Minute N° 26/75

Jugement du 07 avril 2026

Dossier : N° RG 24/02780 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FGQZ

Affaire : [G] [J], [L] [D], [Q] [N], [B] [K], [F] [I], [A] [Y] épouse [I], S.A.R.L. [W], S.A.R.L. [O] C/ S.A.S. [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats

Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDEURS

— Monsieur [G] [J]

né le 19 septembre 1975 à [Localité 1]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] – [Localité 2]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

— Monsieur [L] [D]

né le 05 février 1954 à [Localité 3]

de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

— Monsieur [Q] [N]

né le 19 août 1954 à [Localité 4]

de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

— Madame [B] [K]

née le 08 janvier 1957 à [Localité 4]

de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

— Monsieur [F] [I]

né le 08 août 1946 à [Localité 5]

de nationalité française

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

— Madame [A] [Y] épouse [I]

née le 26 juin 1949 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 6]

de nationalité française

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

— S.A.R.L. [W]

immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 423 960 863

prise en la personne de son représentant légal

siège social : [Adresse 7]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

— S.A.R.L. [O]

immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 493 854 483

prise en la personne de son représentant légal

siège social : [Adresse 8]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 1]

immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 821 780 848

prise en la personne de son représentant légal

siège social : [Adresse 9]

représentée par Maître Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, Maître Nathalie BOISSEAU, membre de la S.C.P. ROUDET-BOISSEAU-LEROY-DEVAINE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 13 novembre 2025

Débats tenus à l’audience du 03 février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président le 07 avril 2026

Jugement prononcé le 07 avril 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] ont acquis des logements situés dans l’ensemble immobilier "[Adresse 10]” sis [Adresse 11] à [Localité 9] destiné à être exploité comme résidence de tourisme.

Ils ont régularisé des baux commerciaux avec la SAS MER MONTAGNE VACANCES assurant l’exploitation de cette résidence.

Le 1er octobre 2016, la SAS MMV a cédé son fonds de commerce à la SAS [Adresse 1].

Cette cession a été dénoncée aux différents copropriétaires.

Invoquant des retards et difficultés de paiement des loyers, Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] ont fait assigner la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU devant le juge des référés en paiement d’une provision.

Après radiation du dossier le 28 juin 2022 pour tentative de règlement amiable du litige, l’affaire a été ré-enrôlée et le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a, le 02 avril 2024, débouté Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] de leurs demandes en paiement d’indemnités provisionnelles au titre de loyers impayés et débouté également la SAS [Adresse 1] de ses demandes reconventionnelles en paiement d’indemnités provisionnelles pour contestation sérieuse.

Par exploit du 24 septembre 2024, Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] ont fait assigner la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE réclamant notamment le paiement des loyers qu’ils estimaient impayés et la communication de différentes pièces.

La SAS [Adresse 1] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir.

L’incident a été joint au fond et les parties ont repris celui-ci dans leurs conclusions devant le tribunal.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 05 mai 2025, Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1128, 1130, 1140, 1143, 1240 et suivants et 1708 et suivants du code civil,

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu articles 9, 514, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’ensemble des pièces versées au débat, notamment les baux commerciaux,

— Déclarer Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [T] [X], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [K], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I], la SARL [W] et la SARL [O] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

Y faisant droit,

Sur la demande en paiement de l’ensemble des demandeurs :

— Condamner la société [Adresse 1] à payer à chacun des demandeurs les sommes suivantes au titre des loyers impayés :

* Condamner en conséquence la société VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU à verser à Monsieur [G] [J] la somme de 3 463,14 €, à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

* Condamner en conséquence la société [Adresse 1] à verser à Monsieur [L] [D] la somme de 8 076,32 €, à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

* Condamner en conséquence la société VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU à verser à Monsieur [Q] [N] et à Madame [B] [K] la somme de 8 735,42 €, à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

* Condamner en conséquence la société [Adresse 1] à verser à la SARL [O] la somme de 16 076, 32 €, à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

* Condamner en conséquence la société VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU à verser à Monsieur et Madame [F] et [A] [I] la somme de 9 403,62 €, à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

* Condamner en conséquence la société [Adresse 1] à verser à la SARL [W] la somme de 8 171,70 €, à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

Ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du 1er défaut de règlement en l’occurrence le 1er trimestre 2020,

— Ordonner à la société [Adresse 1] de communiquer aux demandeurs dans un délai de 8 jours suivant le jugement à intervenir :

* Les comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question (de 2019 à 2024 compris),

* Les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs des 5 dernières années (de 2019 à 2024 compris) ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Ceci sous astreinte de 1 000 €TTC par document et par jour de retard, étant précisé que les trois obligations de communication devront être satisfaites pour que l’astreinte prenne fin.

— Juger que le Juge de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,

— Condamner la société VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU à payer, à chacun des demandeurs, une somme qui ne saurait être inférieure à 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

— Condamner la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU à supporter les entiers dépens.

Ils estiment irrecevables les conclusions d’irrecevabilité de la SAS [Adresse 1] présentées devant le tribunal alors qu’elle relèveraient de la seule compétence du juge de la mise en état et subsidiairement contestent les fins de non-recevoir soulevées, leurs demandes étant parfaitement différenciées, la prescription de cinq ans applicable au paiement des loyers n’étant pas acquise et le transfert du bail entre les époux [O] et al SARL [O] ayant été dénoncée au preneur qui verserait les loyers à la SARL [O].

Sur le fond, ils exposent que le paiement du loyer constituerait l’obligation principale du preneur et même l’essence du bail et que chaque partie à un bail commercial devrait exécuter ses obligations de bonne foi.

Ils ajoutent qu’en 2018, une baisse temporaire de 15% aurait été consentie à la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU par certains bailleurs mais que la défenderesse aurait appliqué cette baisse à l’égard de tous de façon indifférenciée et postérieurement à l’échéance de l’avenant.

Ils ajoutent que la SAS [Adresse 1] aurait continué à appliquer la décote de 15% pour l’année 2023 (sauf pour Monsieur [J] et la SARL [O]), que la somme versée au titre de l’arriéré ne correspondrait pas au reliquat dû et que la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU n’aurait pas appliqué l’indexation prévue aux contrats.

Ils estiment incompréhensibles les demandes reconventionnelles de la SAS [Adresse 1].

Sur leur demande de communication de pièces, ils indiquent que la communication des comptes d’exploitation ferait partie des obligations prévues aux contrats et serait également prévue par l’article L321-2 du code du tourisme.

Ils précisent que le compte d’exploitation communiqué ne pourrait pas se limiter à un extrait ou aux postes déjà communiqués dans le bilan mais devrait comporter un détail des charges variables et des charges fixes et être un document comptable et non pas un document interne.

Ils énoncent que la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU n’aurait communiqué aucune pièce comptable probante pour les années 2020 et 2021 et que sa résistance serait abusive.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, la SAS [Adresse 1] demande au tribunal de :

Vu l’article 145,700,834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles L145-9 et suivants du code de commerce,

* Rejeter les pièces n°20 et 21 non communiquées.

Principalement,

* Prononcer l’irrecevabilité des demandes indifférenciées formulées par les bailleurs,

* Prononcer l’irrecevabilité des demandes prescrites formulées par Monsieur [J], Monsieur [D], Monsieur [N] et Madame [K], la SARL [O], les consorts [I], la SARL [W],

* Prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par Madame [K] et la SARL [O],

* Prononcer l’irrecevabilité des demandes sérieusement contestables formulées par Monsieur [J], Monsieur [D], les consorts [N] et [K], la SARL [O], les consorts [I], la SARL [W],

Reconventionnellement,

* Condamner Monsieur [J] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 4 998,80€,

* Condamner Monsieur [D] à payer à la société VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU la somme de 5 387,88€,

CONDAMNER Monsieur [N] et subsidiairement, Monsieur [N] et Madame [K] in solidium, à payer à la société [Adresse 1] la somme de 5828,55 euros.

* Condamner la SARL [O] et subsidiairement, la SARL [O] et les époux [O] in solidium, à payer à la société VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU la somme de 23 205,17€,

* Condamner les époux [I] in solidium à payer à la société [Adresse 1] la somme de 6 273,34€,

* Condamner la SARL [W] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 12 776,12€,

* Condamner Monsieur [X] à payer la société VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU la somme de 507,05€,

Subsidiairement,

* Débouter Monsieur [J] de ses demandes,

* Débouter Monsieur [D] de ses demandes,

* Débouter Monsieur [N] et Madame [K] de leurs demandes,

* Débouter la SARL [O] et les époux [O] de leurs demandes,

* Débouter les époux [I] de leurs demandes,

* Débouter la SARL [W] de ses demandes,

* Ecarter l’exécution provisoire.

En toutes hypothèses,

* Débouter Monsieur [J], Monsieur [D], les consorts [N] et [K], la SARL [O], les époux [O], les consorts [I], la SARL [W] de toutes leurs demandes,

* Condamner Monsieur [J], Monsieur [D], les consorts [N] et [K], la SARL [O], les époux [O], les consorts [I], la SARL [W] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3 000€ chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner Monsieur [J], Monsieur [D], les consorts [N] et [K], la SARL [O], les époux [O], les consorts [I], la SARL [W] aux entiers dépens.

Elle soutient que les pièces 20 et 21 ne lui auraient pas été communiquées et que la demande de communication de pièces des demandeurs serait indifférenciée et serait prescrite pour les années antérieures à 2018.

Elle ajoute que la demande tendant à ce que le Président se réserve la liquidation de l’astreinte sur simple requête serait irrecevable car nécessitant un débat contradictoire et que la demande en paiement des loyers se heurterait à la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce.

Sur le fond, elle fait valoir que les demandeurs ne produiraient aucun décompte et ne retireraient pas les sommes versées par le preneur.

Elle précise que les bailleurs auraient trop perçu ce qui justifierait sa demande reconventionnelle et que les consorts [N] ne communiqueraient pas leur bail n’établissant donc pas leur qualité de bailleur tandis que la SARL [O] ne démontrerait pas avoir notifié le transfert de bail au preneur.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que l’incident soulevé par la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU et consistant en des fins de non-recevoir a été joint au fond par le juge de la mise en état selon décision du 10 avril 2025 comme l’article 789 le permet.

La SAS [Adresse 1] n’indique pas en quoi cette décision serait illégale alors même qu’elle est conforme à la disposition légale sus-visée.

En effet selon l’article 789 du code de procédure civile "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° ….

6° statuer sur les fins de non-recevoir….

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à la fin de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.".

1) sur les fins de non-recevoir

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] ne demandent la communication des comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question uniquement de 2019 à 2024 compris ainsi que les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs des 5 dernières années et donc également uniquement de 2019 à 2024 compris, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Dès lors, la demande ne porte que sur les cinq dernières années et n’est donc pas atteinte par la prescription.

Cette demande est recevable.

En ce qui concerne la demande de liquidation de l’astreinte et ses modalités qui sont contestées par la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU, celle-ci n’indique pas sur quel fondement cette demande serait irrecevable.

Elle sera donc appréciée au niveau du débat au fond.

Enfin, la SAS [Adresse 1] n’indique pas en quoi cette demande serait indifférenciée et à ce titre irrecevable.

Cette fin de non-recevoir sera également écartée.

Selon l’article L145-60 du code de commerce « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. ».

Cette disposition est intégrée dans un chapitre qui est sans lien avec l’exécution des obligations des parties et notamment le paiement du loyer. Les seules dispositions relatives au loyer insérées dans ce chapitre sont celles en fixation du montant du loyer dans le cadre d’un bail renouvelé ou révisé ou encore le taux de variation du loyer du bail renouvelé, les conditions de révision des loyers.

Ne sont donc pas concernées les actions en paiement du loyer fixé par le bail.

La prescription de cette action est la prescription quinquennale de droit commun.

Selon l’article 2224 du code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ».

Le point de départ de ce délai est, s’agissant de créances payables par termes successifs, la date d’exigibilité de chaque loyer.

En l’espèce, Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] ne réclament des arriérés de loyers que pour la période du 1er trimestre 2020 au 28 février 2025.

L’assignation ayant été délivrée le 24 septembre 2024, leurs demandes n’étaient pas prescrites à cette date.

Cette fin de non-recevoir sera également rejetée.

Sur les demandes de Madame [K], le bail communiqué par les demandeurs mentionnent bien Madame et Monsieur [N] en qualité de bailleurs.

Dès lors, Madame [K] justifie de sa qualité à agir.

Quant à la SARL [O], elle communique une attestation établie par Maître [C] [Z], Notaire à [Localité 10], le 26 mars 2007, selon laquelle la SARL [O] a acquis les lots donnés en location à la société MMV.

Ainsi la SARL [O] justifie de sa qualité de propriétaire des lots donnés à bail depuis l’origine.

Ces fins de non-recevoir présentées à l’encontre de Madame [K] et de la SARL [O] pour défaut de qualité à agir seront rejetées.

Pour le surplus, la SAS [Adresse 1] confond le fond et la procédure en formulant dans son dispositif une fin de non-recevoir à l’encontre de tous les demandeurs pour « demandes sérieusement contestables ».

2) sur les pièces 20 et 21 des demandeurs

Selon l’article 132 du code de procédure civile "La partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance.

La communication doit être spontanée.".

En l’espèce, Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] ont fait état de pièces numérotées 20 et 21 et consistant la première en une attestation notariée du 26 mars 2007 concernant la SARL [O] et la seconde une attestation de TGS, expert comptable, du 14 février 2024.

Contrairement à ce que soutient la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU, ces deux pièces ont fait l’objet d’une communication spontanée de la part des demandeurs. Cette communication a eu lieu le 08 novembre 2024 par RPVA, comme toutes les autres pièces et les conclusions échangées entre les parties.

Ces deux pièces ne seront donc pas écartées des débats.

3) sur le fond

A. sur les loyers

Selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Le contrat de bail prévoit comme obligation à la charge du preneur celle de payer le loyer aux termes convenus. La seule existence du bail et de la clause fixant le loyer suffit à établir la créance du bailleur.

Dès lors, il appartient au locataire de justifier du paiement qui lui incombe.

En l’espèce, les contrats signés entre les différents demandeurs et la SAS MMV, aux droits de laquelle se trouve la SAS [Adresse 1], prévoyaient un loyer à la charge du preneur calculé de la façon suivante :

« 40% du chiffre d’affaires hébergement hors taxes et net de commission, réparti entre les propriétaires au prorata de leur nombre de m² de SHAB avec un montant minimum garanti pour le bailleur. ».

Ce montant minimum garanti était différent pour chacun des copropriétaires demandeurs dès lors que la SHAB de chacun des lots était différente.

Il était précisé que ce loyer était réglé en 4 échéances trimestrielles et que le complément de loyer devait être versé au plus tard dans les trois mois de la clôture.

Enfin chaque bail stipulait une révision de ce loyer par référence à l’indice du coût de la construction.

Par contre, le 19 octobre 2018, Monsieur [L] [D] a consenti au preneur une décote de 15% à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 septembre 2019.

Un second avenant sans date a été régularisé entre Monsieur [L] [D] et la SAS [Adresse 1], aux termes duquel le bailleur a consenti au locataire le maintien de la décote de 15% à compter du 1er janvier 2020 et ce jusqu’au terme du bail.

Il est ainsi établi que Monsieur [D] a consenti une décote de 15% depuis le 1er octobre 2018 et pour toute la durée du bail, y compris son renouvellement par tacite reconduction, l’avenant précisant que le preneur s’engageait à ne pas dénoncer le bail avant le 31 décembre 2023 soit postérieurement à la date d’expiration du bail initial.

En l’absence de dénonciation du bail, cette décote de 15% est toujours applicable au loyer dû à Monsieur [D].

Le seul avenant communiqué par Monsieur [J] ne fait état d’aucune diminution du loyer. Par contre, le bailleur indique de lui-même avoir consenti à la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU une décote de 15% pour la période du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 septembre 2019.

A défaut d’autre avenant produit par la défenderesse , seule cette décote ponctuelle d’une année reconnue par Monsieur [J] pouvait être appliquée.

L’avenant produit par Monsieur et Madame [I] vise une réduction de loyer de 20% mais uniquement pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015.

Aucun autre avenant n’est communiqué mais, dans leurs conclusions, Monsieur et Madame [I] reconnaissent également avoir consenti à la SAS [Adresse 1] une décote de 15% pour la période du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 septembre 2019.

A défaut d’autre pièce communiquée par la défenderesse seule cette décote pouvait également être appliquée concernant Monsieur et Madame [I].

Il n’est justifié d’aucune décote consentie par Monsieur et Madame [N], la SARL [O] et la SARL [W].

Ainsi au vu des contrats de bail produits, les loyers dus aux différents demandeurs pour la période non prescrite du 1er trimestre 2020 au 28 février 20205 sont les suivants :

* Monsieur [J] : 30 322,35€,

* Monsieur [D], en intégrant la décote acceptée de 15%, : 28 341,62€,

* Monsieur et Madame [N] : 35 355,21€,

* la SARL [O] : 140 762,50€,

* Monsieur et Madame [I] : 38 053,86€,

* la SARL [W] : 71 550,12€.

Or, la SAS [Adresse 1] ne justifie pas de versements au delà de ceux que les différents demandeurs reconnaissent avoir reçus soit les sommes suivantes :

* Monsieur [J] : 26 859,21€,

* Monsieur [D] : 24 608,69€,

* Monsieur et Madame [N] : 26 619,79€,

* la SARL [O] : 124 686,18€,

* Monsieur et Madame [I] : 28 650,24€,

* la SARL [W] : 63 378,42€.

En conséquence les demandes en paiement de Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] sont fondées à hauteur des sommes suivantes :

* Monsieur [J] : 3 463,14€,

* Monsieur [D] : 3 732,93€,

* Monsieur et Madame [N] : 8 735,42€,

* la SARL [O] : 16 076,32€,

* Monsieur et Madame [I] : 9 403,62€,

* la SARL [W] : 8 171,70€.

La SAS [Adresse 1] sera condamnée à verser ces différentes sommes aux demandeurs augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date prévue de chacun des versements insuffisants.

A l’inverse, la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU ne démontre aucun trop payé et sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles en paiement.

B. sur la communication de pièces

Les contrats de bail produits contiennent à l’intérieur de la clause relative à l’indexation des loyers, la stipulation suivante :

« Sur simple demande, le preneur devra produire chaque année au bailleur, après clôture et validation par le commissaire aux comptes, le compte d’exploitation de la résidence, les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la Résidence. ».

Cette communication est prévue sans condition particulière et constitue donc bien une obligation non discutable du preneur.

Or à ce jour et malgré les demandes faites, y compris dans le cadre de la présente instance, la SAS [Adresse 1] n’a produit aucun des documents sollicités se contentant de communiquer son bilan et uniquement pour l’année 2020.

Il sera donc fait droit à la demande de communication de pièces de Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] et d’ordonner à la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU de communiquer aux demandeurs les pièces suivantes :

* Les comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question (de 2019 à 2024 compris),

* Les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs des 5 dernières années (de 2019 à 2024 compris),

* ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,

et ce dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 150€ par jour de retard.

Rien ne justifie que le contentieux de la liquidation de cette astreinte soit soustrait à la compétence du juge de l’exécution.

La demande de Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] tendant à ce que le juge statuant au fond se réserve cette liquidation et à fortiori sur simple requête, un tel contentieux nécessitant un débat contradictoire, sera rejetée.

C. sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile "Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.".

Selon l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Le simple fait de se défendre en justice n’est pas en soi constitutif d’un abus. Il appartient à celui qui réclame des dommages et intérêts pour résistance abusive d’établir la faute commise dans l’exercice du droit de se défendre, et notamment l’intention de nuire à son adversaire ou la légèreté coupable.

En l’espèce, si la SAS [Adresse 1] a résisté aux demandes des bailleurs, ceux-ci ne démontrent aucune intention de nuire de la part de la défenderesse ni une attitude malicieuse de sa part.

Par ailleurs, Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] ne démontrent aucun préjudice en dehors de l’obligation d’agir en justice indemnisée ultérieurement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou du retard dans le paiement des sommes dues suffisamment indemnisé par l’attribution des intérêts moratoires.

Ainsi Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] seront tous déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

4) sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

La SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU qui succombe sera tenue aux entiers dépens et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par contre, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O], contraints d’agir en justice, l’intégralité de leurs frais irrépétibles. La SAS [Adresse 1] sera condamnée à leur verser à ce titre la somme de 3 000€, étant précisé que les demandeurs constituent une seule et même partie.

Rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de la présente décision, la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU n’indiquant pas en quoi elle serait contraire à la nature de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

— REJETTE toutes les fins de non-recevoir soulevées par la SAS [Adresse 1],

— DEBOUTE la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU de sa demande tendant à voir écarter des débats les pièces 20 et 21, régulièrement communiquées par les demandeurs par voie électronique le 08 novembre 2024,

— CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à verser à Monsieur [G] [J] la somme de TROIS MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-TROIS EUROS ET QUATORZE CENTIMES (3 463,14 €), à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

— CONDAMNE la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU à verser à Monsieur [L] [D] la somme de TROIS MILLE SEPT CENT TRENTE-DEUX EUROS ET QUATRE-VINGT-TREIZE CENTIMES (3 732,93€), à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

— CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à verser à Monsieur [Q] [N] et à Madame [B] [K] la somme de HUIT MILLE SEPT CENT TRENTE-CINQ EUROS ET QUARANTE-DEUX CENTIMES (8 735,42 €), à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

— CONDAMNE la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU à verser à la SARL [O] la somme de SEIZE MILLE SOIXANTE-SEIZE EUROS ET TRENTE-DEUX CENTIMES (16 076, 32 €), à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

— CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à verser à Monsieur et Madame [F] et [A] [I] la somme de NEUF MILLE QUATRE CENT TROIS EUROS ET SOIXANTE-DEUX CENTIMES (9 403,62 €), à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

— CONDAMNE la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU à verser à la SARL [W] la somme de HUIT MILLE CENT SOIXANTE-ET-ONZE EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTIMES (8 171,70 €), à parfaire, au titre des loyers fixes dus et impayés pour la période allant du 1er trimestre 2020 et arrêtée au 28 février 2025,

— ORDONNE que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date prévue de chacun des versements insuffisants,

— DEBOUTE la SAS [Adresse 1] de ses demandes en paiement,

— ORDONNE à la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU de communiquer aux demandeurs les pièces suivantes :

* Les comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question (de 2019 à 2024 compris),

* Les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs des 5 dernières années (de 2019 à 2024 compris),

* ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,

et ce dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 150€ par jour de retard,

— DEBOUTE Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] de leur demande tendant à ce que le juge du fond conserve la liquidation de l’astreinte sur simple requête,

— DEBOUTE Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à verser à Monsieur [G] [J], Monsieur [L] [D], Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [H], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [I] née [Y], la SARL [W] et la SARL [O], pris comme une seule et même partie, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— DEBOUTE la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SAS [Adresse 1] aux entiers dépens,

— REJETTE la demande de la SAS VACANCEOLE DOMAINE DU CHATEAU tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le

à

Maître Leila KHALI (1 ccc + 1 ce)

Maître Nathalie BOISSEAU de la SCP ROUDET-BOISSEAU-LEROY-DEVAINE (1 ccc)