RG 24/0090. Jugement du 09 avril 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00190 – N° Portalis DB22-W-B7I-SD33

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 09 Avril 2025

[L] [C] [B] [S], [H] [W] [S]

c/

[F] [Z] [R] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2024-008648 du 23/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10]), [V] [K]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Patricia POULIQUEN-GOURMELON

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Emilie PLANCHE

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 09 Avril 2025;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 23 janvier 2025 , le jugement suivant a été rendu par mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDEURS :

M. [L] [C] [B] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Mme [H] [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés l’un et l’autre par M^e Patricia POULIQUEN-GOURMELON, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

M. [F] [Z] [R] [G]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Emilie PLANCHE, avocat au barreau de VERSAILLES

Mme [V] [K]

domiciliée : chez

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante en personne

Assistée de M^e Emilie PLANCHE, avocat au barreau de VERSAILLES

À l’audience du 23 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 aux heures d’ouverture au public. Le délibéré a été prorogé au 09 avril 2025.

FAITS, PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021 pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] ont donné à bail à Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] un appartement à usage d’habitation de type F1 sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 625 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.

Les loyers et les charges ont été irrégulièrement payés de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] ont fait assigner Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

les déclarer bien fondés et recevables en leur action, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 octobre 2023 et prononcer la résolution du bail, ordonner l’expulsion des défendeurs et de toute personne de leur chef des locaux qu’ils occupent, au besoin avec l’aide de la force publique, condamner solidairement les défendeurs à restituer les lieux loués à Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] libres de toute occupation et ce sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, fixer l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer contractuel à compter du 18 octobre 2023 hors charges et taxes et condamner solidairement les locataires à payer à Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] le montant de l’indemnité fixée, condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] à payer à Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] la somme de 10 230,27 euros arrêtée au mois de mars 2024, dire et juger que les défendeurs seront condamnés solidairement à payer les intérêts sur ces sommes à compter du commandement de payer pour les sommes visées et ce au titre des arriérés de loyers et charge, ainsi que les intérêts pour les sommes visées dans l’assignation, refuser tout délai de paiement, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner solidairement les défendeurs à verser à Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le 23 octobre 2024, le bureau d’aide juridictionnelle a accordé à Madame [V] [X] l’aide juridictionnelle totale et fixé la contribution de l’Etat à 100%.

Le 12 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a déclaré le dossier de Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] recevable et l’a orienté vers des mesures imposées.

Après un renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience du 23 janvier 2025.

Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] représentés par leur conseil maintiennent l’ensemble de leurs demandes. Ils expliquent que le loyer a cessé d’être payé depuis le mois de janvier 2023 suite à la perte d’emploi des locataires qui vivent en concubinage. Après avoir retrouvé un emploi, ces derniers ont repris le paiement du loyer du 1er août 2024 jusqu’au 31 décembre 2024. Ils actualisent la dette locative à la somme de 12 895 euros, décembre inclus. Ils ne s’opposent pas aux délais de paiement proposés par Madame [V] [X].

En défense, Madame [V] [X] comparait, assistée de son conseil qui représente également M. [F] [G].

Les défendeurs ne contestent pas la dette. Ils indiquent que la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a déclaré leur demande recevable le 13 novembre 2024. Ils demandent au tribunal de surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement,

Ils sollicitent à titre subsidiaire des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire insérée au bail. Ils exposent avoir retrouvé un emploi et percevoir au total des ressources de 2 500 euros par mois. Ils demandent enfin au tribunal de dire que chaque partie conservera la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a dépensés dans le cadre de cette procédure

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions de la défenderesse pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 avril 2025 .

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 22 avril 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAPEX le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la demande de sursis à statuer

Il résulte de l’ancien article L331-7-1, devenu L733-1, du code de la consommation qu’un moratoire décidé par le juge du surendettement est sans portée sur le jeu de la clause résolutoire, lorsque cette décision du juge intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié par acte d’huissier du 18 octobre 2023 à Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] pour un montant de 6 795,76 euros.

Les locataires n’ont pas réglé la dette dans le délai de deux mois.

Le 12 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a déclaré le dossier de Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] recevable et l’a orienté vers des mesures imposées.

En conséquence, la décision du juge du surendettement étant intervenue à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

3 – Sur la demande de résiliation du fait de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu 1er juillet 2021 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié par acte d’huissier du 18 octobre 2023 à Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] pour un montant de 6 795,76 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] à la date du 18 décembre 2023.

4- Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats arrêté au 27 décembre 2024 que la dette locative s’élève à la somme de 12 985,95 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] au paiement de la somme de 12 985,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 octobre 2023 portant sur la somme de 6 795,76 euros, et de l’assignation pour le surplus.

5- Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement au vu des efforts consentis pour réduire la dette. Par ailleurs, Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] ont repris le versement intégral du loyer courant depuis le 1er août 2024.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] à se libérer de la dette locative en 36 mois par mensualités de 360 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention des défendeurs sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

6 – Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement ci-dessus autorisés, le bail se trouvera résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire. L’occupation du logement causera alors un préjudice au bailleur qui ne pourra disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

7 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 1er juillet 2021 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés sis [Adresse 5], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

8- Sur la demande d’astreinte

Des délais de paiement suspendant la clause résolutoire ayant été accordés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte pour quitter les lieux.

9- Sur les autres demandes

Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] seront condamnés in solidum à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] dans l’attente de la décision de la commission de surendettement,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] à payer à Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] la somme de 12 985,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 octobre 2023 portant sur la somme de 6 795,76 euros, et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 360 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] des lieux sis [Adresse 5], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] seront condamnés in solidum à payer à Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

DEBOUTE Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] de leur demande d’astreinte,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] à payer à Madame [H] [S] et Monsieur [L] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente