TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00783 – N° Portalis DB22-W-B7J-S67L

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. FREMARC C/ [M] [E]

DEMANDERESSE

SA FREMARC, ayant son siège social à [Adresse 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le n° 342 281 409

Représentée par la SAS NHOOD SERVICES FRANCE, à capital variable, anciennement dénommée TRIMOGEST, ayant son siège social [Adresse 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le n°534 886 411, dûment habilitée à l’effet des présentes aux termes d’un mandat de gestion en date du 27 décembre 2020, titulaire d’une carte professionnelle Syndic, gestion Immobilière, Transaction sur immeubles et fonds de commerce n°CPI 5906 2016 000 012 159 délivrée par la CCI de Grand Lille, le 21 septembre 2022, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de Lyon, M^e Thierry VOITELLIER, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 52

DEFENDEUR

Monsieur [M] [E]

né le 18 Décembre 1989 à [Localité 6] (09)

demeurant [Adresse 3]

Venu aux droits de Monsieur [T] [E], exploitant une activité de cordonnerie, clés multiservices, laverie, pour laquelle il est immatriculé à cette adresse, au Registre du Commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 524 643 004

défaillant

Débats tenus à l’audience du 8 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, lors des débats et de Virginie BARCZUK, Greffière placée, lors du prononcé ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2007, la société Fremarc a consenti à Monsieur [T] [E] un bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (Haute-Garonne), dépendant du centre commercial Atac pour une durée de neuf ans à compter du 13 novembre 2007 moyennant un loyer annuel de 6 354,47 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte notarié du 2 décembre 2013, Monsieur [T] [E] a cédé une partie de son fonds de commerce de cordonnerie, dont le droit au bail à Monsieur [M] [E].

Le 14 novembre 2024, la société Fremarc a fait signifier à Monsieur [M] [E] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 55 277,49 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, la société Fremarc a fait assigner en référé Monsieur [M] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 8 juillet 2025.

Aux termes de son assignation, la société Fremarc demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater que Monsieur [M] [E] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer du 14 novembre 2024 dans les délais impartis ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 décembre 2024 ;

— constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail intervenu entre la société Fremarc et Monsieur [M] [E], est résilié à compter du 14 décembre 2024 ;

en conséquence,

— constater que Monsieur [M] [E] occupe sans droit ni titre les locaux objet dudit bail, depuis cette date ;

— ordonner la libération immédiate des lieux par Monsieur [M] [E] et la remise des clés, en tant que de besoins ;

— prononcer, en tant que de besoin, l’expulsion de Monsieur [M] [E] et de tout occupant introduit de son chef des locaux loués, d’une surface de 90,83 m2, dépendant du centre commercial Atac, devenu Auchan Supermarché, sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Haute-Garonne), avec au besoin, le recours de la force publique et d’un serrurier ;

— assortir, le cas échéant, l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 350,00 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

— se réserver compétence pour la liquidation de cette astreinte provisoire ;

— fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer prévu par le bail, outre charges et indexation telles que prévues au bail ;

— condamner Monsieur [M] [E] à payer, à la société Fremarc par provision :

* 56 645,35 € TTC au titre du solde de loyers, indemnité d’occupation, charges et accessoires contractuels, arrêté au 4 avril 2025 ;

* le coût du commandement de payer en date du 14 novembre 2024 ;

* les intérêts de retard prévus par le bail ;

* le coût de la délivrance de la présente assignation ;

en tout état de cause,

— dire que la décision à intervenir sera exécutoire au seul vu de la minute ;

— condamner Monsieur [M] [E] à payer à la société Fremarc la somme de 2 500,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens.

Assigné à l’étude, Monsieur [M] [E] n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Monsieur [M] [E] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu le 16 novembre 2007 entre la société Fremarc et Monsieur [M] [E] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 14 novembre 2024 à Monsieur [M] [E] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 55 277,49 €, terme de novembre 2024 inclus.

Il ressort d’un décompte du 4 avril 2025 produit par la demanderesse que Monsieur [M] [E] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 décembre 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [E] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Fremarc à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, indexé selon les stipulations contractuelles, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Fremarc verse aux débats un extrait du compte de Monsieur [M] [E] arrêté à la somme de 56 645,35 € au 4 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, après déduction d’un montant de 5 798,07 € correspondant à des factures prescrites.

A défaut de preuve que l’intéressé s’est acquitté de sa dette, l’obligation de Monsieur [M] [E] n’étant pas sérieusement contestable. Il convient donc de le condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société Fremarc.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 49 479,42 €, et à compter du 23 mai 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par la société Fremarc au titre d’intérêts de retard calculé au taux contractuel s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [E], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée il convient de condamner Monsieur [M] [E] à payer à la société Fremarc la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 16 novembre 2007 liant la société Fremarc et Monsieur [M] [E] portant sur le local situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (Haute-Garonne), dépendant du centre commercial Atac, avec effet au 15 décembre 2024 ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [M] [E] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [M] [E] à payer à la société Fremarc la somme provisionnelle de 56 645,35 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 4 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur un montant de 49 479,42 € et à compter du 23 mai 2025 pour le surplus ;

Condamnons Monsieur [M] [E] à payer à la société Fremarc une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, indexé selon les stipulations contractuelles, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Monsieur [M] [E] à payer à la société Fremarc la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Monsieur [M] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 et de l’assignation du 23 mai 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BARCZUK, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie BARCZUK Eric MADRE