TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 FEVRIER 2025

N° RG 24/01179 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFO7

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. BLUSQY C/ Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE

DEMANDERESSE

La Société BLUSQY,

Société par Actions Simplifiée au capital social de 435.800€, inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 881 417 810, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences par le biais de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège -ayant pour gestionnaire location, la société OIKO GESTION, Société par Actions Simplifiée, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 519 555 974,

représentée par M^e Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291, M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DEFENDERESSE

ASSOCIATION APPRENDRE POUR COMPRENDRE,

Association régie par la loi du 1er juillet 1901 et le décret du 16 août 1901, enregistrée à la Direction Départementale de la Cohésion des Yvelines le 15 décembre 2014, dont le siège est à [Adresse 3], agissant poursuites et diligences par le biais de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Isabelle DALBOUSE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 261

Débats tenus à l’audience du : 14 Janvier 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 juillet 2016, la SCI FONTAINE, aux droits de laquelle vient la société BLUSQY, a donné à bail commercial à l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE les locaux sis [Adresse 1].

La SAS BLUSQY a fait délivrer le 16 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 août 2024, la société BLUSQY a fait assigner en référé l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 16 juin 2024,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 4843,86 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au mois de juillet 2024,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision la somme de 3000 euros au titre du préjudice financier,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 juin 2024,

— ordonner l’expulsion de l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux selon les formes légales avec, si besoin, l’assistance nécessaire d’un serrurier et/ou le concours de la force publique,

— condamner à titre provisionnel l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à régler la somme de 3580,18 euros au titre des loyers, indemnités et charges impayés à la date du mois de janvier 2025 inclus,

— condamner à titre provisionnel l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à régler une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la date effective de la remise des clés, tout mois commencé étant dû en totalité, chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, la date du fait générateur étant le 1er de chaque mois outre les charges en sus,

— autoriser la requérante à procéder à toute saisie-vente des meubles, immeubles et véhicules appartenant au défendeur jusqu’au paiement intégral de la dette,

— dire que la vente du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30, R.221-40 du code des procédures civiles d’exécution,

— autoriser la SAS BLUSQY à s’exonérer de l’article L.412-1 afin de lui permettre de reprendre les lieux au plus vite, ce d’autant plus que le locataire accuse un arriéré extrêmement important,

— condamner l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à régler la somme de 3000 euros au titre du préjudice financier,

— condamner l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à régler la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce comprenant la délivrance du commandement et de l’assignation,

— débouter l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE de toutes demandes, y compris en cas de demandes de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions, l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE soulève une contestation sérieuse relative à la régularisation des charges et à la révision annuelle du dépôt de garantie et en conséquence, sollicite de voire dire n’y avoir lieu à référé, et à titre subsidiaire, sollicite les plus larges délais de paiement, et en tout état de cause, débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions et la condamner à lui régler la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 16 mai 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Les charges sont justifiées. Seul le rappel dépôt de garantie, non prévu au bail, sera déduit.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 16 mai 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu à référé sur le surplus des demandes d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à payer à la société BLUSQY à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 17 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à payer à la société BLUSQY la somme provisionnelle de 3346,43 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus (déduction faite des rappels dépôt de garantie), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande au titre du préjudice financier

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En l’absence de préjudice justifié, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des Référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 juillet 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 17 juin 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons le surplus des demandes d’exécution,

Condamnons l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à payer à la société BLUSQY à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 17 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à payer à la société BLUSQY la somme provisionnelle de 3346,43 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus (déduction faite des rappels dépôt de garantie), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons que l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE pourra s’acquitter des provisions en 12 mensualités égales et successives de 278,86 euros, la 12ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer (indemnité d’occupation) courant,

Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,

Rejetons la demande de provision au titre du préjudice financier,

Condamnons l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE à payer à la société BLUSQY la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons l’Association APPRENDRE POUR COMPRENDRE au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY