TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 18/07756 – N° Portalis DB3R-W-B7C-T5YC

N° Minute :

AFFAIRE

[P] [N], [K] [A] épouse [N], [W] [N] épouse [T], [Z] [N]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis boulevard de la République – 117 rue Thiers 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [N]

36 boulevard de la République

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154

Madame [K] [A] épouse [N]

36 boulevard de la République

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154

Madame [W] [N] épouse [T]

11bis rue Neuve Saint-Germain

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154

Madame [Z] [N]

55 avenue Carnot

94230 CACHAN

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis boulevard de la République – 117 rue Thiers 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT, pris en la personne de son syndic

Cabinet CRAUNOT

56 avenue de Robinson

92350 LE PLESSIS-ROBINSON

représentée par Maître Grégory LEVY de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R013

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 34, 36 et 36 bis boulevard de la République – 117 rue Thiers à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] sont propriétaires des lots n°62, 63 et 64 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] sont quant à elles propriétaires du lot n°35 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2018, M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] (ci-après « les consorts [N] ») ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société CRAUNOT, aux fins essentiellement d’obtenir une autorisation judiciaire de travaux ainsi que le paiement de dommages et intérêts, de voir annuler les résolutions n°28, 30, 31, 32, 36, 37 et 38 de l’assemblée générale du 11 avril 2018 et de voir ordonner une nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes ainsi que des charges communes générales et des charges des ascenseurs des bâtiments A et B.

Par ordonnance en date du 4 novembre 2019, le juge de la mise en état a déclaré recevable la demande de dépaysement formée par le syndicat des copropriétaires, a rejeté cette demande et a réservé l’application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation aux dépens.

Par ordonnance en date du 14 juin 2021, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de communication sous astreinte de l’intégralité du procès-verbal de constat établi le 22 juin 2020, a condamné ce dernier à verser aux consorts [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a réservé les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2022, les consorts [N] demandent au tribunal de :

Juger Monsieur [P] [N] et Madame [K] [A] épouse [N] d’une part, Madame [W] [N] épouse [T] et Madame [Z] [N] d’autre part, recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis Boulevard de la République – 117 rue Thiers à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Constater que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis Boulevard de la République – 117 rue Thiers à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) en date du 11 avril 2018 a, par ses résolutions n° 29 et 35, refusé à Monsieur [P] [N] et Madame [K] [A] épouse [N] d’une part (résolution n°29), et à Madame [W] [N] épouse [T] et Madame [Z] [N] d’autre part (résolution n°35) l’autorisation qu’ils sollicitaient de réaliser les travaux de construction et surélévation, conformément aux documents techniques joints à la convocation à cette assemblée générale,

Juger que le droit réservé de construire en surélévation a été érigé en partie privative des lots n° 35 et 64,

En conséquence, juger que Monsieur [P] [N] et Madame [K] [A] épouse [N] d’une part, et Madame [W] [N] épouse [T] et Madame [Z] [N] d’autre part, n’avaient pas à acquérir du syndicat des copropriétaires le droit considéré, mais une simple autorisation de travaux de l’article 25 b),

Juger que les travaux considérés constituent une amélioration pour les lots des requérants et ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires et qu’au surplus ils constituent une amélioration pour l’ensemble de l’immeuble,

En conséquence,

Accorder à Monsieur [P] [N] et Madame [K] [A] épouse [N], l’autorisation de réaliser à leurs frais exclusifs les travaux objets de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 11 avril 2018 et refusés, portant :

— raccordement de la construction à venir aux réseaux de l’immeuble (eau, électricité etc..), à l’exception du réseau de chauffage et de l’eau chaude sanitaire,

— réfection de l’étanchéité de la terrasse pour la partie devant recevoir la construction,

— réalisation des façades telles que figurées dans le projet joint à la convocation,

Les autoriser en conséquence à installer sur les parties communes un échafaudage pour l’exécution de tous les travaux de construction, surélévation et de façades, autorisation refusée aux termes de la résolution n° 34 de l’assemblée générale du 11 avril 2018,

Les autoriser en conséquence à réaliser les travaux de cantonnement du chantier objet des résolutions 33 et 39 de l’assemblée générale du 11 avril 2918,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer :

— A Monsieur [P] [N] et Madame [A] épouse [N] la somme de 10.000 euros, sauf à parfaire,

— A Madame [W] [N] la somme de 43 200 euros, sauf à parfaire,

— A Madame [Z] [N] la somme de 31.200 euros, sauf à parfaire,

Annuler les résolutions n° 30, 31, 32 et 36, 37, 38 de l’assemblée générale du 11 avril 2018,

Ordonner la nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes conformément à la proposition de Monsieur [L] [R], géomètre-expert, du 18 mai 2017, jointe à la convocation à l’assemblée générale du 11 avril 2018 et portant à :

—  780/11 222ème la quote-part de parties communes affectée au lot n°35,

—  544/11 222ème la quote-part de parties communes affectée au lot n°64,

Ordonner la nouvelle répartition des charges communes générales conformément à la proposition de Monsieur [L] [R], géomètre-expert, du 18 mai 2017, jointe à la convocation à l’assemblée générale du 11 avril 2018 et portant à :

—  780/11 222ème la quote-part de charges communes générales affectée au lot n°35,

—  544/11 222ème la quote-part de charges communes générales affectée au lot n°64,

Ordonner la nouvelle répartition des charges d’ascenseurs des bâtiments A et B, conformément à la proposition de Monsieur [L] [R], géomètre-expert, du 18 mai 2017, jointe à la convocation à l’assemblée générale du 11 avril 2018 et portant à :

—  53/329èmes la quote-part de charges d’ascenseur du bâtiment A affectée au lot n° 35,

—  38/254èmes la quote-part de charges d’ascenseur du bâtiment B affectée au lot n°64,

Ordonner la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier dans les trois mois de la date à laquelle elle sera devenue définitive et ce, à la diligence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis Boulevard de la République – 117 rue Thiers à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, aux frais des consorts [N],

Annuler la résolution n°28 de l’assemblée générale du 11 avril 2018 en l’ensemble de ses points,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires sis de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis Boulevard de la République – 117 rue Thiers à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, à payer à Monsieur [P] [N] et Madame [K] [A] épouse [N] d’une part, et à Madame [W] [N] épouse [T] et Madame [Z] [N] d’autre part, une somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser Monsieur [P] [N] et Madame [K] [A] épouse [N] d’une part, et Madame [W] [N] épouse [T] et Madame [Z] [N] d’autre part, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis Boulevard de la République – 117 rue Thiers à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maître Agnès LEBATTEUX-SIMON conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires en ses explications et l’y dire bien fondé,

En conséquence,

A titre principal,

— Déclarer la demande d’autorisation judiciaire de travaux formulée par les consorts [N] irrecevable,

— Débouter les demandeurs de toutes leurs, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que le droit de construire en surélévation des lots n°35 et n°64 constitue une convention de réserve, conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965,

— Constater la caducité du droit de construire en surélévation des lots n°35 et n°64,

— Dire et juger que les travaux envisagés par les consorts [N] ne constituent pas des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— Débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— Condamner les demandeurs in solidum au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2022 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « juger », « constater », « recevoir », « dire bien fondé » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal statue uniquement sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, et non sur celles mentionnées uniquement dans leur discussion.

I – Sur la recevabilité de la demande d’autorisation judiciaire de travaux

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, de déclarer irrecevable la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par les consorts [N]. Au soutien de sa prétention, il fait valoir que ces derniers ont d’ores et déjà exécuté des travaux, non approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, sur les toits-terrasses dont ils bénéficient de la jouissance exclusive. Il remet en cause la force probante des documents produits par les demandeurs afin de contester la réalisation desdits travaux.

Les consorts [N] s’opposent à cette prétention. Ils soutiennent qu’ils n’ont pas effectué ni même commencé les travaux objet de la demande d’autorisation judiciaire. Ils rappellent que la charge de la preuve pèse sur le syndicat des copropriétaires, lequel n’établit ni la réalisation de travaux ni leur éventuel auteur. Ils indiquent qu’en réalité, les travaux invoqués par le syndicat des copropriétaires ont été effectués dès l’origine, suite à plusieurs plans d’études préliminaires, et qu’en tout état de cause, ils ne correspondent pas aux travaux de surélévation qu’ils souhaitent mettre en œuvre.

Aux termes de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Il est constant que le copropriétaire, qui, sans autorisation de l’assemblée générale ou malgré le refus de l’assemblée générale, a procédé à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ne peut demander en justice l’autorisation prévue à l’article 30 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (notamment Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 avril 1990, pourvoi n°88-13.814).

En l’espèce, il convient au préalable de rappeler que seuls M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] forment une demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Par ailleurs, il convient de noter que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble, qui ont été dressés le 8 janvier 1963, portent sur un immeuble à construire.

Le plan invoqué par le syndicat des copropriétaires comme étant celui d’origine est de mauvaise qualité, de sorte que ni sa date, ni sa provenance ne sont lisibles.

Ce plan ne peut ainsi être utilisé afin de déterminer les constructions initialement implantées sur les toits-terrasses de l’immeuble.

Bien que la charge de la preuve ne repose pas sur eux, M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] communiquent des prises de vue datées des 11 mars 1965 et 16 avril 1982, certifiées par le chef de la Photothèque nationale gérée par l’IGN.

Il ressort de la comparaison entre ces prises de vue et la photographie issue du site Internet GOOGLE MAPS, datée du 12 mars 2020, que les édicules édifiés sur les toits-terrasses de l’immeuble n’ont pas été modifiés depuis l’année 1965, étant précisé que M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] ont acquis les lots n°35, 62, 63 et 64 le 28 juin 1984 et qu’ils ont fait donation du lot n°35 à leurs filles, Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N], le 25 juin 2012.

En outre, ces prises de vue et photographie, associées, d’une part, au plan établi en 2018 par M. [B] [U], architecte, à la demande du syndic de l’immeuble et, d’autre part, au procès-verbal de constat dressé le 22 juin 2020 à la requête des demandeurs, qui a été soumis au débat contradictoire, établissent que des aménagements ont été réalisés sur lesdits toits-terrasses postérieurement au 16 avril 1982.

Ces aménagements consistent, s’agissant du toit-terrasse du bâtiment A, en l’installation d’une baraque en bois fixée sur des plots posés au sol et, s’agissant du toit-terrasse du bâtiment B, en l’installation d’une petite serre, d’un abri en bois, de bacs et jardinières et d’un plancher en bois et d’un revêtement en dalles fixés sur des plots posés au sol.

Ils apparaissent ainsi distincts des travaux, objet de la demande d’autorisation judiciaire, lesquels portent sur :

— le raccordement de la construction en surélévation à venir aux réseaux de l’immeuble (eau, électricité etc..), à l’exception du réseau de chauffage et de l’eau chaude sanitaire,

— la réalisation de la réfection de l’étanchéité de la terrasse pour la partie devant recevoir la construction,

— la réalisation des façades telles que figurées dans le projet joint à la convocation à l’assemblée générale du 11 avril 2018,

— l’installation, sur les parties communes, d’un cantonnement de chantier pour l’exécution de tous les travaux de construction, de surélévation et de façades,

— l’installation, sur les parties communes, d’un échafaudage pour l’exécution de tous les travaux de construction, de surélévation et de façades.

En conséquence, la preuve n’étant pas rapportée que les demandeurs auraient déjà commencé à réaliser les travaux objet de la demande d’autorisation judiciaire, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa prétention tendant à voir déclarer ladite demande irrecevable.

II – Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] demandent au tribunal de leur accorder l’autorisation de réaliser à leurs frais exclusifs les travaux objet de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 11 avril 2018 et refusés, portant sur :

— le raccordement de la construction à venir aux réseaux de l’immeuble (eau, électricité etc..), à l’exception du réseau de chauffage et de l’eau chaude sanitaire,

— la réfection de l’étanchéité de la terrasse pour la partie devant recevoir la construction,

— la réalisation des façades telles que figurées dans le projet joint à la convocation.

Ils souhaitent également être autorisés à installer sur les parties communes un échafaudage pour l’exécution de tous les travaux de construction, de surélévation et de façades et à réaliser un cantonnement de chantier, ces autorisations ayant été refusées aux termes des résolutions n°33 et 34 de l’assemblée générale du 11 avril 2018.

Au préalable, ils rappellent que leur lot n°64 comporte, outre la jouissance exclusive de la terrasse, partie commune, un droit à construire en surélévation sur cette terrasse, auquel sont affectés des tantièmes de copropriété, de sorte que l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux conventions de réserve n’est pas applicable, qu’ils n’avaient pas à acquérir un droit à construire en surélévation du syndicat des copropriétaires et qu’ils devaient uniquement solliciter une autorisation de travaux en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent que le paiement de charges de copropriété confirme le fait qu’ils ne bénéficient pas d’une convention de réserve et que le syndicat des copropriétaires ne peut citer un résumé effectué par un notaire pour remettre en cause la qualification du droit dont ils bénéficient. Aussi, selon eux, leur lot ne constitue pas un lot transitoire dès lors qu’il n’est pas voué à être divisé et à disparaître et qu’en tout état de cause, il était conforme à la loi ELAN au jour de l’assemblée générale du 11 avril 2018, étant donné que le syndicat des copropriétaires avait jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec ladite loi et notamment préciser les constructions permises. Ils soulignent en outre que l’éventuelle non-conformité de la définition de leur lot à la loi ELAN les oblige uniquement à solliciter une autorisation de travaux auprès de l’assemblée générale, ce qu’ils ont fait, et qu’elle ne remet pas en cause l’existence de leur droit.

Ils font par ailleurs valoir que les travaux envisagés, qui améliorent leur partie privative en agrandissant leur logement actuel et qui améliorent l’isolation phonique et thermique ainsi que la sécurité et l’étanchéité de l’immeuble, constituent des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à l’harmonie de l’immeuble, laquelle constitue au surplus une notion subjective dont la prétendue méconnaissance n’est pas détaillée. Ils précisent également que les travaux projetés sont parfaitement définis au sein des documents communiqués, tout comme leur impact sur les parties communes, la méthodologie, la préparation et le suivi du chantier et les garanties apportées, et qu’un permis de construire a été obtenu. Encore, ils prétendent que le syndicat des copropriétaires ne peut exiger la production de notes techniques sans ajouter aux exigences de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de ces prétentions. Il fait valoir que le droit de construire en surélévation attaché au lot n°64 constitue une convention de réserve soumise à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, ce en vertu du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ce dernier définissant le lot n°64 comme un droit de jouissance et prévoyant un nouveau lot, n°173, en cas de construction en surélévation. Il conteste la qualification de lot autonome, estimant que le droit de construire n’a pas été consenti comme un droit privatif et qu’il demeure ainsi un accessoire aux parties communes. Il note d’ailleurs qu’aucune précision n’est donnée sur les constructions autorisées. Il en déduit que le droit de construire aurait dû être exercé dans le délai de 10 ans à compter de la promulgation de la loi du 10 juillet 1965, soit au plus tard le 10 juillet 1975, et qu’à défaut, il est caduc, ce qui implique une autorisation à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il prétend en outre qu’il n’est pas établi que les travaux envisagés constitueraient une amélioration et qu’ils respecteraient la destination de l’immeuble ainsi que les droits des autres copropriétaires, expliquant que les documents produits sont insuffisants, à défaut de précision sur l’aspect technique du projet et de certitude sur leur faisabilité et leurs modalités d’exécution, et qu’un cahier technique précis comprenant notamment la vérification de l’état de tous les murs porteurs doit être réalisé.

En vertu de l’article 3, alinéas 1 et 3, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Sont notamment réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit de construire afférent aux parties communes.

Il s’en déduit que ces droits ont le caractère de chose commune uniquement dans le silence ou la contradictoire des titres.

Le règlement de copropriété ou tout autre titre peut donc conférer à un copropriétaire déterminé la propriété de l’un ou l’autre de ces droits, qui est alors érigé en lot comprenant l’affectation d’une quote-part de parties communes.

La partie privative de ce lot, dit transitoire, étant constituée par le droit de surélever ou de construire, ce droit n’est plus un accessoire aux parties communes au sens de l’article 3 précité de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Depuis la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, l’article 1er I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que le droit de construire, constituant la partie privative du lot transitoire, doit être précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser.

Il convient cependant de rappeler que selon l’article 206 II de la loi ELAN, tel que modifié par la loi n°2022-217 du 21 février 2022, les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot.

L’article 37 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.

Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation.

Avant l’expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l’article 25, s’opposer à l’exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.

Toute convention postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l’un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l’importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires.

Il résulte de ses termes mêmes que cet article ne s’applique pas lorsque le droit de construire ou de surélever est érigé en lot de copropriété.

Par ailleurs, s’agissant de travaux privatifs, le copropriétaire auquel appartient un lot transitoire incluant un droit de construire ou de surélever n’est pas tenu d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour exercer ce droit, la seule limite étant le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble conformément à l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui énonce notamment que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En revanche, si ledit copropriétaire veut effectuer des travaux complémentaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il doit alors solliciter une telle autorisation en application de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

A cet égard, l’article 10 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Aux termes de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, le règlement de copropriété, qui a été dressé le 8 janvier 1963, définit les parties communes de l’immeuble comme suit :

« Les parties communes à tous les co-propriétaires de l’immeuble comprennent en général toutes les parties non spécialement affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement ou d’un local et de ses dépendances et celles qui sont déclarées comme telles par la Loi et l’usage.

A titre énonciatif et non limitatif, les parties communes comprendront notamment :

[…]

— Les terrasses au-dessus des immeubles dont la jouissance est cependant comprise dans certains lots ».

Les parties privatives, appelées parties privées dans le règlement de copropriété, sont quant à elles définies comme suit :

« Les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque co-propriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées ci-dessus. ».

Selon l’article 3 du règlement de copropriété, intitulé « USAGE DES PARTIES PRIVEES » :

« I – TRAVAUX PARTICULIERS :

[…]

En ce qui concerne les constructions en surélévation sur les terrasses du septième étage elles sont dès maintenant autorisées ainsi qu’il résulte des statuts et de l’état-descriptif et de division.

Elles devront être faites dans le cadre des prescriptions d’urbanisme et après obtention d’un permis de construire. ».

L’état descriptif de division, auquel renvoie le règlement de copropriété, énonce par ailleurs que le lot n°64, appartenant au bâtiment B, comprend la « Jouissance exclusive de la terrasse au niveau du septième étage avec droit construire en surélévation dans les limites des prescriptions d’urbanisme » (Sic).

Y sont attachés 51 dix millièmes de la copropriété du sol de l’immeuble, lesquels seront abaissés à 49 dix millièmes en cas de réalisation de la surélévation.

Il en résulte que le droit de construire en surélévation, dont bénéficient M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N], est inclus dans la partie privative de leur lot.

Ce lot, dit transitoire, est ainsi composé du droit exclusif d’utiliser la terrasse du bâtiment B et d’y édifier une construction en surélévation ainsi que d’une quote-part de parties communes.

Le préambule de l’état descriptif de division précise que « l’immeuble à construire par cette Société doit comprendre dans l’immédiat : deux bâtiments A et B élevés sur deux sous-sols d’un rez-de-chaussée et de six étages, mais que dans l’avenir il sera peut être envisagé d’édifier un septième étage en surélévation sur les terrasses des bâtiments A et B » et que « pour réserver cette possibilité, il a été prévu deux catégories de parts dans la Société ».

Ce préambule n’est pas de nature à remettre en cause le caractère privatif du droit de construire en surélévation et tend simplement à rappeler que la surélévation demeure une faculté, ce qui est d’ailleurs confirmé par le fait que deux répartitions de la copropriété du sol de l’immeuble ont été envisagées, selon la réalisation ou non de la surélévation correspondant à deux nouveaux lots d’ores et déjà numérotés 172 et 173.

Au vu de ces éléments, le droit de construire en surélévation appartenant aux demandeurs n’est pas régi par l’article 37 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de sorte que le délai de caducité de 10 ans prévu par ce texte ne lui est pas applicable.

Aussi, au vu de la date de mise en copropriété, ce droit n’est pas davantage soumis au nouvel article 1er I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui impose de définir précisément le droit de construire quant aux constructions qu’il permet de réaliser.

A cet égard, il peut en outre être noté qu’il n’est ni allégué ni démontré que le syndicat des copropriétaires aurait inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires la question de la mention dans le règlement de copropriété de la consistance du lot transitoire des demandeurs.

S’agissant d’un droit de construire en surélévation privatif, M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] ont la faculté de le mettre en œuvre sans autorisation de l’assemblée générale, les seules limites étant le respect des prescriptions d’urbanisme conformément au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division et le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble conformément à l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Ils l’ont d’ailleurs rappelé au sein du projet de résolution n°29, qui a été soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 11 avril 2018 :

« L’assemblée générale, connaissance prise des documents joints à la convocation,

— prend acte de ce que le lot n° 64 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété est ainsi décrit ; « jouissance exclusive de la terrasse au niveau du septième étage avec droit de construction en surélévation dans les limites des prescriptions d’urbanisme » ;

— prend acte de ce que, par arrêté du 7 novembre 2017, le maire de Boulogne-Billancourt a délivré le permis de construire la surélévation conformément aux plans joints à la convocation ;

— prend acte de ce que l’unique condition posée au droit de surélever l’immeuble mentionné à l’article 64 de l’état descriptif de division, à savoir la conformité aux prescriptions de l’urbanisme, doit ainsi être considérée comme satisfaite » (Sic).

Ainsi, leur demande d’autorisation judiciaire de travaux ne porte pas sur l’exercice de leur droit privatif.

Le syndicat des copropriétaires, qui estime qu’il n’est pas établi que la mise en œuvre du droit de construire en surélévation constituerait une amélioration et qu’elle respecterait la destination de l’immeuble ainsi que les droits des autres copropriétaires, ne sollicite pas, quant à lui, son interdiction.

Le tribunal n’a donc pas à statuer sur la conformité de l’exercice de ce droit avec l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] concerne uniquement des travaux et des actes préparatoires découlant de la mise en œuvre du droit de construire en surélévation, qui sont quant à eux soumis à l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Lesdits travaux et actes préparatoires, qui n’ont pas été acceptés aux termes des résolutions n°29, 33 et 34 de l’assemblée générale du 11 avril 2018, consistent à :

— raccorder leur construction à venir aux réseaux de l’immeuble (eau, électricité etc..), à l’exception du réseau de chauffage et de l’eau chaude sanitaire,

— réaliser la réfection de l’étanchéité de la terrasse pour la partie devant recevoir la construction,

— réaliser des façades telles que figurées dans le projet joint à la convocation,

— installer, sur les parties communes et contre une indemnité financière de 750 euros par mois, un cantonnement de chantier pour l’exécution de tous les travaux de construction, de surélévation et de façades,

— installer, sur les parties communes, un échafaudage pour l’exécution de tous les travaux de construction, de surélévation et de façades.

Ces travaux et actes préparatoires constituent une amélioration au sens de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils découlent de l’exercice du droit de construire en surélévation, lequel permettra aux demandeurs d’agrandir leur appartement, étant rappelé que la qualification de travaux d’amélioration est applicable qu’ils répondent à un intérêt collectif ou à un intérêt particulier.

Toutefois, en méconnaissance des dispositions de l’article 10 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ces travaux et actes préparatoires ne sont pas détaillés quant à leur implantation et/ou à leur consistance, étant notamment relevé que :

— les documents communiqués concernent une surélévation des bâtiments A et B alors que la demande d’autorisation judiciaire de travaux porte sur le seul bâtiment B,

— aucune information n’est donnée concernant la prolongation des réseaux communs,

— l’emprise exacte des échafaudages et du cantonnement de chantier sur les parties communes n’est pas précisée, ce en particulier au vu des seuls travaux objet de la demande d’autorisation judiciaire,

— plusieurs éléments ne sont pas encore déterminés avec certitude, comme le montre l’emploi de termes tels que « ou similaire » et « sous réserve des préconisations émises par le CSPS ».

Enfin, M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] ne peuvent solliciter l’autorisation de réaliser le cantonnement de chantier qui a été refusé aux termes de la résolution n°39 de l’assemblée générale du 11 avril 2018, ce cantonnement de chantier ayant été demandé par leurs filles, Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N]

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N].

III – Sur les demandes de dommages et intérêts

M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [W] [N] épouse [T] sollicite quant à elle la somme de 43 200 euros et Mme [Z] [N] la somme de 31 200 euros.

Ils expliquent que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires à leurs demandes d’autorisation de travaux est abusif, qu’il a retardé la mise en œuvre de leurs travaux et qu’il a ainsi obligé Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] à proroger leurs baux d’habitation et entraîné une augmentation du coût du crédit pour M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N], qui ont désormais atteint l’âge de 70 ans.

Le syndicat des copropriétaires, qui conclut au débouté de l’ensemble des prétentions des demandeurs, ne développe aucun moyen sur ce point.

Aux termes de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il résulte des développements ci-avant qu’au regard de la méconnaissance des dispositions de l’article 10 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires aux demandes d’autorisation de travaux des consorts [N] ne peut être considéré comme abusif.

Au surplus, ces derniers, qui ne précisent pas le fondement juridique de leurs prétentions, ne communiquent aucun élément de nature à justifier de l’existence et du quantum des préjudices qu’ils allèguent.

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

IV – Sur les conséquences du projet de construction en surélévation

Les consorts [N] demandent au tribunal d’annuler les résolutions n°30, 31, 32 et 36, 37, 38 de l’assemblée générale du 11 avril 2018.

Ils demandent également au tribunal d’ordonner :

— la nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes conformément à la proposition du 18 mai 2017 de Monsieur [L] [R], géomètre-expert, jointe à la convocation à l’assemblée générale du 11 avril 2018 et portant à :

* 780/11 222ème la quote-part de parties communes affectée au lot n°35,

* 544/11 222ème la quote-part de parties communes affectée au lot n°64,

— la nouvelle répartition des charges communes générales conformément à la proposition du 18 mai 2017 de Monsieur [L] [R], géomètre-expert, jointe à la convocation à l’assemblée générale du 11 avril 2018 et portant à :

* 780/11 222ème la quote-part de charges communes générales affectée au lot n°35,

* 544/11 222ème la quote-part de charges communes générales affectée au lot n°64,

— la nouvelle répartition des charges d’ascenseurs des bâtiments A et B conformément à la proposition du 18 mai 2017 de Monsieur [L] [R], géomètre-expert, jointe à la convocation à l’assemblée générale du 11 avril 2018 et portant à :

* 53/329èmes la quote-part de charges d’ascenseur du bâtiment A affectée au lot n°35,

* 38/254èmes la quote-part de charges d’ascenseur du bâtiment B affectée au lot n°64.

Ils demandent enfin au tribunal d’ordonner la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier dans les trois mois de la date à laquelle elle sera devenue définitive et ce, à la diligence du syndicat des copropriétaires et à leurs frais.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que la réalisation des nouvelles constructions en toiture de l’immeuble implique un changement de consistance de leurs lots n°35 et 64 et ainsi une modification de la répartition des tantièmes de parties communes conformément aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, dont la méconnaissance est sanctionnée par le réputé non écrit. Ils ajoutent qu’ils ont sollicité de Monsieur [L] [R], géomètre-expert, l’établissement d’un modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété. Ils en déduisent que les refus opposés par l’assemblée générale des copropriétaires à leurs demandes de modification de la description de leurs lots et à leurs demande de modification des quotes-parts de copropriété et de charges communes affectées auxdits lots constituent des abus de majorité. Ils indiquent encore que le juge, qui autorise les travaux, a le pouvoir de préciser l’incidence de ces derniers sur les charges communes et ainsi de fixer les quotes-parts de parties communes et de charges communes telles que modifiées par les travaux autorisés.

Le syndicat des copropriétaires, qui conclut au débouté de l’ensemble des prétentions des demandeurs, ne développe aucun moyen sur ce point.

Il est constant que les décisions d’une assemblée générale de copropriétaires peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que lesdites décisions sont contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elles rompent l’équilibre entre les copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, à savoir dans un intérêt personnel, dans le seul but de favoriser l’intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou avec l’intention de nuire.

Il est également constant que le règlement de copropriété s’impose aux copropriétaires et qu’il doit recevoir application dès lors que ses clauses n’ont pas été annulées ou réputées non écrites.

En l’espèce, la demande d’autorisation de travaux formée par Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] a été refusée lors de l’assemblée générale du 11 avril 2018 et ces dernières n’ont sollicité aucune autorisation judiciaire de travaux dans le cadre de la présente instance.

De même, la demande d’autorisation de travaux formée par M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] a été refusée lors de l’assemblée générale du 11 avril 2018 et ces derniers ont été déboutés de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Or, lesdits travaux et leurs actes préparatoires apparaissent indispensables à la mise en œuvre de leurs droits de construire en surélévation sur la terrasse des bâtiments A et B de l’immeuble, lesquels droits sont inclus dans leurs lots n°35 et 64.

En tout état de cause, l’état descriptif de division de l’immeuble, auquel renvoie le règlement de copropriété, prévoit que :

« Dans le cas de surélévation, la désignation des appartements édifiés sur terrain du Bâtiment « B » et sur terrain du Bâtiment « C » fera l’objet d’un acte complémentaire.

Dans le tableau de répartition de la co-propriété du sol dans le cas de surélévation ces constructions en surélévation seront figurées sous les lots cent soixante-douze et cent soixante-treize. » (Sic).

Malgré l’erreur matérielle consistant en la mention du bâtiment C en lieu et place du bâtiment A, il apparaît que la surélévation doit aboutir, non pas à la modification des lots n°35 et 64 incluant les droits de construire en surélévation, mais à la création de nouveaux lots n°172 et 173, lesquels doivent être décrits dans un acte complémentaire.

Il apparaît également que la répartition de la copropriété du sol de l’immeuble a d’ores et déjà été fixée en cas de réalisation de la surélévation, l’état descriptif de division affectant dans cette hypothèse 250 tantièmes au lot n°172 et 220 tantièmes au lot n°173.

Il en résulte que les demandes des consorts [N] tendant à la modification de la description de leurs lots n°35 et 64, afin d’y intégrer la surélévation, et à la modification des tantièmes de charges qui y sont affectés, conformément à la proposition du 18 mai 2017 de Monsieur [L] [R], géomètre-expert, contreviennent aux stipulations précitées.

Le refus opposé à ces demandes dans le cadre du vote des résolutions n°30, 31, 32 et 36, 37, 38 de l’assemblée générale du 11 avril 2018 est ainsi justifié.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter les consorts [N] de leur demande d’annulation de ces résolutions ainsi que de leurs demandes tendant à voir ordonner une nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes, de charges communes générales et de charges d’ascenseurs ainsi que la publication de la présente décision au fichier immobilier.

V – Sur la demande d’annulation de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 11 avril 2018

Les consorts [N] demandent au tribunal d’annuler la résolution n°28 de l’assemblée générale du 11 avril 2018 en l’ensemble de ses points. Ils expliquent que cette résolution, qui est contraire à l’intérêt collectif, est abusive dès lors que les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse ont été votés :

— sans que l’assemblée, qui s’est contentée de voter une enveloppe budgétaire, ne procède au choix de l’entreprise chargée d’exécuter les travaux et sans qu’elle ne délègue ce choix au conseil syndical et/ou au syndic, alors même qu’il est de l’intérêt des copropriétaires de s’assurer de la réputation de l’entreprise, de ses qualifications, de sa qualité, de son sérieux, de sa solvabilité et de sa situation financière,

— sans qu’un maître d’œuvre n’ait été désigné afin d’assurer le suivi de l’exécution des travaux qui portent pourtant sur la structure de l’immeuble,

— sans que l’identité du coordonnateur de sécurité et de protection de la santé n’ait été déterminée, ni même le montant de ses honoraires, alors que le vote est intervenu quelques mois seulement avant le premier appel de fonds et le début des travaux, et,

— sans que la réalisation de l’isolation thermique de la toiture-terrasse, pourtant obligatoire, ne soit certaine.

Le syndicat des copropriétaires, qui conclut au débouté de l’ensemble des prétentions des demandeurs, ne développe aucun moyen sur ce point.

Il est constant que les décisions d’une assemblée générale de copropriétaires peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que lesdites décisions sont contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elles rompent l’équilibre entre les copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, à savoir dans un intérêt personnel, dans le seul but de favoriser l’intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou avec l’intention de nuire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la résolution n°28 de l’assemblée générale du 11 avril 2018 concerne la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble.

Elle est subdivisée en six questions, portant respectivement sur la réalisation des travaux, le choix du devis, la fixation des honoraires du syndic, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, la souscription d’une mission de sécurité et de protection de la santé, la date de début des travaux et les modalités des appels de fonds.

Il n’est ni allégué ni établi que ces travaux de réfection ne seraient pas nécessaires.

Il n’est pas davantage démontré que les décisions y afférentes seraient de nature à porter atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires, les risques relevés, qui ne sont étayés par aucun élément, étant hypothétiques et tendant en réalité à remettre en cause les décisions souveraines de l’assemblée générale, étant rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur leur opportunité.

Les consorts [N] seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 11 avril 2018.

VI – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les consorts [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les consorts [N], condamnés aux dépens, seront déboutés de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

En vertu de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les consorts [N], qui succombent en l’ensemble de leurs prétentions, seront déboutés de leur demande tendant à être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis boulevard de la République – 117 rue Thiers à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N],

DEBOUTE M. [P] [N] et Mme [K] [A] épouse [N] de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux,

DEBOUTE M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] de leurs demandes de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] de leurs demandes tendant à voir annuler les résolutions n°30, 31, 32 et 36, 37, 38 de l’assemblée générale du 11 avril 2018, à voir ordonner une nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes, de charges communes générales et de charges d’ascenseurs et à voir ordonner la publication de la présente décision au fichier immobilier,

DEBOUTE M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] de leur demande d’annulation de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 11 avril 2018,

CONDAMNE in solidum M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34, 36 et 36 bis boulevard de la République – 117 rue Thiers à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [P] [N], Mme [K] [A] épouse [N], Mme [W] [N] épouse [T] et Mme [Z] [N] de leur demande tendant à être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,