TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 AVRIL 2026

N° RG 25/03056 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3IRB

N° de minute :

SCI SAINT BASILE

c/

Société BSA OPTIC

DEMANDERESSE

SCI SAINT BASILE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054

DEFENDERESSE

Société BSA OPTIC

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en du 6 mai 2021, la société SAINT BASILE a donné à bail à la société BSA OPTIC un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2020, et moyennant un loyer annuel de 64.570 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 14 octobre 2025, la société SAINT BASILE a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 36.184 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse).

Arguant que la société BSA OPTIC n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société SAINT BASILE a, par acte du 24 novembre 2025, assigné la société BSA OPTIC devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à compter du 14 novembre 2025,Ordonner l’expulsion de la société BSA OPTIC des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et du commissaire de police ;Ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,Condamner la société BSA OPTIC à lui payer la somme provisionnelle de 35.393,70 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus échéance de novembre incluse, Dire que la bailleresse pourra conserver le dépôt de garantie,Condamner la société BSA OPTIC à lui payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société BSA OPTIC aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 octobre 2025.

Lors de l’audience du 19 mars 2026, la société SAINT BASILE, représentée par son conseil, confirme les termes de sa demande initiale et indique que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 56.000 euros.

En défense, régulièrement assignée à étude, la société BSA OPTIC n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend dans son article VII une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 14 octobre 2025 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 36.184 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locative dû par la société BSA OPTIC au jour du commandement de payer s’établit à 36.184 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort du décompte locative arrêté le 15 novembre 2025 que malgré un règlement d’un montant de 8.643,92 euros au cours du mois, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 14 novembre 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1194 du Code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En l’espèce, au soutien de leur demande, la société SAINT BASILE produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 35.393,70 euros au 15 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse).

Il ressort du décompte actualisé au 13 mars 2026 l’existence de règlements postérieurs d’un montant de 5.110,09 euros chacun au cours des mois de décembre 2025, février 2026 et mars 2026, somme qu’il convient d’imputer aux créances les plus anciennes.

Dès lors, la société BSA OPTIC sera donc condamnée au paiement de la somme de 20.063,43 euros (35.393,70 – 5.110,09 X 3) à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 13 mars 2026 – échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur le dépôt de garantie

La demande de la société SAINT BASILE tendant à dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis s’analyse en une clause pénale.

La clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Cette demande sera donc rejetée et les parties seront invitées à mieux se pourvoir sur le fond du litige.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société BSA OPTIC.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, la société BSA OPTIC sera donc condamnée à verser à la société SAINT BASILE la somme de 1.500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 14 novembre 2025 à minuit ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BSA OPTIC et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société BSA OPTIC à payer à la société SAINT BASILE la somme de 20.063,43 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 13 mars 2026 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande concernant le dépôt de garantie ;

REJETONS le surplus des demandes de la société SAINT BASILE ;

CONDAMNONS la société BSA OPTIC aux dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

CONDAMNONS la société BSA OPTIC à payer à la société SAINT BASILE la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À [Localité 4], le 22 avril 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge