TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01802

N° Portalis DBX4-W-B7J-UE3K

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[O] [K]

[U] [F]

C/

[G] [Y]

[Z] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie AUGUSTO de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie AUGUSTO de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [Y]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Madame [Z] [Y]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 juin 2024, sous signature électronique, à effet du 18 juin 2024, Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] ont donné à bail à Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 10], assorti de deux places de parking aériennes n°13 et 14, pour un loyer de 743 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 95 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] ont fait signifier le 25 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 05 mai 2025, Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] ont fait assigner Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 en lui demandant de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui leur a été consenti le 10 et 14 juin 2024,

— ordonner sans délai leur expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— les condamner solidairement à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effectivement du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 838 euros par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions du contrat,

— dire qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement à leur payer par provision la somme de 2.473,78 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 28 avril 2025, mensualité du mois d’avril 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 5.002,70 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] indiquent que le loyer courant a été payé quasi intégralement, puisque seulement 6 euros font défaut.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F].

Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] qui comparaissent en personne, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Monsieur [G] [Y] indique avoir repris son travail, après une période en arrêt maladie à l’origine de ses difficultés financières, lui permettant de retrouver une rémunération mensuelle de 2.100 euros en moyenne. Il n’avait pas en tête le montant exact du loyer et soutient verser le reliquat du loyer courant aujourd’hui.

Il fait état d’un crédit voiture d’un montant mensuel de 277 euros et d’une charge mensuelle relative à l’école privée de leur fille à hauteur de 279 euros.

Madame [Z] [Y] expose percevoir, pour sa part, l’aide adulte handicapé pour un montant mensuel d’environ 1.000 euros.

Monsieur [G] [Y] n’a pas déféré à la convocation du 26 juin 2025, du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] ont été autorisés par le Président à produire en cours de délibéré le justificatif de paiement du loyer courant effectué le jour de l’audience, soit le 17 juillet 2025, selon un décompte actualisé, ce qui a été fait le 29 juillet 2025, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 26 février 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mai 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 25 février 2025, pour la somme en principal de 1.968 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 09 avril 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] le bail ainsi qu’un décompte actualisé du 29 juillet 2025, communiqué en cours de délibéré sur autorisation du Président, mentionnant que Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4140,70 euros (mois de juillet 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires des frais de procédure d’un montant de 159,78€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 3.980,92€.

Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.980,92 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat à l’article 2.16, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] ont repris le paiement d’un loyer courant, notamment par un premier virement de 842 euros le 10 juillet 2025 et 2 virements de 10 euros chacun le 17 juillet 2025, et apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] pourra être poursuivie et ils seront tenus solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 848,41 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] supporteront in solidum une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 09 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2024 et liant Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] à Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 10] et les deux places de parking aériennes n°13 et 14 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] à titre provisionnel la somme de 3.980,92 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 29 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;

AUTORISONS Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 110 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] seront tenus de payer à Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 août 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 848,41 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [Y] à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [U] [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE