TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 7]

Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00149 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKWM

MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 11 Février 2025

contradictoire

premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

DEFENDEUR(S) :

[N] [G] [H]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Prinson Mourlon

copies délivrées le

à M^e Prinson Mourlon

à Mme [G]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 11 Février :

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 17 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 4],

représentée par M^e Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [N] [G] divorcée [H]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5],

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 7 octobre 2020, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné en location à Mme [N] [G] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 599,10 €, outre 53,99 € de provisions sur charges générales et 9,31 € de provision sur charges individuelles.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer à Mme [N] [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024 pour la somme en principal de 4 108,12 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, signifié à l’étude, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a assigné Mme [N] [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et à titre subsidiaire de voir prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ;Condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 4 073,29 €, arrêtée à la date du 18 juin 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire ;Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par Maître PRINSON-MOURLON maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise le montant de la dette locative à la somme de 2 645,26 €, échéance de novembre 2024 incluse. Elle précise que des règlements ont été effectués. Le virement réalisé au titre du loyer de novembre 2024 a été rejeté et un second virement a été effectué qui ne couvre pas l’intégralité du montant dû. Néanmoins elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni au maintien dans les lieux.

Madame [N] [G] divorcée [H] comparait. Elle expose sa situation personnelle et sollicite des délais de paiement.

Le greffe a reçu rapport de diagnostic social et financier avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail à effet au 7 octobre 2020 contient une clause résolutoire en son article 11 – « Résiliation du contrat » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2024, pour la somme en principal de 4 108,12 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Mme [N] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuites, la somme de 2 558,63 € à la date du 10 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise.

Mme [N] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2 558,63 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la demanderesse que Mme [N] [G] s’efforce de régler un montant d’au moins 160 € en plus du loyer et des charges chaque mois et ce, depuis le mois de septembre 2023 à l’exception de deux incidents de paiement survenus en mars et novembre 2024. Ces efforts lui ont permis de considérablement réduire la dette locative puisque celle-ci a diminué de 4 073,29 € à la date de l’assignation à 2 558,63 € au jour de l’audience. Il convient de considérer que les règlements effectués dans ce cadre par Mme [N] [G] avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’elle a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Mme [N] [G] a déclaré qu’elle devait percevoir prochainement une somme importante au titre de sa prime d’activité et de l’allocation de rentrée scolaire de la part de la CAF.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord du bailleur, Mme [N] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [N] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [N] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Mme [N] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2020 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Mme [N] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 2 558,63 € (décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant l’échéance de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 ;

AUTORISE Mme [N] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 71 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [N] [G] soit condamnée à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [G] aux dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire, et par M^me Edeline EYRAUD, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE