TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [V] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Joseph PANGALLO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09022 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7FO

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 01 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09022 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7FO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2021, Mme [L] [H] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3778,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [C] le 8 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, Mme [L] [H] a assigné M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de M. [V] [C] et celle de tout occupant de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération des lieux,

—  6585,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif se décomposant comme suit : 3778,52 euros au titre du commandement de payer et 2807,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025,

—  1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 janvier 2026 Mme [L] [H], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2026, s’élève désormais à 7519,04 euros. Elle indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement, soutenant que M. [V] [C] ne justifie pas de sa situation professionnelle.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de Mme [L] [H] pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [V] [C] reconnait le montant de la dette qu’il demande à pouvoir régler par des mensualités de 250 euros. Il déclare travailler en contrat à durée indéterminée pour un salaire de 3000 euros environ. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3778,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 septembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que M. [V] [C] a repris le paiement intégral du loyer. Néanmoins, s’il a indiqué percevoir un salaire de 3000 euros, il n’a aucunement justifié de sa situation professionnelle et financière. Il ne verse aucune somme en plus du loyer courant alors que la dette est conséquente et a augmenté depuis l’assignation. Il en résulte qu’il ne démontre pas pouvoir régler une mensualité d’apurement en plus du loyer courant. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [L] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [L] [H] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [L] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026 selon décompte du 14 janvier 2026, M. [V] [C] lui devait la somme de 7419,04 euros, soustraction faite des frais de recouvrement dont il n’est pas justifié.

M. [V] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [V] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il sera en outre condamné à payer à Mme [L] [H] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 novembre 2021 entre Mme [L] [H], d’une part, et M. [V] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 2 septembre 2025,

DEBOUTE M. [V] [C] de sa demande de délais de paiement,

ORDONNE à M. [V] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [C] à payer à Mme [L] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [C] à payer à Mme [L] [H] la somme de 7419,04 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 5 janvier 2026 selon décompte du 14 janvier 2026,

CONDAMNE M. [V] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [V] [C] à payer à Mme [L] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge