TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° RG 24/00355 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJBE

JUGEMENT

Du : 05 Février 2025

SA [Adresse 10]

C/

[F] [Z]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e NOMMICK

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [Z]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA D’HLM ERIGERE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [F] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Comparante

A l’audience du 05 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2021, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Madame [Z] [F] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 230,15 euros, et 79,09 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, la SA D’HLM ERIGERE a fait signifier à Madame [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1063,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 18 janvier 2024, la SA [Adresse 9] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner Madame [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de :

à titre principal, résilier le bail aux torts exclusifs de Madame [Z] [F],à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision, qui sera due jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés à la SA D’HLM ERIGERE ou son représentant, autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de Madame [Z] [F] dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [Z] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2015,67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 9 février 2024 sur 1063,80 euros et depuis l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel révisé augmenté des charges locatives, jusqu’à la libération complète des lieux et la restitution des clés, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire et juger que l’indemnité d’occupation pourra être réévaluée conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL2),ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d’une année conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil, refuser tout délai à Madame [Z] [F], rappeler l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 17 juillet 2024.

À l’audience du 5 décembre 2024, la SA [Adresse 9], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.653,70 euros arrêtée au 29 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle est opposée aux délais de paiement par manque de visibilité, expliquant que Madame [Z] [F] a laissé s’accumuler la dette avant de régler 6000 euros d’un coup.

Madame [Z] [F], présente, reconnait le montant de la dette. Elle indique avoir réglé les deux derniers mois et demande son maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement. Elle précise qu’elle peut payer 20 à 30 euros de plus par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA [Adresse 9] le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM ERIGERE aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 9 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 novembre 2024 que la SA [Adresse 9] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 245,86 euros (86,01 le 22 février 2024 et 159,85 euros le 14 août 2024) imputée pour des frais d’huissier.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [F] à payer à la SA D’HLM ERIGERE la somme de 1.653,70 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et d’ordonner la capitalisation de droit des intérêts pour toute somme due depuis plus d’une année, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 septembre 2021 à compter du 10 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Z] [F], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Madame [Z] [F] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et elle s’est déjà acquittée d’une grande partie de sa dette locative accumulée en effectuant un versement de 6.607,98 euros le 31 octobre 2024.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [Z] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Z] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [Z] [F] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 9] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM ERIGERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 septembre 2021 entre la SA [Adresse 9] d’une part, et Madame [Z] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 10 avril 2024,

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à la SA D’HLM ERIGERE la somme de 1.653,70 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [Z] [F] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [Z] [F] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 45 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [F] du logement situé [Adresse 3], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à la SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, pouvant être réévaluée conformément à l’indice de référence des loyers IRL2 augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 10 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour toute somme due pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [Z] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA [Adresse 9] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE