solliciter une étude de sol préalable pour déterminer la profondeur nécessaire des fondations permettant de faire face aux épisodes de sécheresse eu égard au caractère argileux du sol.

Ils répondent que l’assureur multi risques habitation doit sa garantie dès lors que la sécheresse est l’élément déterminant sans l’intervention duquel le sinistre ne se serait pas produit, sans qu’il soit l’élément exclusif, selon l’article L125-1 du code des assurances. Ils en déduisent que les épisodes de sécheresse constituent une cause directe et déterminante des désordres, même en présence de vices constructifs ; ils insistent sur le fait que les fissures sont apparues postérieurement aux deux épisodes de sécheresse et que demander au constructeur de construire de façon exceptionnelle et inhabituelle pour anticiper la sécheresse revient à nier le but et l’objet de la police multirisques. Il ne doit pas s’agir d’ajouter des conditions supplémentaires aux dispositions légales.

Ils relèvent que la MAAF a accepté de couvrir le risque sans procéder à une étude de l’immeuble ni émettre des réserves ni faire payer de surprime et affirment que le refus de couvrir le sinistre fait bénéficier l’assureur d’un enrichissement sans cause.

— La MAAF conclut au rejet, sur le fondement de l’article L125-1 du code des assurances.

Elle répond que les dommages sont assurables au titre de la garantie décennale et ne semblent pas avoir pour cause déterminante la sécheresse catastrophe naturelle. En effet l’expert judiciaire relève quatre autres causes liées à la construction que la sécheresse n’a fait que révéler, en particulier l’insuffisance des fondations au regard de la nature du sol.

La compagnie soutient que la sécheresse ne revêt pas les caractères de la cause exonératoire de la responsabilité décennale en ce qu’elle n’est pas imprévisible au vu des nombreux arrêtés de catastrophe naturelle affectant la commune depuis 1989, de l’exposition à un fort risque selon les cartes géotechniques, ce qu’une étude de sol aurait permis d’éclairer comme le respect des préconisations de l’IFSTTAR.

Elle affirme que la sécheresse n’était non plus irrésistible, des fondations adaptées à la nature du terrain auraient affranchi l’ouvrage des phénomènes de dessiccation-gonflement.

Cette seule construction étant affectée des désordres alors que la zone a été touchée, elle en déduit que la sécheresse n’est pas la cause déterminante pour être qualifiée de catastrophe naturelle et mobiliser sa garantie.

****

Aux termes des article 1792 et 1792-1 du code civil, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Celle-ci doit revêtir les caractères de la force majeure, à savoir être un événement extérieur, imprévisible et irrésistible.

Toutes les parties s’accordent sur l’application de ces textes et sur la qualité de constructeur non réalisateur des époux [J] qui ont réalisé ou fait réaliser les travaux d’extension de la maison antérieurement à la vente aux époux [S] le

29 janvier 2010.

L’article L125-1 du code des assurances énonce que sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises.

Ainsi il appartient à l’assuré ou à celui qui se prévaut de cette garantie d’établir le caractère déterminant du rôle causal de l’agent naturel dans la survenance des désordres pour mettre en oeuvre cette garantie.

Les pièces versées au dossier sont peu nombreuses notamment sur la déclaration de sinistre. Il ressort de la première page du rapport du cabinet CET IRD que M. et Mme [S] ont déclaré à la MAAF, leur assureur multi risques habitation, un sinistre en date du 1er septembre 2017 dont le détail est ignoré. Cet expert a constaté sur les lieux le 16 novembre 2018, dans l’extension en dalle sur terre-plein :

— une ouverture du joint de travaux de 2 cm entre l’extension côté est et l’ouvrage d’origine, en façade,

— une micro fissure horizontale de 0;5 mm en découpe de chaînage haut du pignon est de l’extension,

— un arrachement des pannes dans les combles de 20 mm environ,

— un arrachement du plancher de la mezzanine,

— un plissement des bandes calicot et fissure sur doublage dans le bureau salon au rez-de-chaussée.

L’expert judiciaire n’a pas fait état d‘évolution dans les désordres constatés entre ses accedits des 14 juin et 20 décembre 2019 qu’il décrit comme suit :

— déchaussement des pannes de toitures avec rotation des pannes côté mur de la maison

— fissuration sous le plancher de la mezzanine de l’extension

— fissuration du doublage du faîtage

— déplacement du garde corps

— fissuration du doublage depuis la panne

— ouverture du joint entre la partie existante et l’extension, à l’étage

— fissure au droit du joint du carrelage au sol du salon.

Il répond que ces désordres rendent l’ouvrage impropre à usage et nécessitent un confortement.

S’agissant du lien entre les deux bâtiments, il note que le carrelage au sol est scellé sur les deux parties, que les pannes de l’extension sont posées sur des sabots métalliques fixés sur le mur de la maison existante.

En premier l’expert judiciaire étudie les cartes géologiques qui notent que la localisation de la construction est exposée au retrait-gonflement des sols argileux avec un indice d’aléa fort.

En second il se réfère au guide de construction de l’IFSTTAR applicable à cette situation qui recommande une profondeur d’encastrement minimale par rapport au terrain fini extérieur forfaitaire de 1,20 mètre “seule une étude de sol peut définir la profondeur optimale. Elle ne dispense pas de respecter la profondeur imposée par les conditions de stabilité et de résistance du sol de fondation. L’amplitude plus importante des retraits et gonflements du sol sous les fondations peut solliciter plus fort la résistance de la structure de la construction”.

Il s’appuie sur le rapport établi par Unisol à la demande des époux [S] le

21 septembre 2017 constatant des limons argileux jusqu’à 0,6 à 1 mètre de profondeur puis des argiles à meulières de [Localité 18] jusqu’à 2,5 mètres. Les puits de reconnaissance ont mis en évidence une fondation en béton dont l’assise repose à 60 cm de profondeur, sur des limons avec une teneur en eau égale à 8.7%. Il en déduit que les fondations ne respectent pas la garde au gel de 65 cm en région parisienne, que les sols sont constitués par des argiles très plastiques et très instables vis-à-vis des variations en teneur en eau avec un IP de 37.

Selon l’expert judiciaire le niveau de fondations dans les argiles n’est pas suffisant, le rapport de sol préconisant une profondeur de un mètre.

Il retient cinq causes de désordres, sans établir de hiérarchie entre elles : l’absence d’étude de sol et de structure avant la construction, l’absence de joint de construction entre les deux bâtiments, l’absence d’encastrement nécessaire des fondations dans la couche de sol et enfin les mouvements de terrain consécutifs à la réhydratation des sols pour la période 2017 (retrait gonflement des argiles).

Pour lui le sinistre est la conséquence des mauvaises dispositions constructives prises lors de la construction de l’extension, à savoir des carences et manquements dans l’établissement des ouvrages de fondations et de gros oeuvre. Il le qualifie de décennal relevant de la responsabilité du constructeur.

En 2020 les époux [S] ont eu recours à un maître d’oeuvre, Createc, qui a constaté une aggravation des fissurations notamment autour du garde corps ainsi que la sortie des pannes de la charpente du sabot de plusieurs centimètres. Il a préconisé une reprise en sous-oeuvre.

Ces documents techniques convergent sur le fait que c’est l’insuffisance de profondeur des fondations de la partie créée suite au permis de construire du 2 juin 2008 qui est à l’origine du basculement de celle-ci dans un contexte de sécheresse qui a favorisé le tassement du sol sous les fondations.

Les fondations posées à 60 cm du terrain naturel ne sont pas assez profondes pour être hors gel et ne sont pas adaptées à la forte instabilité du sol qu’une lecture des cartes géotechniques disponibles aurait permis d’identifier. Celle-ci aurait sensibilisé le constructeur sur l’aléa fort du retrait-gonflement et sur la nécessité de recourir à une étude de sol et une étude de structure avant de décider des fondations. En effet les données de l’étude de sol G5 réalisée après l’apparition des désordres montrent un indice de plasticité de 37 correspondant à une très grande sensibilité à la variation en teneur en eau et une limite de liquidité de 59 soit un potentiel élevé voire très élevé de gonflement, ce qui aurait dû donner lieu à une garde au front de dessiccation plus importante pour cette extension posée à même le sol sans vide-sanitaire.

En effet si le sol est le même sous les deux bâtiments avec le même aléa fort, seule la nouvelle construction connaît un basculement et un tassement par rapport à l’ouvrage d’origine, ce qui démontre que la sécheresse n’est pas le facteur déterminant de ces désordres mais en est le révélateur.

Le fait que M. [S] ait écrit à son vendeur le 16 novembre 2018 que “suite aux sécheresses des étés 2017 et 2018, l’extension du pavillon que vous nous avez vendu montre des désordres” est inopérant.

En conséquence de ces éléments techniques, il sera jugé que les désordres observés dans l’extension du pavillon ont été causés par l’inadaptation des fondations au sol mais ont été révélés par les mouvements de terrain lors de la sécheresse de l’été 2017 ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle. Force est de constater que les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages, l’étude de sol et l’ancrage adapté des fondations, n’ont pas été prises par le constructeur.

C’est donc la responsabilité décennale des constructeurs que sont les époux [J] qui sera retenue et non la garantie catastrophe naturelle de l’assureur MAAF.

De plus les défendeurs ne démontrent pas que la sécheresse de l’été 2017 était imprévisible au vu de la localisation en zone à aléa fort ni irrésistible puisque la maison d’origine y a résisté. Ils ne peuvent donc être exonérés de cette présomption de responsabilité de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de condamner la MAAF à garantir ses assurés au titre de la police catastrophe naturelle.

sur les travaux réparatoires

Les demandeurs sollicitent les sommes retenues par l’expert pour les travaux de confortement et remise en état, la maîtrise d’oeuvre 9.350 € et le remboursement de l’intervention du bureau d’étude de sol de 2.400 € , avec intérêts légaux à compter de l’assignation et l’indexation sur BT01 depuis la date des devis.

Aucun défendeur ne formule de critique sur ces dommages-intérêts.

****

L’expert judiciaire préconise la reprise des fondations en sous oeuvre, la création d’un joint de construction entre les deux bâtiments par création d’une file porteuse contre la maison qui portera le plancher bas du rez-de-chaussée, le plancher de la mezzanine et la charpente en toiture ainsi que la reprise des éléments du second oeuvre, conformément aux trois devis soumis, pour un total de 76.156,30 € HT et y ajoute les honoraires d’un maître d’oeuvre.

En l’absence d’opposition il convient de retenir la solution réparatoire formulée par l’expert et de chiffrer les travaux au vu du devis N°2020/044 de l’entreprise PRCC daté du 24 février 2020:

43.815,00 € HT pour le confortement du gros oeuvre de l’extension par micro-pieux

6.800,00 € HT pour la charpente en bois

18.618,00 € HT pour le second oeuvre (plâtres, carrelages, peinture, électricité)

69.233,00 € HT

6.923,30 € TVA 10%

=76.156,30 € TTC

Cette somme portera intérêts légaux à compter de la demande en justice du 21 avril 2021 et il sera fait application de l’indice BT01 de la construction entre le 24 février 2020, date du devis, et le présent jugement.

Il sera également fait droit à la demande de remboursement de la facture Unisol de 2.400 € TTC et aux honoraires du maître d’oeuvre pour la somme de 9.350 € TTC, que l’expert a considéré comme fondées.

Ces sommes ayant été réglées, elles porteront intérêts selon les modalités sus-détaillées mais il n’y a pas lieu de les indexer sur l’évolution du coût de la construction.

— sur la demande de garantie par Maître [A] formée par les époux [J]

— M. et Mme [J] soutiennent que Me [A] a commis des fautes dans l’exercice de sa mission de rédactrice de l’acte authentique de vente à l’origine d’un préjudice pour eux et lui demandent, à elle seule dans le dispositif de leurs conclusions, de les garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre.

Dans le corps de leurs écritures ils affirment que Me [A] était le notaire qui les assistait lors de la signature tandis que Me [U] en était le rédacteur ; c’est sous leur contrôle et leur conseil qu’ils ont accepté de signer l’acte authentique comportant des dates erronées notamment concernant la réception des travaux litigieux. Ils expliquent qu’il n’était pas réaliste de prendre la date de réception du courrier par la mairie de la déclaration de cadastre pour fixer la réception.

Ils soutiennent n’avoir manifestement pas compris l’importance de cette déclaration et les conséquences financières désastreuses qu’elle pourrait emporter puisque leur responsabilité est de ce fait recherchée au titre d’une opération de construction de plus de 10 ans.

Or les deux notaires ont manqué à leur obligation de conseil en ne les informant pas de la conséquence des mentions portées dans l’acte de vente, de prudence en ne vérifiant pas l’exactitude ou la cohérence des informations qu’ils y portaient et d’efficacité de l’acte.

— Les notaires concluent au débouté en l’absence de faute. Ils rappellent que c’est à ces parties qu’il appartient de rapporter la preuve d’une faute en lien causal avec un préjudice.

Ils répondent que les mentions portées sur l’acte authentique prouvent que chaque partie connaissait les conséquences de ses engagements au jour de la signature, d’autant que les vendeurs reconnaissent dans leurs écritures avoir parfaitement connaissance de l’absence de décennale de leur constructeur à ce moment-là, ce qui explique le soin dans les mentions indiquées à plusieurs endroits.

Ils ajoutent que les parties avaient signé un compromis de vente devant un agent immobilier suite à des pourparlers au cours desquels l’abandon du chantier par l’entreprise et les garanties du vendeur ont été abordées comme indiqué en pages 12 et 13, de sorte qu’ils n’ont pas participé activement aux tractations et à l’accord entre les parties qui ne laissait plus de place pour le devoir de conseil. Les notaires ayant eu connaissance de la question des travaux en ont débattu comme des documents administratifs idoines. Ils soulignent les précautions prises pour détailler très précisément la question de la garantie décennale du vendeur et de l’absence de garantie du constructeur comme cela ressort de la mention spéciale à côté de laquelle les parties ont signé spécifiquement. Les notaires estiment donc avoir parfaitement informé les parties à l’acte des conséquences de l’absence de ces assurances et n’avoir donc commis aucun manquement au devoir de conseil sur les mentions qui étaient dépourvues de caractère ambigu.

Selon eux, l’origine de l’action délivrée par les époux [S] trouve sa cause dans les conditions d’exécution des travaux et nullement dans les actes qu’ils ont rédigé.

Ils font encore valoir que ce n’est que suite à l’ordonnance du 12 mars 2021 que les époux [J] tentent de faire croire à une date de réception des travaux antérieure à celle retenue dans l’acte pour obtenir leur garantie et une exception de prescription opposable aux demandeurs; la venderesse ayant reconnu avoir donné la date fictive du 30 juin 2009 lors de la déclaration d’achèvement le notaire a pris la seule date connue, celle du 4 janvier 2010, à la demande des époux [J] qui sont désormais de mauvaise foi en prétendant qu’il s’agit d’une erreur. Ils relèvent que dans un jeu d’écritures ceux-ci proposaient une nouvelle date, du 30 septembre 2008, désormais abandonnée. Ils insistent sur l’absence de pièce au soutien de leurs prétentions quant à la réception antérieurement à la date indiquée dans l’acte.

Ils ajoutent avoir rempli leur obligation de conseil et de prudence en avertissant les parties de l’absence de délivrance du certificat de conformité et des sanctions encourues; ils relèvent que les acquéreurs ne leur reprochent aucun manquement et ne formulent aucune prétention à leur encontre.

Les deux notaires mettent également en avant l’absence de préjudice en lien causal avec les manquements allégués : les époux [J] ne justifient pas que s’ils avaient été mieux informés il n’auraient pas contracté alors qu’il était important de préciser les conditions d’exécution des travaux pour vendre la maison. Il ne peut s’agit que d’une perte de chance qui doit être mesurée à la chance perdue et en prenant en considération l’engagement irrévocable pris par la promesse de vente signée le 7 novembre 2009.

****

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il sera précisé d’emblée que Me [A] est présentée dans l’acte authentique comme assistant le vendeur et Me [X] le rédacteur.

Si M. et Mme [J] reprochent au notaire de l’acte de vente aux époux [S] d’avoir mentionné des dates erronées notamment concernant la réception des travaux litigieux, ils se contentent de communiquer une attestation de M. [L] [D] et Mme [V] [H] aux termes de laquelle “les travaux avaient débuté en début d’été 2008 et s’étaient terminés à la fin de l’été 2008 (…). Le soir, à la fin de l’été, nous avions constaté que la société réalisant les travaux de Monsieur et Madame [J] leur avait abandonné le chantier, nous voyons Monsieur [J] qui s’attachait à terminer les travaux de finition”.

Force est de constater que ce témoignage n’est pas conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile ni daté et il n’est pas exclu qu’il ait été établi pour les besoins de la cause. De plus il est en contradiction avec le courrier, communiqué par les époux [J], adressé le 22 janvier 2009 par le centre des impôts voulant connaître la date d’achèvement des travaux auquel il a été répondu par une mention manuscrite “non terminé la société a abandonné le chantier en novembre. Je suis obligé de terminer

seul. Reste les réseaux extérieurs à faire”. Il n’est pas non plus en cohérence avec la date d’achèvement des travaux indiqué au 30 juin 2009 dans la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux que les époux [J] ont déposée le

4 janvier 2010 à la mairie.

Aucune autre pièce ne permet de dater précisément la réception des travaux en l’absence de facture ou de règlement de l’entreprise qui serait intervenue ; les époux [J] ne démontrent donc pas que la date du 4 janvier 2010 a été mentionnée dans l’acte de vente par le notaire qui la savait erronée ni qu’il était en mesure de faire preuve de plus de prudence en vérifiant l’exactitude ou la cohérence de cette information.

Les époux [J] ne précisent pas en quoi l’acte de vente ayant effectivement transféré la propriété du bien immobilier n’a pas eu l’efficacité attendue.

S’agissant du défaut d’information quant aux conséquences des mentions portées dans l’acte authentique d’acquisition, le tribunal rappelle que à plusieurs endroits et notamment en page 12 est portée la mention suivante au paragraphe “ASSURANCE CONSTRUCTION ABSENCE”:

« le BIEN objet des présentes a fait l’objet, depuis moins de dix ans, des travaux d’agrandissement suivants : extension du bâtiment existant consistant en la création du séjour et de la chambre au rez-de-chaussée et de la mezzanine au premier étage, ouverture sur toit type vélux, pour une surface hors oeuvre nette de planchers de 21.00m². Le surplus du BIEN n’a pas fait l’objet de travaux entrant dans le cadre légal sus-relaté. Par suite le régime de la responsabilité et d’assurance auquel il se trouve soumis est celui institué par les articles L241-1 et suivants du Code des assurances s’appliquant à toutes les constructions, et notamment celui de l’article L243-2 dudit code.

Point de départ : le point de départ des délais de garantie et de responsabilité est, d’après la loi, la réception de l’immeuble par le maître de l’ouvrage soit le 4 janvier 2010”.

Garanties et responsabilités : l’ACQUÉREUR bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du code civil . Cette responsabilité, d’une durée de dix ans, s’étend à tous les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a cependant pas lieu si le dommage a été occasionné par une cause étrangère indépendante de l’état du terrain ou de la réalisation de la construction.

Débiteurs : les débiteurs des diverses garanties dont l’ACQUÉREUR peut bénéficier à al suite de l’achat sont :

a/ le VENDEUR-constructeur pour la totalité de la construction,

mais pas contre l’entreprise ayant réalisé les travaux pour le compte du constructeur, car cette entreprise, à savoir la société RMP [Adresse 20] [Adresse 2] n’a pas terminé les travaux, et les a abandonnés du fait de sa faillite. Ce qui est déclaré expressément par le Vendeur et ce que l’acquéreur déclare parfaitement connaitre depuis les pourparlers ayant conduits à la signature du compromis de vente.

Assurances : les articles L241-2 et L242-1 du code des assurances ont prévu que les constructions soumises au régime de la responsabilité qu’elle organise doivent aussi être protégées par deux régimes d’assurances : assurance de responsabilité et assurance de dommage pour les travaux relevant de la responsabilité décennale.

L’ACQUEREUR a été informé du but de ces deux assurances, qui en l’espèce ici font défaut :

— l’assurance de responsabilité décennale (…) ;

— l’assurance dommages-ouvrages (…).

Le VENDEUR déclare ici qu’aucune de ces deux polices d’assurances y compris dommages ouvrage, n’a été souscrite pour la réalisation des constructions.

VENDEUR et ACQUEREUR reconnaissent avoir reçu du notaire soussigné toutes les explications utiles et à leur plus entière satisfaction, concernant les conséquences pouvant résulter des garanties et responsabilité du VENDEUR attachées à ces constructions, et de l’absence de souscription de telles polices d’assurances.

Le VENDEUR se reconnaît parfaitement informé qu’en vertu des dispositions de l’article 1792 du Code civil, déclarant expressément avoir la qualité de maître d’ouvrage du BIEN objet des présentes vendu après achèvement, il reste tenu envers l’ACQUÉREUR de la garantie énoncée à cet article.

Pour ce qui est de l’assurance responsabilité dont l’obligation de souscription pèse sur toutes les entreprises qui on participé à la construction, le VENDEUR déclare ne pas être en mesure de fournir la liste des entreprises étant intervenues depuis moins de dix ans. Le Notaire informe l’ACQUÉREUR que, dans la mesure où il subirait un dommage après la vente sur les travaux effectués depuis moins de dix ans, il ne pourra alors agir que contre le VENDEUR dans la mesure à la fois où un jugement retiendrait la garantie de ce dernier et de sa solvabilité.

Le surplus du BIEN n’a pas fait l’objet, depuis moins de dix ans, de travaux entrant dans le cadre légal sus-relaté ».

Il est notable que les deux parties ont porté leur signature avec la mention “lu et approuvé” au regard de ce paragraphe, ce qui montre l’importance qu’elles y ont attachée.

Enfin elles ont expressément indiqué en page 18 du même acte notarié au paragraphe “ABSENCE DE CONFORMITE” que :

« L’extension réalisée visée ci-dessus, à savoir création du séjour et de la mezzanine concernant le BIEN objet des présentes n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, ainsi que le propriétaire le déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu le 4 janvier 2010 et que les éléments de fait présentés par le propriétaire pour justifier de cet achèvement sont les suivants : Déclaration d’achèvement de travaux ».

Ces mentions explicites expressément signées par toutes les parties ne permettent pas de retenir la moindre faute de la part du notaire assistant les époux [J].

A titre surabondant le tribunal s’interroge sur le préjudice qui pourrait être en lien avec un manquement au devoir de conseil du notaire sur ce point puisqu’il ne peut s’agir du coût de la réparation du défaut constructif de l’extension.

Dès lors, les défendeurs ne peuvent qu’être déboutés de leur appel en garantie formé contre Me [A].

— sur les autres prétentions

Les époux [J] qui succombent seront condamnés aux dépens qui incluront le coût de l’expertise judiciaire. Le bénéfice de distraction sera accordé à M^e Delorme-Muniglia, membre de la SCP Courtaigne avocats.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile il est équitable de condamner les époux [J] à indemniser les demandeurs ainsi que la MAAF et Maître [A] de leurs frais irrépétibles à hauteur de 6.000 € pour les premiers, de 2.000 € pour les deux autres parties ; ils seront corrélativement déboutés de ce chef ainsi que Me [X].

Enfin le tribunal constate qu’aucune partie ne souhaiter écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Condamne Monsieur [F] [J] et son épouse Madame [O] [N] à verser à Monsieur [L] [S] et à son épouse Madame [E] [I] [K] sur le fondement de la garantie décennale les sommes de

—  76.156,30 € TTC avec intérêts légaux à compter du 21 avril 2021 et dit qu’il sera fait application de l’indice BT01 de la construction entre le 24 février 2020 et le présent jugement,

—  2.400 € TTC, avec intérêts légaux à compter du 21 avril 2021,

—  9.350 € TTC, avec intérêts légaux à compter du 21 avril 2021,

—  6.000 € au titre des frais irrépétibles,

Déboute les époux [J] de leurs demandes tournées à l’encontre de la MAAF et de Maître [A],

Condamne Monsieur [F] [J] et son épouse Madame [O] [N] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Accorde le bénéfice de distraction à M^e Delorme-Muniglia, membre de la SCP Courtaigne avocats,

Condamne Monsieur [F] [J] et son épouse Madame [O] [N] à verser, au titre des frais irrépétibles, une indemnité de 2.000 € à la MAAF ainsi qu’à Me [A],

Rejette la demande faite à ce titre par les époux [J] et Me [X],

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT