Tribunal Judiciaire de Versailles, Procedure acceleree fond, 15 septembre 2025, n° 25/00075

TJ Versailles 15 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Mme [Y] avait réglé l'intégralité des charges réclamées, rendant la demande du syndicat infondée.
Rejeté
Mauvaise foi de la défenderesse
La cour a relevé que Mme [Y] n'a pas agi de mauvaise foi, ayant justifié ses difficultés financières et ayant réglé ses charges.
Rejeté
Frais de justice
La cour a décidé que chaque partie conserverait la charge de ses dépens, déboutant ainsi le syndicat de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, procedure acceleree fond, 15 sept. 2025, n° 25/00075
Numéro(s) :	25/00075
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François PERRAULT
Cabinet(s) :	MAYET ET PERRAULT
Parties :	son Président Syndic assisté de l' Union des Syndicats des Grandes Terres ( USGT ) dont le siège est situé [ Adresse 11 ] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Le syndicat coopératif du SQUARE DE [ Adresse 10 ] situé [ Adresse 13 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00075 – N° Portalis DB22-W-B7I-SULX

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat coopératif du SQUARE DE [Adresse 10] situé [Adresse 13] représenté par son Président Syndic assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT) dont le siège est situé [Adresse 11] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [W] [Y]

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée à l’audience par son père dûment habilité en application de l’article 416 du Code de procédure civile,

M. [F] [U] [Y]

demeurant [Adresse 3],

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [Y] est propriétaire des lots n°133 et [Adresse 2] du [Adresse 15] à [Localité 9].

Faisant grief à Mme [Y] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat coopératif de l’immeuble lui a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 octobre 2024, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat [Adresse 5] [Adresse 14], représenté par son Président Syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres, a par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025 remis à étude, fait assigner Mme [Y] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond,lui demandant, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code de procédure civile, de

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de

5.843,68 euros selon décompte arrêté au 28 octobre 2024, au titre des charges de copropriété impayées sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 4 octobre 2024,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de

3.500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de

2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par jugement en date du 10 avril 2025, le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, relevant qu’une erreur affectait l’identité du demandeur sur l’assignation, a :

— ordonné la réouverture des débats pour régularisation par le demandeur de l’erreur affectant la dénomination du demandeur dans l’assignation,

— renvoyé la cause et les parties à l’audience de procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Versailles du 16 juin 2025 à 14h00,

— dit qu’il appartiendrait au demandeur de signifier le présent jugement et ses conclusions de régularisation à la défenderesse, ce au plus tard quinze jours avant l’audience.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 remis à étude, le syndicat [Adresse 6] a signifié à la défenderesse la décision du 10 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 remis à étude, le syndicat coopératif du Square de Monte Cristo a signifié à la défenderesse ses conclusions récapitulatives et de régularisation.

Aux termes de ces conclusions, il est demandé au président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond de :

− déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], à [Localité 8] (Yvelines), pris en la personne de son Président syndic, assisté par l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT), recevable et bien fondé en ses demandes, y faisant droit,

− condamner Mme [Y] au paiement de la somme de

3.500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

− condamner Mme [Y] au paiement de la somme de

2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

− rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat [Adresse 4] a comparu, représenté par son conseil. Il a maintenu ses demandes et sollicité l’autorisation de produire une note en délibéré pour vérifier l’effectivité des paiements évoqués par la défenderesse.

La défenderesse, représentée par son père, M. [F] [Y], a indiqué avoir payé l’intégralité de la dette de charges, à hauteur de 4.025,35 euros et a sollicité que la procédure cesse, sans condamnation au titre des dommages et intrêts et de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a versé aux débats plusieurs documents, dont des justificatifs de virement à l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT), l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, des documents relatifs à son état de santé et des échanges de courriels avec le service comptable de l’Union des Syndicats des Grandes Terres.

Par note en délibéré autorisée adressée au tribunal par voie électronique le

20 juin 2025, le syndicat [Adresse 4] a communiqué un décompte daté du 20 juin 2025 mentionnant un solde progressif de 3.006,99 euros à la date du 20 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [Y] pour les lots n°133 et 302,

— des courriers de relance en dates des 23 novembre 2023, 15 février 2024 et

4 juin 2024 adressés par l’Union des Syndicats des Grandes Terres à la défenderesse pour le compte du syndicat [Adresse 4], revenus avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”,

— une mise en demeure en date du 4 octobre 2024 adressée par le conseil du syndicat coopératif du Square de Monte Cristo à la défenderesse, par courrier recommandé avec accusé de réception avisé et non réclamé, pour un montant de 3.316,20 euros au titre des provisions appelées au titre de l’exercice 2024,

— un document intitulé “situation de Mme [Y] au 28.10.2024", mentionnant un solde progressif de 5.843,68 euros au 28 octobre 2024, dont

48 euros de frais de relance,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

30 septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en dates des 20 janvier 2022, 7 juin 2022, 6 juin 2023 et 30 mai 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [Y], par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 7 octobre 2024 et non réclamé, une mise en demeure d’avoir à payer les provisions sur charges de l’exercice en cours en précisant que la somme de 3.316,20 euros n’avait pas été payée au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2023 et des trois premiers trimestres de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles.

Toutefois, Mme [Y] produit des justificatifs des virements suivants vers le compte du syndicat [Adresse 4] :

—  600 euros le 13 janvier 2025,

—  1.000 euros le 6 février 2025,

—  600 euros le 7 mars 2025,

—  600 euros le 9 avril 2025,

—  600 euros le 22 mai 2025,

—  600 euros le 12 juin 2025,

—  25,34 euros le 15 juin 2025,

soit un total de 4.025,34 euros.

Elle produit également l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, lequel mentionne un total à payer à hauteur de 4.025,34 euros.

Le syndicat coopératif du Square de Monte Cristo a pour sa part produit en cours de délibéré un document intitulé “situation de Mme [Y] au 20.06.2025", mentionnant :

— des règlements reçus pour un montant total de 3.601,87 euros, le détail des règlements n’étant toutefois pas indiqué,

— un solde progressif égal à zéro pour les 3 premiers trimestres 2024, étant relevé que les charges antérieures au 1er trimestre 2024 n’apparaissent pas sur le document,

— un solde progressif égal à 3.006,99 euros au 20 juin 2025, ce solde correspondant aux appels de fonds des deux premiers trimestres de l’exercice 2025, outre

643,68 euros qui resteraient dus au titre du 4ème trimestre 2024.

Il convient de relever que le document versé par le syndicat coopératif, qui ne débute qu’au 1er trimestre 2024 et ne fait pas apparaître clairement les dates et montants de chacun des règlements, ne permet pas d’avoir une vision d’ensemble de la situation du compte de la défenderesse.

Au contraire, l’appel de fonds du 1er trimestre 2025 et les justificatifs de virements produits par Mme [Y] démontrent que cette dernière a réglé l’intégralité des charges réclamées par le syndicat coopératif dans le cadre de la présente procédure – étant relevé qu’elle avait indiqué à l’audience du

10 février 2025 avoir réglé la somme de 1.800 euros en novembre et

décembre 2024, ce qui est cohérent avec le solde apparaissant sur l’appel

de fonds du 1er trimestre 2025.

Le syndicat [Adresse 4] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

S’il n’est pas contesté que Mme [Y] n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriété, il sera relevé que les courriers de relance lui ont été envoyés à une adresse qui n’était pas la sienne mais celle du bien, adresse distincte de l’adresse mentionnée sur ses appels de fonds, ce qui explique que ces courriers soient revenus avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”.

En outre, les échanges de courriels avec le service comptable de l’Union des Syndicats des Grandes Terres qu’elle verse aux débats démontrent qu’elle était, avant l’assignation, en lien avec ce service, avait repris les règlements et sollicité un échéancier.

Enfin, Mme [Y] a désormais réglé l’intégralité de son arriéré de charges et justifie de difficultés de santé importantes, lesquelles ont nécessairement un impact sur sa situation financière.

L’ensemble de ces éléments conduit à écarter toute mauvaise foi de sa part.

Le syndicat coopératif sera, en conséquence, débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Compte tenu des circonstances de l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses dépens et le syndicat [Adresse 4] sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat coopératif du Square de Monte Cristo, situé [Adresse 12] à [Localité 9], représenté par son président syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT), recevable en son action,

Déboute le syndicat [Adresse 4], situé [Adresse 12] à [Localité 9] représenté par son président syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT), de l’ensemble de ses demandes,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE