N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 14 Février 2025

N° RG 24/00073 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCNZ

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

M. [B] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 24 novembre 2014, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à monsieur [B] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel hors charges de 427,69€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 26 janvier 2024, sommant le locataire de verser la somme principale de 1354,70€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 2 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner monsieur [B] [M] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [B] [M] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux sous peine d’une astreinte de 8€ par jour de retard;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner monsieur [B] [M] au paiement :

* de la somme de 1476,41€ au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 16 avril 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 360€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a diminué et s’élève à la somme de 766,41€, arrêtée au 28 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [B] [M], est présent.

Il indique avoir rencontré des difficultés financières, et sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 100.€ par mois, en sus du loyer courant, ce à quoi ne s’oppose pas le bailleur compte tenu de la diminution du montant de la dette.

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 7 mai 2024, soit deux mois avant l’audience, le 10 décembre 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 26 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 26 janvier 2024, le commandement de payer délivré à monsieur [B] [M] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La SA CDC HABITAT SOCIAL apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 24 novembre 2014, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 janvier 2024, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 26 mars 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 766,41€, arrêtée au 28 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’actes dans le décompte locatif, ceux-ci étant compris dans les dépens.

En conséquence, monsieur [B] [M] sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 644,70€, arrêtée au 28 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la diminution du montant de la dette depuis le début de la procédure.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, monsieur [B] [M] connaît de toute évidence des difficultés financières. Toutefois, il ressort des éléments du débat que monsieur [B] [M] dispose de revenus et que le montant de la dette locative n’apparaît pas exorbitant. En outre le bailleur indique que le paiement du loyer courant a repris et ne s’oppose pas dans ces conditions à l’octroi de délais de paiement à monsieur [B] [M], la dette ayant de plus diminué. Enfin, il apparaît que le contrat de bail est relativement ancien de sorte que cet impayé doit être considéré comme isolé.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de monsieur [B] [M] et d’autoriser monsieur [B] [M] à se libérer de sa dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que l’échelonnement n’est permis légalement que dans la limite maximale de 36 mois.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire étant entendu que s’ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention du locataire sur le fait que:

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le locataire devra quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— en ce cas, le locataire sera également redevable envers la SA CDC HABITAT SOCIAL, à compter de la déchéance du terme et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 1], au 26 mars 2024 ;

CONDAMNE monsieur [B] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 644,70€, (Six-cent-quarante-quatre euros et soixante-dx centimes), arrêtée au 28 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la diminution du montant de la dette depuis le début de la procédure ;

DIT que monsieur [B] [M] pourra s’acquitter du paiement de cette somme par7 mensualités d’un montant de 100 €, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité sera d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai, qui sera réputée ne jamais avoir joué si monsieur [B] [M] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact :

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra procéder à l’expulsion de monsieur [B] [M] et à celle de tous occupants du chef de monsieur [B] [M], selon les voies de droit instituées par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;

* le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

* monsieur [B] [M] sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

CONDAMNE monsieur [B] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président