Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 10 décembre 2024, n° 23/03097

TJ Bordeaux 10 décembre 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Violation du droit de préférence
La cour a estimé que la société AMODIA GIRONDE ne connaissait pas l'existence du pacte de préférence, et que la sanction de la violation ne pouvait pas être la nullité de la promesse de vente.
Rejeté
Droit de substitution en cas de violation du pacte de préférence
La cour a jugé que la société JMGC Le Porteur d'Eau ne pouvait pas être substituée car la violation du droit de préférence ne justifiait pas cette substitution.
Rejeté
Préjudice subi du fait de la violation du droit de préférence
La cour a estimé que la société ne justifiait d'aucun préjudice, car elle pouvait exercer son droit de préférence dans le cadre de la vente envisagée.
Rejeté
Congé délivré en fraude des droits du locataire
La cour a jugé que le congé avait été délivré en fraude manifeste des droits du locataire, justifiant le rejet de la demande d'expulsion.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable de condamner les bailleuses à verser une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 10 déc. 2024, n° 23/03097
Numéro(s) :	23/03097
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Sophie LOURMEHenri KELLALEugénie SIX
Cabinet(s) :	SELARL HENRI KELLAL AVOCATCABINET ETCHE AVOCATS
Parties :	SARL JMGC LE PORTEUR D' EAU c/ SARL AMODIA GIRONDE

Texte intégral

N° RG 23/03097 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XULG

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 DÉCEMBRE 2024

50A

N° RG 23/03097

N° Portalis DBX6-W-B7H- XULG

Minute n°2024/

AFFAIRE :

SARL JMGC LE PORTEUR D’EAU

[E] [U] épouse [D]

[R] [G] épouse [U]

SARL AMODIA GIRONDE

Grosse Délivrée

le :

SELARL CABINET ETCHE AVOCATS

M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE

M^e Anne-Sophie LOURME

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 17 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Novembre 2024, le délibéré a été prorogé au 10 Décembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL JMGC LE PORTEUR D’EAU

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-Sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/03097 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XULG

DÉFENDERESSES

Madame [E] [U] épouse [D]

née le 13 Novembre 1974 à [Localité 13] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Henri KELLAL de la SELARL HENRI KELLAL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [R] [G] épouse [U]

née le 20 Avril 1938

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Henri KELLAL de la SELARL HENRI KELLAL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SARL AMODIA GIRONDE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Eugénie SIX de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

[Adresse 3]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [U] épouse [D] et Madame [R] [U] sont propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 7] à hauteur d’un quart en nu-propriété et de trois quarts en pleine propriété pour la première et d’un quart en usufruit pour la seconde.

Selon contrat de bail commercial dérogatoire conclu en application de l’article L 145-5 du code de commerce le 25 juillet 2020, Madame [E] [D], seule, a donné à bail à la SARL JMGC Le Porteur d’Eau un local commercial d’une superficie d’environ 60 m² pour une durée de trois années.

Selon avenant du 18 février 2021, les parties ont décidé d’augmenter la superficie des locaux loués et le montant du loyer et de stipuler au profit du preneur un droit de préférence de second rang en cas de vente de l’immeuble.

Le 30 mars 2022, Mesdames [D] et [U] ont consenti à la SARL AMODIA GIRONDE une promesse de vente portant sur la pleine propriété de la totalité de l’immeuble sis [Adresse 7] et, par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2023, elles ont donné congé à la SARL JMGC Le Porteur d’Eau pour le 24 juillet 2023.

Par exploit des 21 et 27 mars et 5 avril 2023, la SARL JMGC Le Porteur d’Eau a assigné Madame [E] [D], Madame [R] [U] née [G] et la SARL AMODIA GIRONDE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir annuler la promesse de vente, à défaut d’être substitué à la SARL AMODIA GIRONDE et à titre subsidiaire de se voir allouer des dommages et intérêts.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, la SARL JMGC Le Porteur d’Eau demande, au visa des articles 1103, 1104, 1123, 1231 et suivants et 1240 du code civil, de voir :

« A titre principal :

Prononcer la nullité de la promesse de vente conclue entre la SARL AMODIA GIRONDE et Madame [E] [D] le 30 mars 2022,

Prendre acte de la réitération de la volonté de la SARL JMGC LE PORTEUR de se porter acquéreur de l’immeuble sis [Adresse 7] au prix de 1.000.000,00 d’euros,

Condamner Mesdames [E] [D] et [R] [U] à comparaître par devant notaire dans le mois suivant la signification du Jugement à intervenir afin qu’il soit passé acte de vente entre Madame [D] et la SARL JMGC LE PORTEUR D’EAU au titre de l’immeuble sis [Adresse 7] au prix de 1.000.000,00 d’euros,

A titre subsidiaire :

Prononcer la substitution de la SARL AMODIA GIRONDE par la SARL JMGC LE PORTEUR D’EAU au titre de la vente de l’immeuble sis [Adresse 7],

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 € par jour de retard pendant un mois à compter du 31e jour à 00H00 suivant la signification du Jugement à intervenir,

N° RG 23/03097 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XULG

A titre infiniment subsidiaire :

Condamner in solidum Mme [E] [D], Mme [R] [U] et la SARL AMODIA GIRONDE à verser à la SARL JMGC PORTEUR D’EAU la somme de 100.000,00 euros en réparation du préjudice subi du fait de la violation du droit de préférence de contractuel,

En tout état de cause :

Rejeter toutes demandes formulées contre la SARL JMGC LE PORTEUR D’EAU,

Condamner in solidum Mme [E] [D], Mme [R] [U] et la SARL AMODIA GIRONDE à verser à la SARL JMGC LE PORTEUR D’EAU la somme de 6.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, Madame [E] [U] épouse [D] et Madame [R] [U] demandent, au visa des articles 1103, et suivants, 1123 et 1231-6 du code civil, L 145-5 du code de commerce, L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir :

« DIRE ET JUGER Madame [S] [C] [U] épouse [D] et Madame [R] [G] veuve [U] recevables et bien fondées en toutes leurs demandes,

DEBOUTER la société JMGC LE PORTEUR D’EAU de toutes ses demandes,

PRENDRE ACTE de ce que Madame [S] [C] [U] épouse [D] a manifesté son intention de ne pas laisser la société JMGC LE PORTEUR D’EAU en possession des lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 12], ce, conformément aux dispositions de l’article L145-5 du Code de commerce,

ORDONNER l’expulsion de la société JMGC LE PORTEUR D’EAU, ainsi que celle de tous les occupants éventuellement dans les lieux, de son chef, des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 12], avec, si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées,

ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, ce, jusqu’au jour de libération des lieux avec remise des clefs et se réserver la liquidation de ladite astreinte,

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au dernier loyer applicable, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et CONDAMNER la société JMGC LE PORTEUR D’EAU au paiement de cette indemnité, ce au bénéfice de Madame [T] [F] [C] [U] épouse [D] et Madame [R] [G], veuve [U],

CONDAMNER la société JMGC LE PORTEUR D’EAU à payer à Madame [T] [F] [C] [U] épouse [D] et Madame [R] [G] une somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

N° RG 23/03097 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XULG

CONDAMNER la société JMGC LE PORTEUR D’EAU aux entiers dépens,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ».

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 février 2024, la SARL AMODIA GIRONDE demande, au visa de l’article 1123 du code civil, de voir :

« DEBOUTER la société JMGC LE PORTEUR D’EAU de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la société JMGC LE PORTEUR D’EAU à verser à la société AMODIA GIRONDE la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société JMGC LE PORTEUR D’EAU aux entiers dépens de l’instance ».

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 06 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet du litige

En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Les demandes de “prendre acte” n’étant pas des prétentions en ce qu’elles ne tendent pas à conférer un droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, mais n’étant que le rappel de moyens invoqués au soutien des prétentions, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci.

Sur les demandes de la société JMGC LE PORTEUR D’EAU

Aux termes de l’article 1123 du code civil, le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

N° RG 23/03097 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XULG

En l’espèce, aux termes de l’article 5 – DROIT DE PREFERENCE EN CAS DE VENTE DES LOCAUX – de l’avenant régularisé par Madame [E] [D] et la société JMGC le 18 février 2021 :

« Le Bailleur étant en phase de négociation avancée avec un promoteur en vue de la vente des locaux et paiement en dation, il accepte de concéder en second rang un droit de préférence au Locataire pour le cas où cette vente n’aboutissait pas.

Le Bailleur devra alors informer le Locataire de la vente des Locaux projetée. Cette notification sera valablement réalisée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

A peine de nullité, la notification indiquera le prix et les conditions de la vente envisagée.

Cette notification vaudra offre de vente au profit du Locataire.

Le Locataire disposera d’un délai d’un (1) mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. Il devra indiquer s’il entend recourir à un prêt.

En cas d’acceptation de cette offre sans indication de recours à un prêt, le Locataire disposera d’un délai de deux (2) mois, à compter de l’envoi de son acceptation au Bailleur, pour réaliser la vente.

Lorsque le Locataire aura indiqué dans sa réponse au Bailleur, son intention de recourir à un prêt, l’acceptation de l’offre sera subordonnée à l’obtention du prêt et le Locataire disposera d’un délai de quatre (4) mois à compter de l’envoi de son acceptation, pour réaliser la vente.

A l’expiration du délai imparti, si la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente sera sans effet.

[…] ».

Il ressort d’un mail adressé au gérant de la société JMGC Le Porteur d’Eau par Madame [E] [D] le 12 mars 2021 que contrairement à ce que soutiennent les parties défenderesses, les négociations en cours à la date de cet avenant n’avaient pas lieu avec la société AMODIA GIRONDE mais avec la SACIF.

La vente n’ayant pas abouti avec la SACIF, il devait être fait application par le bailleur du droit de préférence contractuellement accordé au locataire : celui-ci devait être informé de la vente projetée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée.

Par un courriel du 29 juin 2021, Madame [E] [D] a informé la société locataire de ce qu’elle avait un acheteur ferme et sans condition de permis ou autre pour le bien loué, au prix d’un million d’euros et lui a demandé de lui indiquer si elle était acquéreur à ce prix et sans condition dans un délai de trois jours.

Cette notification, qui confirme la conscience qu’avait le bailleur de ce que la clause instaurant le droit de préférence de second rang au locataire devait jouer, quoi que les défenderesses en disent dans leurs écritures dans le cadre de la présente instance, ne répond pas au formalisme prévu pour sa délivrance mais omet surtout d’indiquer les conditions de la vente envisagée, comme contractuellement exigé à peine de nullité.

Par un courriel en réponse du 02 juillet 2021, la société JMGC Le Porteur d’Eau a demandé la communication de la copie de la proposition d’achat afin de pouvoir faire connaître sa décision d’acheter par préférence dans le délai d’un mois prévu à l’avenant du 18 février 2021.

Si une telle communication n’est pas prévue contractuellement, elle aurait permis de pallier la carence de la notification du 02 juillet 2021 en informant sur les conditions de la vente envisagée le locataire, qui aurait alors pu choisir de se prévaloir ou non, de son droit de préférence dans la vente des locaux dans le délai d’un mois.

En ne répondant pas à ce courriel et en signant une promesse de vente avec la société AMODIA GIRONDE le 30 mars 2022, Mesdames [D] et [U] ont contrevenu au pacte de préférence.

La société demanderesse soutient que la société AMODIA GIRONDE connaissait l’existence du pacte de préférence au motif que la pièce intitulée “Engagement de vente” qu’elle a signée prévoyait plusieurs conditions suspensives à la vente et notamment “que le droit de préemption du locataire soit notifié par le vendeur dans le mois suivant la signature du présent engagement et purgé avant la signature de la promesse de vente”.

Cette pièce, qui fait référence au droit de préemption légal du locataire d’un local à usage commercial prévu par l’article L 145-46 du code de commerce, ne démontre aucunement que la société AMODIA GIRONDE avait connaissance de l’existence du pacte de préférence consenti à la société demanderesse ni de l’intention de celle-ci de s’en prévaloir.

Dès lors, la sanction de la violation du droit de préférence par les venderesses ne saurait être la nullité de la promesse de vente consentie à la société AMODIA GIRONDE ni la substitution de la société demanderesse à cette dernière.

La société JMGC Le Porteur d’Eau sera déboutée de ses demandes en ce sens.

La seule sanction possible est l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Si elle n’a pas pu exercer son droit de préférence conventionnel, la société JMGC Le Porteur d’Eau pourra exercer, dans le cadre de la vente envisagée entre son bailleur et la société AMODIA GIRONDE, son droit de préférence ou droit de préemption de locataire prévu par l’article L 145-46 du code de commerce.

Dès lors, elle ne justifie d’aucun préjudice.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’expulsion à l’encontre de la société JMGC Le Porteur d’Eau

Aux termes des dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Le bail du 25 juillet 2020 a été conclu pour une durée maximale de trois années entières et consécutives qui ont commencé à courir à compter de la signature du bail.

Au cours des négociations avec la société AMODIA GIRONDE en vue de la vente du bien loué, menées en violation du droit de préférence contractuel accordé au locataire, Mesdames [D] et [U] ont notifié à la société JMGC Le Porteur d’Eau, par courrier du 30 mars 2022, qu’une promesse de vente ayant été consentie au promoteur immobilier AMODIA, elle devait libérer les lieux pour le 25 juillet 2023. Elles le lui ont rappelé par un courrier du 06 juillet 2022 et par un acte extra-judiciaire en date du 24 janvier 2023, elle lui ont fait délivrer un congé pour le 24 juillet 2023.

Le congé a été délivré en fraude manifeste des droits du locataire, qui a été privé de son droit de préférence conventionnel en vertu duquel il aurait pu faire connaître son intention d’acheter par préférence et ainsi se maintenir dans les lieux dans l’attente de la réalisation de la vente.

En conséquence du caractère frauduleux du congé délivré à la société JMGC Le Porteur d’Eau, il y a lieu de rejeter la demande tendant à voir ordonner son expulsion et les demandes subséquentes formées par Madame [E] [U] épouse [D] et Madame [R] [U].

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner in solidum Madame [E] [U] épouse [D] et Madame [R] [U] à payer à la société JMGC Le Porteur d’Eau une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes formées de ce chef.

Succombant, Madame [E] [U] épouse [D] et Madame [R] [U] supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la société JMGC LE PORTEUR D’EAU de sa demande d’annulation de la promesse de vente consentie à la SARL AMODIA GIRONDE, de sa demande subsidiaire de substitution à la SARL AMODIA GIRONDE et de sa demande plus subsidiaire de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [E] [U] épouse [D] et Madame [R] [U] de leur demande d’expulsion à l’encontre de la SARL JMGC LE PORTEUR D’EAU et de leurs demandes subséquentes ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [U] épouse [D] et Madame [R] [U] à payer à la SARL JMGC LE PORTEUR D’EAU la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [U] épouse [D] et Madame [R] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT