TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 24/00397 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJFC

JUGEMENT

Du : 10 Juin 2025

S.A.D'[Adresse 8]

C/

[H] [K]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e COMMERCON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [K]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de M^me Tiffen MAUSSION, Greffière placée lors des débats, et de M^me Charline VASSEUR, Greffière lors du prononcé,

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.D’HLM SEQENS

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, substituée par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [K]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant

A l’audience du 10 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

Exposé du litigE

Par acte sous seing privé du 24 février 2005, le GIE DOMAXIS aux droits de laquelle vient la société d'[Adresse 8] a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [K] et Monsieur [H] [K] sur un appartement n° 1053 situé [Adresse 2], ainsi qu’un emplacement de stationnement n° G194 moyennant un loyer principal mensuel de 341,59 euros et une provision sur charges de 154,07 euros, ainsi qu’un loyer principal de 44,73 euros et une provision sur charges de 3,51 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Suivant avenant en date du 24 juillet 2014, l’emplacement de stationnement rattaché au logement a été supprimé à compter du 22 août 2014.

À la suite de son divorce, Monsieur [H] [K] devient seul titulaire du bail suivant avenant conclu le 17 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10 835,46 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [H] [K] le 15 mai 2024.

Par assignation du 17 juillet 2024, la société d'[Adresse 8] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [K], ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges éventuellement révisés conformément à la règlementation HLM qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à reprise effective des lieux,15 193,68 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte en date du 11 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts de droit,650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la date de l’audience.

Initialement appelée à l’audience du 30 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 avril 2025 compte tenu d’un éventuel solde de la dette.

À l’audience, la société d’HLM SEQENS a comparu, représentée par son conseil. Elle déclare que la dette s’élève désormais à la somme de 1 403,20 euros, arrêtée au 3 avril 2025. Compte tenu des déclarations du défendeur à l’audience, elle sollicite l’autorisation de transmettre un décompte actualisé en cours de délibéré pour confirmer l’éventuel solde de la dette, ainsi qu’un éventuel désistement d’instance.

Monsieur [H] [K], comparait en personne en déclarant avoir effectué deux versements le 2 et 5 avril 2025. Il justifie son impayé locatif en raison de l’attente d’un versement à hauteur de 20 000 euros qu’il devait percevoir, étant artisan et ayant des revenus variables. Il sollicite son maintien dans les lieux ainsi que l’éventuel octroi de délais de paiement dans l’hypothèse où il venait être considéré que la dette n’était pas soldée.

La présidence a autorisé la production d’un décompte actualisé sous huitaine.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré transmise à la demande de la présidente, en date du 17 avril 2025, le conseil de la société d'[Adresse 8] a transmis un décompte locatif actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 7 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10 835,46 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé que Monsieur [H] [K] a effectué deux versements dont l’un d’un montant de 702 euros le 2 avril 2025 et l’autre d’un montant de 703 euros le 5 avril 2025.

Compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale exposée à l’audience, il ressort des éléments du dossier que les revenus de Monsieur [H] [K] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler le reliquat de sa dette.

Dans ces conditions, il convient de favoriser son maintien dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, par note en délibéré transmise le 17 avril 2025, la société d'[Adresse 8] verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 17 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, Monsieur [H] [K] restait lui devoir la somme de 713,20 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte la somme de 176,60 euros imputée pour des frais de poursuite en date du 14 mai 2025, de 178,97 euros imputée pour des frais de poursuite en date du 23 juillet 2024 et de 13 euros imputés pour des frais de poursuite en date du 15 avril 2025.

Monsieur [H] [K] qui ne conteste pas le principe des impayés et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 344,63 euros, correspondant à la dette locative.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [H] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [K] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mai 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 février 2025, entre le GIE DOMAXIS aux droits duquel vient la société d'[Adresse 8], modifié par avenant en date du 17 avril 2023, d’une part, et Monsieur [H] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 8 juillet 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la société d’HLM SEQENS la somme de 344,63 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025, terme de mars 2025 inclus,

AUTORISE Monsieur [H] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [H] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 juillet 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [H] [K] sera condamné à verser à la société d'[Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE