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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 8]

[Courriel 12]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00588 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQV5

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[W] [O], [Z] [E]

DEFENDEUR(S) :

S.A.S. IMODIRECT, [W] [O]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SIX SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [Z] [E]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e LANCELOT

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.A.S. IMODIRECT

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M. [P] [C]

Mme [W] [O]

[Adresse 3]

[Localité 10]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 16 avril 2022, [W] [O] a donné à bail à [Z] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 11].

Le bail a été résilié par [Z] [E] par lettre recommandée avec avis de réception du 24 avril 2024 et un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 6 juin 2024.

Soutenant que le local loué, en ce qu’il comporterait une humidité excessive, ne respecterait pas les caractéristiques de décence et que [W] [O] aurait manqué sur ce point à son obligation de délivrance, lui causant ainsi divers préjudices, [Z] [E] l’a, par acte signifié le 5 novembre 2024, fait assigner devant le juge des contentieux de ce tribunal afin d’en obtenir l’indemnisation.

Affirmant que la société IMODIRECT, qui a acquis le patrimoine de la société Tenant cloud avec laquelle elle a conclu un mandat de gestion immobilière portant sur le local loué, aurait été défaillante dans l’exécution de ses obligations, [W] [O] l’a, par acte signifié le 12 février 2025, appelée en garantie simple des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

À l’audience, représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, [Z] [E] a demandé le constat que le local antérieurement loué était insalubre dès sa délivrance, et la condamnation de [W] [O] à lui payer les sommes de 17 587,96 € au titre des loyers et charges payés, 5000 € en réparation du préjudice moral, 5000 € en réparation du préjudice de jouissance, 690 € en restitution du dépôt de garantie majorée de 10 % par mois commencé en retard, 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, [W] [O] a sollicité le rejet des demandes d'[Z] [E], subsidiairement la garantie de la société IMODIRECT, et la condamnation de toute partie perdante à lui payer la somme de 3000 en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Représentée par la société ACE, président, elle-même représentée par [C] [T], gérant, la société IMO DIRECT a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes de [W] [O] et sa condamnation à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la jonction

L’article 367 du code civil dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il existe entre les deux instances, lesquelles se rapportent aux conditions d’occupation et à la gestion d’un même immeuble, un lien tel qu’il convient de les joindre pour y statuer par un seul et même jugement.

Sur les demandes principales

L’article L. 1331-22 du code de la santé publique dispose que tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre, et l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, des mesures prévues au même texte nécessitées par les circonstances.

[Z] [E] ne démontrant pas que le local antérieurement loué aurait au plus tard le jour de la conclusion du bail fait l’objet d’une décision prise sur le fondement du second texte susmentionné, sa demande en constat d’insalubrité est rejetée.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques du logement décent étant définies par le décret du 30 janvier 2002.

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non-judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence des parties.

Il ressort du rapport d’expertise non-judiciaire établi par la société Saretec le 28 mai 2024 que le logement litigieux présente des traces d’humidité dans l’angle d’un mur au rez-de-chaussée et, dans une moindre mesure, de chaque côté du pied du même mur à l’étage.

Cette situation est corroborée par l’état des lieux d’entrée, dont les observations et les photographies qui y sont intégrées font état de moisissures sur les côtés de la fenêtre de la cuisine, et de traces d’humidité sur le même mur, constitué de pierres jointoyées, tant au rez-de-chaussée qu’à l’étage.

Si l’on ne peut se hasarder à affirmer péremptoirement, comme l’a pourtant fait le rédacteur du rapport susmentionné, que la destination initiale du bâtiment en cause ne serait pas l’habitation, qu’il ne serait pas isolé et qu’il subirait par capillarité des remontées d’eau dues à son mode constructif, les traces d’humidité observées sur ces deux documents témoignent de manière certaine d’un renouvellement insuffisant de l’air. En effet, aucune baguette ou bouche de ventilation n’apparaît sur les menuiseries ou les murs du coin cuisine, ni sur les portes-fenêtres au rez-de-chaussée, ni sur les châssis de toit des espaces situés à l’étage, ni sur la fenêtre de la salle de douche, et seuls deux orifices d’extraction d’air sont présents, dans le coin cuisine et dans la salle de douche, ce dernier n’assurant d’ailleurs pas le renouvellement de l’air en permanence mais étant actionnable sur commande par un interrupteur.

Les photographies intégrées dans l’état des lieux d’entrée et dans celui de sortie établissent également que sont survenues dans la salle de douche des infiltrations d’eau entre la cabine de douche et les toilettes. Bien qu’un dispositif de renouvellement de l’air d’un logement ne pallie jamais la nécessité de l’aérer régulièrement, ces infiltrations d’eau ont été de nature à accentuer l’insuffisance du renouvellement de l’air dans le logement.

Si les autres photographies versées aux débats font apparaître une fissure entre les plaques de plâtre constituant le plafond de la véranda et le mur du bâtiment qu’elle prolonge, celle-ci ne porte pas les traces noirâtres caractéristiques d’une infiltration d’air permanente, il n’est pas établi que cet espace ou le reste du logement aient été rendus très difficiles à chauffer, et la véranda en cause ne constitue pas une pièce principale du logement, dont elle est séparée par une porte-fenêtre.

Ce manquement par [W] [L] [S] à son obligation de délivrance d’un logement répondant aux caractéristiques de décence en ce qu’il ne permet pas une aération suffisante ouvre droit au profit d'[Z] [E] à l’indemnisation des préjudices qui y trouvent leur cause.

L’insuffisance du renouvellement de l’air n’a pas rendu impossible l’occupation de la totalité du logement litigieux, [Z] [E] s’y étant d’ailleurs maintenue pendant plus de deux années et ayant bénéficié de ses autres éléments, tels que le clos, le couvert et ses éléments d’équipement. Les dépenses excessives de chauffage alléguées par elle ne sont pas davantage corroborées par une quelconque pièce, de sorte qu’elle n’est pas fondée à réclamer le paiement d’une somme constituant l’intégralité des loyers et charges payés.

Les quelques courriers électroniques communiqués établissent que [W] [O] a par le biais de son époux ou d’entrepreneurs effectué à la demande d'[Z] [E] diverses interventions dans le logement, et cette dernière ne démontre pas qu’il était totalement inhabitable, de sorte qu’elle ne rapporte la preuve d’aucun préjudice moral.

Le laconisme du certificat médical obtenu par [Z] [E] fait obstacle à la démonstration de la dégradation de son état de santé et de son lien de causalité avec le manquement de [W] [O] à son obligation de délivrance.

L’absence de renouvellement suffisant de l’air a en revanche causé pour elle de manière certaine un préjudice de jouissance, caractérisé par une gêne dans son occupation, en particulier durant les deux périodes hivernales passées dans les lieux, qui est entièrement réparé par une somme de 2500 € que [W] [O] est condamnée à lui payer.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’état des lieux de sortie démontre que le jardin n’est pas entretenu, que le volet gauche de la véranda est cassé, que le joint périmétrique de la douche est noirci, et qu’existent au niveau de l’arrivée d’eau chaude sur le mitigeur de douche d’importantes traces de calcaire, caractéristiques d’un écoulement régulier trouvant sa cause dans la vétusté du joint entre cet élément et le tuyau l’alimentant.

Quels que puissent être les manquements de la bailleresse à ses obligations, [Z] [E] n’était elle-même pas autorisée à ne pas exécuter les siennes, dont font pourtant partie au titre de l’entretien locatif le maintien en état courant des espaces extérieurs, la réfection des joints périmétriques de baignoire ou de douche quels qu’aient pu être leur état à l’entrée dans les lieux, et le remplacement des joints de robinetterie.

L’état des lieux de sortie n’étant pas sur ces points conforme à celui d’entrée, [Z] [E] n’est pas fondée à réclamer la restitution du dépôt de garantie assorti de la majoration de 10 % prévue par l’article susmentionné.

Sur la demande en garantie

L’article 1991 du code civil dispose notamment que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, et l’article 1992 du même code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, et que néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Le manquement par [W] [L] [S] à son obligation de délivrance d’un logement comportant une aération suffisante commande l’exécution de travaux dont ni l’initiative ni la programmation n’appartenaient à la société IMODIRECT, laquelle l’a informée des doléances d'[Z] [E] dès qu’elle en a eu connaissance.

Les échanges de courriers électroniques entre bailleresse et locataire prouvent également que la première a exécuté elle-même ou par des entrepreneurs plusieurs interventions afin d’y répondre, si bien qu’aucune faute de gestion ne peut être reprochée à la mandataire.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [O] doit être condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, [W] [O] doit également être condamnée, en application de l’article 700 du même code, à payer à [Z] [E] la somme de 1500 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de ce texte au profit de la société IMODIRECT.

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les numéros 24/588 et 25/192 ;

CONDAMNE [W] [O] à payer à [Z] [E] la somme de 2500 € en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [W] [O] aux dépens ;

CONDAMNE [W] [O] à payer à [Z] [E] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes d'[Z] [E], de [W] [O] et de la société IMODIRECT ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU